摘 要：近些年来，我国整体的经济水平在持续的上升当中，使得房地产项目的数量也在持续的增加，而开展造价管理工作是非常重要的。因此，本文对房地产成本造价管理问题进行深入的研究和分析，并且提出一些具有建设性的意见。
关键词：房地产成本；造价管理；质量
前言：
建筑工程成本造价管理是对房地产工程实施控制的一项重要的工作。在进行房地产开发的过程当中会受到很多因素所带来的影响，使得建筑工程的相关造价有超过预算的情况发生，需要工程管理人员进行全面的分析，采取合理科学的造价管理控制手段，从而提高建筑工程项目的综合效益。
1、房地产成本造价管理现状
首先，项目预估和决策不科学。房地产设计和施工后期的投资都是以前期的项目投资估算为依据的。房地产的投资决策直接关系到后期的项目规划、设计、施工设备和施工材料采购以及施工人员配置和施工工艺确定等。部分房地产企业在进行项目预估的过程中，没有对涉及房地产造价的相关要素进行科学的调研和分析，导致项目预估与项目实施之间存在较大偏差，从而增加不必要的项目投资。面对当前市场当中的原材料的价格不稳定的情况，政府的部门也创建了一些规范，并且对于这件事进行了有关调整，对于工程造价产生影响的因素还有施工环境、施工人员流动、材料市场价格变化、社会消费市场的经济改变等都会对工程造价产生影响，导致工程造价整体的结算出现虚高的情况。
其次，项目设计不合理。房地产开发商没有对设计和成本控制的关系进行全面考虑，设计人员在房地产设计过程中，没有立足房地产规划的实际对其合理性进行考虑，导致图纸设计对房地产成本造价控制指导不足。部分开发商不重视设计支出，造成图纸设计的粗糙，与房地产整体规划不匹配，影响施工效益和后期造价。同时，设计人员与造价人员缺乏沟通，导致造价控制与工程设计的分离，引发设计过程中诸多不合理现象。项目设计中涉及到的成本要素较多，对其进行合理控制，能够有效缩减工程造价。
第三，招标和造价过程粗糙。相关部门对房地产招投标管控不严，造成邀请招标方式、议标方式等招标行为的发生。在这样的招投标背景下，承包商的能力得不到保证，造成房地产开发中的资金浪费和虚报价格等问题。由于投标单位之间产生的这种恶性的竞争，从而导致建筑项目工程造价整体的成本出现过低的情况，而实际费用和设计费用两者之间的差距太过悬殊，所以总会出现一些中标单位无法提供支持的设计方案，这个时候就会出现缺项、套图的情况发生，同时也会为后期的施工留下巨大的隐患。
2 、房地产成本造价全过程控制管理
2.1 前期成本造价控制
相关负责人要对房地产项目的内在要素进行考虑，也要注重分析房地产规划是否与周围的经济环境和社会环境相契合。并结合规划方案，对项目的社会效益和经济效益进行评估，对施工材料的质量和施工工艺的先进性进行预估和比较，然后决定是否进行项目投资。预算人员要注重对投资额度进行估算，确保为房地产开发中资金的合理分配提供良好的先决条件，进而进行设计概算和施工图预算工作。房地产设计并不仅仅停留在图纸上，而是立足于项目实际，对项目中涉及到的资金、材料、工艺等要素进行综合考虑和评定。设计人员要以设计任务书和相关设计标准为依据，对房地产造价成本进行控制。项目工程设计时段，还要仔细分析编制设计概算，对每个组成部分所占整体的比例进行了解，同时也要对每个项目资金分配进行分析，牢牢把握工程造价控制的重点。增加施工方案的设计质量需要进行专业的规划和设计，然后经过有关机构的工作人员进行审批和检查，一直到发现问题然后提出修改，最后完成相关的方案设计。同时，要严格审核工程价款，以往都是在施工和验收等时段进行工程价款审核，该审核方法存在一定的滞后性。
因此，要在项目工程设计时段进行工程价款审核，既能促进工程造价动态性和主动性的提升，又能确保项目工程造价不受市场变化的影响。
2.2 中期成本造价控制
首先，招投标阶段工程造价控制。招投标阶段直接决定房地产造价控制的质量和结果。相关负责人要对房地产开发中涉及到的投资要素进行审核，对工程情况进行明确认知，对房地产开发招标书中涉及到造价等资金性质的条款进行严格审核。项目开发单位直接参与评标工作，确保招投标的公平和承包商选用上的科学合理。
其次，合同阶段工程造价控制。开发商与承包商签订合同的过程中，工程造价管理部门要确保合同对双方的共同约束。结合国家相关政策和法律法规对合同中涉及到资金、价格、调价方法和结算等敏感条款进行严格审核。合同签订完成后，工程造价管理部门要结合合同条款，对施工现场进行查访和监督，明确掌握施工现场动态。确保承包商严格按照合同条款进行项目执行，并对合同中相关计价问题进行解决，避免合同不严谨导致房地产过程中的纠纷。
第三，施工阶段工程造价控制。施工时段需要投入大量的人力、物力和财力资源，在这种情况下，也大大增加了投资浪费的几率。因此，建筑项目工程施工时段，工作人员不仅要认真的组织，还要从经济、技术和合同等多个方面对工程造价进行控制，有效的防止资源浪费。在采购设备和施工材料时，以材料质量为前提，尽可能降低材料选购费用，工作人员要时刻了解市场材料价格的变化情况，有效的控制施工材料价格。在房地产项目施工中，工程师和造价人员分工明确，各司其职。工程师主要对施工技术和工程质量进行管控，造价人员主要对房地产施工中涉及到的资金投入进行控制。工程师要结合房地产项目的完成情况和完成质量，对施工单位进行计量支付，并能够从全局对施工情况和施工进展进行把控，及时解决设计变更问题和现场签证问题，避免因设计和施工不合理，导致工程造价超出控制范围。工程师遇到设计变更或者项目变更情况，要与相关负责人进行沟通，并得到其签字后，开始实施。工程师要注重签证内容的合理性，确保其与具体的房地产施工项目契合，项目造价管理部门要充分发挥自身的职能，检查合同中相关造价条款是否落实到位，并对设计变更的具体情况进行审核。造价管理部门要注重造价审核的全面性，组织技术人员对项目施工中涉及到的相关要素进行实地考察，并确保一次性补充定额编制的合理性。项目工程施工时段，工作人员要强化施工合同管理，参照施工合同严格进行施工，尽最大限度降低工程索赔事件发生率。
2.3 竣工结算阶段工程造价控制
首先，房地产开发过程中涉及到的相关资料比较多。造价人员要对竣工结算资料进行审核。工程施工过程中，项目工程师都会进行现场记录，为后期工程审核提供材料依据。工程施工中普遍存在隐蔽工程签证内容的雷同。其次，注重对工程量进行审核。工程量审核是以施工图纸和竣工图纸为前提的。造价人员要对设计变更和工程量等相关要素进行明确了解，并以工程清单为依据，进行工程量的审核。第三，对各项结算费用进行审核。造价工程师要结合施工现场的具体规定对大型机械设备进出场进行审核，确保其现场签证的完整性，并结合垂直机械使用情况对其费用进行考虑。造价工程师要以施工合同为依据对费用定额和取费文件进行深入研究和审查，针对同一工程的不同费用情况，要进行计算和对比，看其是否符合最优造价方案。造价工程师结合合同中质量和工期的相关奖惩要素和税金费率套用情况等对房地产施工中各项费用基数进行审核。
3、结语
总之，在科技发展和市场经济的发展之下，我国的房地产市场也在持续的发展壮大。因此对于建筑项目成本管理工作也需要更加的重视，面对建筑工程造价超预算问题的时候，加强对房地产工程项目的全过程成本造价管理，这样才能够将工程造价控制在预算范围之内，推动建筑企业的可持续发展。
参考文献：
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[2]张蓉. 浅析建筑工程造价预算控制要点及其把握[J]. 南方农机, 2018(1)