浙江省温州市瓯海区梧田街道办事处 浙江省温州 325000
摘要：随着城市化进程的加快，城市建设征用土地不断增加，这也导致城中村房屋拆迁补偿问题越来越突出。为进一步探讨城中村改造中房屋拆迁补偿中存在的问题，为拆迁补偿工作提供新的思路，本文对城中村改造中房屋拆迁补偿问题进行探讨。
关键词：城中村；房屋拆迁；房屋补偿
一、城中村规划改造的目标及原则
1、城中村规划改造目标
城中村规划改造的目标为构建城市新社区，城中村的规划改造是一项长期的艰巨任务，在城中村规划改造过程中必须从提升居民的生活质量，文化素质，保障居民的利益，以及提升城市整体形象出发。
2、城中村规划改造原则
城中村的存在严重影响了城市美观，并且城中村中包括了较多的无序建设，城中村中的基础设施严重落后、内部人员的构成较为复杂，这些问题的存在都严重影响了城市的整体规划和建设。但是，城中村的规划改造并不是一蹴而就的，而是需要一定的过程。在城中村规划改造过程中，需要坚持以下原则。一是综合改造原则，城中村改造涉及的问题较多，各方面的问题互为因果，因此，改造过程中单方面的改造是难以成功的，必须从制度、经济发展以及社会空间形态等方面进行综合的改造。二是循序渐进原则，城中村规划改造不可过于激进，最好的就是采取政府部门与地产商合作的方式，以逐步的实现对城中村的规划改造。
二、城中村改造房屋拆迁补偿存在的问题
1、拆征政策缺乏延续性及稳定性
以温州市区拆征政策为例，2012年前，随着拆迁模式的不同，相关的拆征政策也发生了很多变化，差异性较大。直到2012年后，相继出台《温州市区城市建设房屋征收城中村改造农房集聚建设补偿实施办法》、《关于加强保障性安居工程建设和管理的实施意见》等文件，实行城市建设房屋征收、城中村改造、农房改造集聚建设与中低收入市民保障房建设政策“四策合一”，才打破了原有“同城不同策、同村不同案”的体制障碍。但至今为止，因历史原因造成的“同村不同策”问题仍然难以消除，造成群众对政策期望值和心理平衡度不一。继而不到两年时间又相继出台了补充文件及相关的配套政策，2017年起试行权益回购政策。拆征政策的不稳定性，造成部分城中村居民对改造工作的抵触心理的同时也使他们对改造政策的期望值很高，认为政策今后可能会放宽。
2、拆迁安置补偿方式单一
城中村改造安置补偿一般有两种方式，即货币安置补偿和产权调换。城中村村民在房屋拆迁补偿中只能从这两种方式中选择一种，即要么一次性货币补偿，要么选择产权置换的房屋。但实际上，选择货币补偿的非常少，因为货币补偿相对就是对涉及拆迁的房屋的旧房价值进行补偿，选择货币补偿后一年内，在所在区级范围内购买商品房给予总拆迁款的10%奖励。但是目前市场商品房价格高，村民在得到补偿后的再购置能力有限。相比之下，群众只能选择产权调换，即使2017年试行了产权调换权益回购政策，对比房地产市场，群众选择产权调换实物安置的比例仍高，从而造成安置量增加，安置地块无法满足拆后安置，导致社会不稳定。
3、安置过渡费补偿标准与市场偏差较大
随着城中村改造的推进，过度租房市场紧俏，造成租金高涨。与实际给予的安置过渡费标准比市场偏差较大。高额的租金，导致部分群众不得不远离城镇，对其生活、工作造成一定的影响。另一方面，后续安置用房经济负担增大，比如小区物业管理费、垃圾费等，也是群众在城中村改造考虑的问题。对村民的调查发现，群众实际并不特别反对城中村改造，相反大部分群众希望通过城中村改造来改善居住条件和环境。但实践中，群众希望获得更多补偿，以满足后续生活的需要，这也会导致部分群众出现“投机心理”，进而影响拆迁补偿安置协议达成一致。
在实际中，城中村改造房屋拆迁补偿还有其他问题，比如未经登记建筑认定的补偿、，附属物补偿标准、城中村改造专业队伍，城中村改造村民市民化的潜在阻力等问题。
三、城中村改造中房屋拆迁补偿制度完善建议
1、加大城中村改造高素质人才的投入
城中村改造拆征工作是一项专业性很强的工作，相关工作人员直接与村民接触，代表了政府的形象与信用，工作人员的能力与状态直接关系到改造工作能否顺利推进，因此，相关人员需要精通拆征相关政策法规及很强的语言组织能力与沟通能力；其中尤为重要的是建立高素质的评估人员队伍，只有评估人员具有较高的素质，才可以保证评估机制的有效运行。因而在组建相应的评估机构时要选择专业性能较强的拆迁估价人员并安排其定期参加专业技能培训，确保其上岗有相关的资格证明，作为项目的评估人员，还要定期参加专业性较强的考核，并且经常组织这些专业人员去做好实地调研，了解不同城市城中村改造的普遍性与特殊性，这样才可以更科学公正的给出评估价格。在评估过程中，评估人员还要深入到被拆迁人的生活中，了解被拆迁人真正的需求，以最大程度的保障被拆迁人的合法利益。同时，由于在对城中村进行拆征的过程中还关系到未经登记建筑认定、土地确权、房产继承等问题，工作人员需对《规划法》、《土地法》、《继承法》等相关法律比较了解；此外，城中村改造过程中，工作人员需要经常与村民进行沟通，因此为了沟通的顺利进行，工作人员还需对心理学有一定的了解。综上可见，城中村改造拆征工作对人员的综合素质要求是极高的，若人员素质达不到要求，极有可能在工作中，特别是在与村民的接触中出现差错从而影响改造工作的顺利推进
2、构建合理化的补偿机制
从我国各地域经济发展情况来看，各地差异较大，土地和房屋的交易价格受此影响很大，因此在制定补偿标准时，需要结合当地的实际情况，采取差异化的策略。一方面，需结合当地的实际情况，采取多样化的补偿方式。结合实践工作经验的总结，以及创新模式的摸索，建议在城中村改造中房屋拆迁补偿实施货币补偿与产权调换为主，多种补偿方式为辅的机制，比如股权补偿、留地补偿、劳务补偿等。多种形式的补偿有利于村民生活有长远的保障。另一方面，政府要完善房屋拆迁安置政策，为村民提供有效的安居保障。在具体工作中，需注意两点，一是在制定房屋拆迁安置政策时要严格依法，明确政策的适用性，做到公开、透明、公正、公平、合理；二是补偿政策要从村民的角度进行考虑，要综合考虑村民生的各个方面，比如孩子教育、老人养老、居住环境、生活便利性等，要注重公共基础设施的建设，要充分考虑村民生活的长远利益。
3、强化监督机制建设
在城中村改造中，由于涉及到的利益较大，而且利益相关方较为复杂，这容易产生腐败现象。而实践也表明，总是有人“顶风而上”，为谋一己之私利而损害被拆迁村民的利益。因此在城中村改造中的房屋拆迁补偿工作中，要建立健全监督机制，积极号召社会力量的参与，提升监督的有效性。一是地方人大切实履行监督职能，二是加强监督补偿款的分配，三是重视社会监督职能的作用。
4、加快推进城中村村民市民化的进程
随着城市化进程的不断加快，原有的城乡二元格局的管理模式已远远不能适应城市化发展的需要，在加快推进城市空间形态转型的同时，要不断促进管理体制改革和创新，以“村改居”促进农村向社区转变。同时要提升村民思想观和职业技能政府要引导城中村村民转变陈旧的思想观念，村民要树立自谋职业、竞争就业的新意识，改变没有技能安逸收取高额房租的陈旧观念，同时要切实改变村民传统的人生态度、价值观念，在思想上走向开放，拥有积极的心态和进取的精神；在城中村改造补偿方面，可以考虑以岗代补的形式，在村民自愿的基础上，深入挖掘适合村民的工作岗位，即使村民没了祖宅，还有组织和岗位归属感。政府有关部门要加快劳动就业制度的改革创新，要多渠道扩大村民的就业需求，充分实现就业是解决征地农民生活来源，加快市民化进程的重要保证。
四、城中村改造中房屋拆迁补偿立法建设
应从法律层面完善土地征收和拆迁补偿的程序，提高补偿方案的公正性，进一步完善听证程序，增强村民的参与权。此外，需制定合理的违章建筑认定和拆除的法律规范，正确认定违章建筑和拆除主体等。
结束语
随着城市化进程的加快，城市建设征用土地不断增加，这也导致城中村房屋拆迁补偿问题越来越突出。为进一步探讨城中村改造中房屋拆迁补偿中存在的问题，为拆迁补偿工作提供新的思路，本文结合工作实践，从立法和实践两个层面分析房屋拆迁补偿问题，进而提出制度完善和立法完善的建议，希望给你业界人士带来参考。
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