身份证号码：45051219901112XXXX
摘要：随着我国城镇的较快发展，土地管理工作效率也随之有了一定的提高。由此，本文首先介绍了城镇地价评估体系，紧接着在优化土地利用结构、凸现地价经济的杠杆作用等几个方面分析城镇地价评估体系的作用，以期为从业者提供参考。
关键词：城镇地价；评估体系；土地管理；工作；应用
引言
目前，城镇地价评估体系在土地管理中具有十分重要的意义。近些年，国家市场监督管理总局也相应地给出了《城镇土地分等定级规程》等标准。那么，在日常工作过程中，地价评估需要根据市场提供的交易资料完成多方位的评估工作，并及时地检测出样点的地价，在运用各项交易样点地价、级别指数的同时，应用总分值数学模型法等方法测算出相应的土地平均价。同时，相关工作人员可以根据市场水平及政策对城镇地价评估体系进行管理。
1实现优化土地利用结构
我国实行的是社会主义土地公有制，土地使用权作为特殊商品，在市场经济活动中，政府不仅要严格控制土地的供给总量，同时在推进企业股份制改制、企业转型升级及供给侧改革的过程中，制定土地使用标准，对有限的土地资源进行合理配置，调整土地利用结构，使土地资产效益得到充分发挥，使城镇地价评估体系在土地资产配置和土地利用结构调整中发挥重要作用。
在各种用地类型中，商服用地是用地效益最高的用地类型，高级别内的土地应尽量多地安排商服用地。除了沿街地带外，非沿街区域亦可安排商服用地；在低级别内，除了沿街地带安排商服用地外，非沿街部分尽量安排住宅、工业、行政、科教文用地。
对于住宅用地的效益来说，往往较商服用地低许多，而高于一些工业用地。这时的土地级别分布就可以参考综合土地级别分布。所以说，高级别内的土地应当更多地用作商服用地，而面对难以用作商服用地的土地，就要安置一定数量的在公寓住宅。多层住宅小区往往位于低级别内环境良好的土地中，这类土地较适宜安置密度小的建筑群。
2凸现地价经济的杠杆作用
我国社会主义市场经济取得了较快地发展，此时市场逐渐呈现繁荣的景象，一些土地转让、出让、抵押等情况日益增多。这时，当地土地管理部门需要就土地使用政策做出一定的规划、调整。城镇地价评估体系更要在完成级别划定、基准地价评估等工作后，对土地市场中的交易进行监督、管理，最终给出具有参考价值的土地价格，更好地满足土地市场征税中一系列的要求。根据上述的经济手段可以帮助土地制度更好地实施，有助于当地的管理。政府在此过程中也对土地的一级市场有着一定的认识，并更好地完成市场中的宏观调控工作，确定出土地的出让价格。如此一来，国家不光保障了资产，更使政府有较多效益来建设城市基础设施等，还可以使投资方清楚地认识土地价格的水平。如此一来，投资者不光能够清楚地了解市场的需求，更能及时地做出一定的调整，最终获取更多的项目收益。最终，城镇地价评估体系可以展现出经济杠杆的作用，有助于政府把控市场、各项管理能力的提高。
3向社会公布土地级别和基准地价
城镇地价及其评估体系建立后，要以政府文件形式及时向社会进行公布。公布地价是许多土地管理制度完善国家的通行做法。公布地价提高了土地价格透明度，规范了土地交易市场，保障了投资者的知情权，使他们对拟投资地的市场地价水平有充分了解，从而选择合理投资方向和地点，规避项目投资中的风险。此举加大了信息公开力度，增强了政府办事的透明度，使政府对地价的调控和指导作用得到了充分发挥。
基准地价是不同区段、不同级别、不同用途土地的平均价格。公布基准地价不影响土地使用权出让决策，因为出让底价更多是依据宗地地价（标定地价），即按基准地价及宗地地价修正体系才能准确计算出来。
因此，建议以土地级别图和基准地价图的形式向社会公布土地级别和基准地价。
城镇地价及其评估体系中的基准地价属于评估价格，它是当地各级别各类用地使用价值的真实反映。但是公布基准地价时，必须考虑到土地市场情况和当地的地价管理政策，可高于或低于评估价格。以后视地产市场情况调整，逐步接近评估价格。
4完善土地资产管理，开展科学的土地资产评估
由于土地属于不可再生资源，是大众生活的载体。而地籍不光记录了土地的户籍，更承载了数量、用途、权属等。所以说，地籍主要就表现了土地权力的归属。所以说，城镇地价评估体系需要依照土地级别来开展每一宗地的土地级别认定。此外，相关部门还需要依照现有的宗地的用地性质及情况，进行新的类型、级别评定。自此，在土地级别评定及基准地价评估过程中，相关部门能够高效地完成整个土地资产的管理评定。
我国社会主义市场经济在不断发展，以往的经济形势、经营模式也出现了变化，一些股份制、合作企业占据了经济主要位置。新型的经营方式更改变了以往的模式，运用各种新方式完成经济体的组合等，这属于正常的新型经济活动类型。所以说，政府需要更多地重视土地资产评估工作，并据此来使城镇地价有着明显的提升，在完善评估体系建立的同时，应当积极地向土地资产提供依据，为其工作带来更多的便利。
5为出让土地最低价标准和征收补偿标准提供依据
（1）根据《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部21号令）：“出让最低价，不得低于新增建设用地的土地有偿使用费，征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和，有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于地块所在级别基准地价的70%。”国土资源部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发[2010]34号）：“严格规范土地出让底价。各地应按规定及时更新基准地价并向社会公布。招标、拍卖、挂牌和协议出让底价应当依据土地估价结果、供地政策和土地市场行情等，集体决策，综合确定。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。”及安徽省国土资源厅《关于尽快完成城镇土地分等定级及基准地价更新调整工作的通知》（皖国土资函[2014]849号）：“土地出让底价不得低于出让地块所在地基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让底价的20%。”因此，城镇地价及评估体系为政府确定协议出让土地最低价、制定土地出让底价标准提供了重要参考依扰。
（2）关于征收补偿价格标准的确定，应遵循市场经济条件下权利和利益相一致的原则，以被征收对象的用途及其权利状态下的市场评估价格来确定，即以被征收对象一定用途条件下的宗地地价为依据。考虑到城镇地价及其评估体系中的基准地价是设定内涵和基准条件下的价格，与征收补偿价格的涵义及条件不同，故在实际征收工作中不能直接按基准地价标准执行，而应以政府公布的城镇基准地价标准为基础制定相应的实施方案，方案要兼顾各方利益。
结束语
城镇地价评估体系的建立不仅仅是为了是自身更加高效，而是要政府充分利用、发挥体系的用处，要精准地掌控当地地价水准，在具体交易过程中应当做好引导工作，建立科学的管理制度，培养土地交易市场，维护良好的市场环境，有助于提高整个自身的质量水准。
参考文献：
[1]姜栋.浅析关于城市土地价格调整调查与地价动态监测体系建设的探究[J].中国土地科学院新闻社，2017（2）：263-264.
[2]陈立定，冯洪山，龚久宝，等.我国城镇地价评估方法发展回顾及趋势研究[J].浙江工业大学学报，2017（1）：175-176.
[3]胡存智，刘霏，等.土地估价理论与方法[M].北京：地质出版社，2018（2）：63-64.