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摘要：与西方发达国家相比，我国的商业地产行业起步较晚，目前仍然处于探索发展阶段，而随着我国经济进入新常态，商业地产行业的项目开始朝着高档次和大规模的方向转型发展。因此，要使得商业地产在开发前期的成本控制达到预定的效果，还要满足企业降低成本的需求，这是目前大部分商业地产企业面临的一个困境。基于此，本文对商业地产开发项目前期的成本控制进行简要分析。
关键词：商业地产；项目前期；成本控制
所谓商业地产主要是地产行业的特殊产物，是随着社会经济发展所诞生的地产项目，主要是由商业与地产两个概念所构成。其是通过综合性的地产，集中地为顾客提供商品、服务的集合商业圈。而且商业地产的运营模式也是十分多样化的，其涵盖了贸易、商业、餐饮以及娱乐等。从当下商业地产的快速发展来看，商业地产的投资比例与规模已经逐渐成为衡量某个城市或者地区经济发展水平的重要标准。但是国内商业地产的发展历程较短，商业地产的经营管理策略以及项目管理等方面还不够成熟，导致某些商业地产开发过程当中成本控制还存在一定的问题。因此，当前商业地产要想稳健的发展就必须对项目前期的成本控制存在的问题进行深入的分析，并且有针对性地进行改革，为商业地产的稳健发展打下坚实的基础。
1 商业地产开发项目前期的成本控制组成
商业地产的开发项目成本是在该时期内进行的相关工作花费费用的总和。整个开发项目周期内的成本控制包括项目决策成本控制、规划设计成本控制、招标成本控制、工程建设成本控制与运营阶段成本控制。其中后两项不包含在项目前期时间段内，在此不作过多叙述。
1.1 项目决策成本控制
项目决策成本控制组成包括研究费用、项目开发管理费用，即企业的行政管理部门为组织管理并开发经营活动时所出现的各种费用。而企业运营环节中的各种财务费用、税费用也应包含在内。例如支付给国家税务机关的费用。因为商业地产开发周期非常长，房地产企业无法完全通过自有资金进行项目开发，需要借助银行贷款等途径来进行，而成本控制取决于自有资金以外的资金比重，包括项目的不同运作方式。
1.2 规划设计与招标阶段成本控制
这一阶段的主要成本消耗在于地价款、土地征用费用、设计费用等。房地产开发企业要取得土地的方式有两种，一种是国有土地使用权利的出让与划拨，另一种则是集体土地的征用。但是国家对于房地产行业市场的调控力度不断加大，使得这一方面的成本操作性开始下降。设计费用包括工程勘察费用、设计费用、顾问费用、招标代理费用等。
2 商业地产开发项目前期成本控制过程中的问题
2.1商业地产市场定位与规划设计不匹配
商业地产项目相对于单纯的房地产项目略微复杂，其涉及更多的专业领域，而且在设计规划上也有着不同的要求。但是多数商业地产项目在设计规划过程时很难满足市场定位的需求，主要的原因在于对于城市市场定位需求缺乏深入的调查，因此在市场定位的科学性上存在一定的欠缺，在规划设计时通常只是追求经济利益最大化，往往会造成市场定位的不合理，不利于商业地产项目的规划设计，更不用说后期的运营销售。一旦存在较大的差异很可能会影响到后期的销售环节，而且与当地经济甚至形成冲突，容易给项目后期运营埋下隐患。
2.2 招商运营与开发建设存在脱节
目前国内的商业地产项目的运营模式存在一定的差异，某些商业地产项目是以租为主，某些是以售为主，不同的招商运营方式往往会对开发建设造成一定的影响。因此某些商业地产项目为了快速回笼资金，一味地追求快，将循环周期尽可能地缩短。仅仅只是关注开发建设与出售，对于后期的招商与运营并不是特别的关注，而且项目售出后许多开发商对于后续的招商与经营责任更是无视，很少对整个商业圈的经营环境与氛围加以考虑。
2.3 商业规模与经济发展水平存在差距
商业地产项目的投资规模在我国急剧增长，因此许多商业地产项目选择盲目扩大投资规模，对于当地经济发展缺乏深入的分析。因此商业规模与经济发展水平存在一定的差距，不利于商业地产项目利益的最大化。
然而许多商业地产投资缺乏科学的预测，对经济发展水平与商业需求缺乏了解，其带来的结果必然是投资过剩以及浪费。不利于我国社会投资资本的有效配置，会形成社会资源的较大浪费。正是由于商业规模和经济发展水平的较大差异，往往会造成开发商后续乏力的情况，不利于商业地产的稳健发展。
2.4 欠缺商业地产各项技术人才
商业地产由于开发的复杂性，其立项到最后运营都需要各行业的专业技术人才，其需要更多的各项技术人才以及复合型人才。商业地产注重经营的增值与投资的潜力，其产品的特性更多的是归类于商业运营。商业地产是重要的基础硬件，涉及建筑设计、空间配套、景观园林等方面，因此涉及的专业人才是多样化的。同时，商业地产的管理更是需要符合型的人才，不仅需要懂得固定资产运营，同时还需要进行相应的技术、管理优质资源的分配，复合型人才需求缺口是十分大的。因此商业地产要想更好地运营必须要注重人才的吸纳。
2.5 缺乏健全的商业网点规划
当下有关商业规划国务院已经颁布了相应的政策，要求地方政府应该健全商业网点的规划与土地政策，强调大中小型城市必须要科学地抓好商业网点规划的报批与实行。然而许多城市的商业地产开发仍然是较为混乱的，很难进行统一的规划，往往会造成商业圈存在交叉重复的情况，浪费较多的社会资源。而且某些商业地产更是运用各种方式擅自调整规划网点，对于配套商业的经营发展缺乏市场调研。正是这种开发思路致使商业网点布局缺乏平衡，不利于社会资源的充分利用
3 项目决策和设计阶段成本管理措施
3.1 加强商业地产前期市场定位调查
商业地产经营策略通常需要大量的数据作为支撑，因此市场定位调查是必不可少的环节。正是由于商业地产与市场需求的紧密联系，能够与市场需求作为根据进行商业地产的规划设计。科学的市场定位调查能够为商业地产经营策略、规划设计提供更具有参考价值的信息。因此一定要加强市场定位调查，收集到详尽的资料，才能够帮助商业地产打下坚实的经营基础。同时要针对自身的商业地产项目进行优化，最终寻找到最适合的发展路径。
3.2 强化商业网点规划与布局管理
强化商业网点规划、布局管理是商业地产有效经营必不可少的环节，提升网点规划的科学性与可操作性能够加强商业地产项目的规划，能够辐射更多的城市人口，让更多的人享受到商业地产的好处。规划与调控一定要结合市场资源配置的基础调控作用，避免盲目开发，重复建设与无序竞争，规划必须尊重市场规律，在市场规律基础上作出规划，通过市场来加强商业地产资源的分配。同时商业地产也应该积极地遵守网点规划、布局管理，更好地适应城市发展，与城市发展进行接轨后有利于商业地产社会效益的最大化。
3.3 创新售后回租运营模式
售后回租是商业地产常用的运营模式，开发商与商铺所有者签订合作协议约定，授权开发商或者专业商业机构统一进行商铺的管理，承诺给商铺所有者一定年限内的固定回报，开发商应该针对商铺落实售后回租的运营模式，让众多商铺在统一管理中形成合力，最大可能地发挥出规模经济效益。但是商业地产需要选择适合自身的运营模式，而不是为了降低成本选择最简单的运营模式，不利于商业地产经营策略的发展。
3.4 拓宽商业地产投融资途径
商业地产开发面临的最关键的问题就在于其灵活机动有效的投融资渠道，这也是当下解决目前国内商业地产开发招商运营管理的各个环节容易脱节的核心问题。所以构建商业地产市场健康健全的投融资机制，有利于商业地产各个环节的充分协调。同时要积极地鼓励与引导社会资金进入到商业地产的投资，加大民间借贷金融政策的支持力度，确保商业地产项目开发拥有多渠道多方位的资金来源，从而尽可能地降低商业地产的运营管理风险。
结语
一个良好的方案将直接影响到建设成本，进而约束运营成本。项目前期阶段的成本控制研究不仅可以让各个部门的管理工作得到合理衔接，也能合理利用社会资源，对于开发企业的可持续发展具有明确的现实作用。
参考文献：
[1]韩秋伦.商业地产开发、招商及经营管理存在问题和对策[J].中国商论，2018（05）.189-190.