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摘要：简要介绍BIM 技术，阐述了BIM技术在实际项目中建筑设计的应用，并总结出BIM技术在房地产工程项目设计管理之中所发挥出来的优点。
关键词：BIM技术；房地产开发；设计管理
1．BIM技术简介
BIM（Building Information Modeling）最初起源于上世纪70年代的美国，中文翻译为：建筑信息模型。BIM技术逐渐在我国被大量应用，是一种利用数字模型和信息对项目建设工程全寿命周期的管理手段。BIM的核心技术是把原本用二维图纸表达设计的建筑物，利用数字化技术用三维模型动态展示，相当于给实体建筑建立了一个与之对应的虚拟建筑信息数据库。信息库中包含了描述建筑物构件的几何信息、专业属性以及状态信息，并且BIM的数据库在应用的过程中可以不断更新和丰富，是动态变化的信息库，为建筑工程项目参与的各方提供了协同工作的良好平台。建筑工程项目全生命周期的BIM技术应用，体现在项目策划、勘察设计、施工和运维各个阶段。
2．BIM 技术在建筑设计中的应用
近年来，BIM技术的发展在建筑设计行业信息化过程中得到了充分的重视。设计是建筑工程最主要的信息来源，因此BIM设计对于项目的BIM应用来说至关重要。BIM设计的核心特征是参数化的建筑模型，数据库包含整个建筑模型和相关的设计信息文件，优点是具有参数化性、相互关联性。BIM技术不是一个软件，而是以BIM核心建模软件为中心来搭建的建筑信息模型平台，再与其他软件进行衔接和综合应用。目前，民用建筑设计使用的BIM核心建模软件为Autodesk Revit的系列软件。BIM 技术在建筑设计中的应用主要体现在以下几点。
（1）设计图纸的三维化
在传统CAD设计时代，建筑设计需要设计师将三维的设计物体转换为二维的图纸，施工人员将二维的图纸还原成三维的来建造实体建筑物。BIM技术让建筑设计从二维走向三维，还可实现自动出图。BIM技术让建筑设计从方案到交付成果都由三维模型完成，使得设计师的设计思想能够做到“所见即所得”，不需要二维三维之间来回转换。另外，三维空间设计更直观，可视性更强。二维图形在表达设计意图过程中，难免存在一些遗漏和交代不清的地方，导致各专业之间造成误解，增加了项目设计人员之间的沟通协调工作量，还可能导致施工错误增加工程返工量。BIM的三维可视化设计，让建筑的空间设计更加准确。
（2）设计图纸的整合化
建筑设计图纸数据含量大，涉及专业较多，不同专业的平面图、立面图、详图等都处于各自专业的图纸档案中。一个专业的修改，对其他专业图纸的影响，要经过各专业多次校正检核来确保图纸的正确性。BIM模型对繁杂的各专业图纸进行了整合，各专业设计模型信息融合同一个模型当中，如有建筑某处进行了设计修改，与之相关的各种平面图、立面图、详图也都会一起自动修改，省去了不同图纸间反复修改的时间，也减少了修改遗漏的可能性。如果此处修改对其他专业有彼此不兼容的地方，便马上做记号标记，整个讯息便会传到BIM的整合接口中，其他专业设计师再进行检核是否对本专业有影响，考虑是否要更改设计，缩减了沟通的时间。
（3）设计工作的协同化
BIM技术是建筑信息模型的一个综合平台，进行协作设计的模型，将不同专业的设计模型连接组合到一个模型中。建筑师、结构师以及水、电、暖通专业设计师，便可以在同一个平台上进行交流，在同一个模型上进行双向的探讨，减少设计内容相互抵触的现象。BIM技术可以改善各专业间较为松散的提资体系，避免设计信息在流通环节的丢失。BIM信息模型将各方协同到一个平台，相互之间平行对接，将以前各设计专业间串联式关系扁平化和平台化。一定程度上，可以避免建筑出现了修改调整，结构和其它专业还在原方案上进行设计的现象，极大地提高了设计的效率。
（4）设计图纸的碰撞检查
随着现代建筑项目的高端化和复杂化，地下室设备管线种类繁多，综错复杂。另外，建筑设备中的预留洞口需要建筑与结构专业反复核对，往往出现风井洞口或穿墙板预埋洞口的错位、缺失等现象，给现场施工带来极大困难。武汉黄陂诺德逸园项目地下室应用了BIM的碰撞检查。提供土建碰撞信息14条，包括洞口与结构柱碰撞、洞口标注遗漏、集水井位置建筑图与结构不一致、建筑结构降板区域不一致等问题。提供机电碰撞信息12条，包括加压送风机标注前后不一致、排烟管尺寸有误、消声弯头导致机房内空间不足、排烟风管与结构柱碰撞、水泵房大样图中墙柱位置与平面不符等问题。这样通过单专业碰撞检查，多专业综合碰撞检，设计人员获得碰撞信息后，可根据碰撞检查报告逐条进行调整，减少了图纸校审时间，也提高了各专业图纸设计质量。
3．BIM 技术在房地产项目设计管理中的优点
项目设计管理除了对接设计院承担项目的设计任务，还要给予项目各部门本项目相关的图纸技术工作支持。基于BIM技术在建筑设计的应用，给房地产项目设计管理工作带来了以下优点。
（1）有利于方案优化决策
在项目方案阶段，利用BIM技术可视化特点，以三维模式来进行全过程设计，设计理念可以更直观的呈现，增加与房地产开发各部门沟通的有效性。方案规划前期，总平布置、户型平面设计、外立面方案设计、地下室方案设计等过程中，营销部、成本部、工程部、报建部、设计部等人员均参与意见征集来共同决策。通过三维模型来模拟户型功用房间的平面尺度大小和空间高度，甚至是家具设备布置，这种空间形状的可视化，使甲方管理人员对建筑空间有了更直观概念，可以清晰判断整个方案中存在的利弊，从而为整个方案设计提供科学决策。BIM的可视化，使得设计师的设计思想更直观更准确的呈现，让业主各管理部门捅破技术的壁垒，让方案往业主需求的方向更好的调整。
（2）有利于设计质量控制
图纸质量差，往往会产生大量的设计变更。其中，变更最主要的原因有以下几种：设计错漏碰,执行困难是设计变更中普遍存在的问题；与现场施工情况不符；不能达到营销运营物管等部门要求等。设计错漏碰导致的变更又是变更中最普遍的原因。武汉黄陂诺德逸园项目地下室应用BIM技术后对图纸进行了整合，协同化设计以及碰撞检查都在一定程度上减少了设计错漏碰的发生，做到了各专业在统一平台上相互校对，加强了图纸的校对审查，减少了各专业图纸设计变更约30条，大大提高了图纸设计质量。
（3）有利于成本控制管理
设计质量间接影响成本，做好成本控制能够很大程度上提高项目效益，因此，成本控制对开发商有着重要的影响。有研究表明，项目全周期使用BIM技术可以减少整个项目占比40%的预算外的设计变更。武汉黄陂诺德逸园项目应用BIM技术优化地下室净高0.1米，减少造价约340万。在碰撞检查中优化设计，也减少了因设计变更导致的成本投入。另外，造价单位用建筑设计提供的BIM模型，用三维算量软件平台及时的计算出钢筋含量及混凝土量，对部分主楼地下室含钢量超出控制指标的部分及时进行优化设计，提高了投资控制效率。相较于目前将二维图纸重新建模的主流传统工程量计算软件，基于BIM技术的工程算量效率更高，更有利于成本控制管理。
（4）有利于专业深化设计管理
除了建筑设计，还有各种专业深化设计需要找专业设计单位或厂家来设计。建筑设计提供的BIM模型有利于消防、强弱电、给排水等设备专业深化设计。精装修设计往往存在与建筑各专业反复叠图核对的工作，常常会存在批量精装图纸中的点位与建筑专业图纸不一致，给施工单位预留预埋工作带来了很大的困难，最后导致大家带着图纸在施工现场一一核对精装点位，进行施工整改，花费大量的时间和精力，还耽误工期。相信今后利用BIM技术，这些深化设计和精装修设计、景观绿化设计都可在建筑设计提供的专业BIM模型上进行一体化设计。多界面交互设计可以提高设计效率,有效降低各专业各自为阵导致的设计错误率。
（5）有利于施工指导
BIM技术的可视化技术交底，模型中构件与施工现场中的真实构件一一对应，加强了设计与施工单位之间的沟通桥梁。武汉黄陂诺德逸园项目应用 BIM技术提供了地下室的设备专业综合管网图纸，整合了电气、给排水、暖通专业的设备管网图，让施工员读图更加轻松。施工单位可以通过BIM模型实现对施工操作现场进行4D模拟，合理安排工期，对不同施工方案进行优化，最终达到缩短工期、降低项目成本的预期目标。
（6）有利于竣工成果交付
在项目完成后的移交环节，施工单位交付业主的竣工成果是由施工单位绘制的竣工图纸。BIM模型可以将建筑物信息与设备参数信息整合起来，为业主提供建筑物全局信息平台，既可确保交付时间，又可降低风险。BIM模型能够实现施工全过程的信息记录，这种全生命周期建筑信息集成，可以为物业管理带来便利，并且有利于对建筑的翻新、改造、扩建的管理。
4．结语
BIM技术在房地产工程项目设计管理中所发挥出来的优点显而易见。但是，目前限于技术发展的现状，设计单位掌握BIM技术实力不足，房地产开发单位对BIM技术的软件及硬件配置不足等原因，还很难做到完全意义上的BIM技术。相信在科技迅速发展的环境下，全专业一体化三维BIM设计将在建筑行业向信息化转变中发挥越来越重要的作用。
参考文献：
[1]肖良丽，方婉蓉，吴子昊，王小涛.浅析 BIM 技术在建筑工程设计中的应用优势[J].工程建设与设计，2018（01）.
[2]刘志海.BIM 系统在建筑工程施工管理中的应用解析[J].居舍，2019（11）：58.