于涵
东宁市自然资源局
【摘 要】土地对我国具有极为重要的意义，合理运用土地资源有利于国家发展改善日常生活环境提高利用率减少对环境造成的破坏，然而现有土地资源的开发与利用暴露出许多问题，甚至已经成为阻碍国家建设的主要因素，为此必须对其给予足够重视。土地收购储备机制是确保土地得到合理运用的关键，必须确保其合理性，符合社会需求，如此其具有的作用才会在执行过程中得到充分体现，基于此本文对土地收购储备机制中存在的问题进行探究分析，并提出解决措施。
【关键词】土地：收购储备机制；问题及对策
土地是社会活动开展的基础条件，土地资源利用状况关乎我国经济建设。尽管我国领土辽阔，但由于人口基数过于庞大，人均土地拥有量并不富裕，若不能合理运用这些资源，则定然会对生活以及社会造成极为不利的影响，经济发展将会受到干扰。为提高土地资源利用率，创造更多经济效益，我国相关部门针对当前实际情况推出了土地收购储备制度，但是在落实过程中也暴露出许多不良问题，以下是详细内容。
1土地收购储备机制概述
在土地储备制度的落实中，其是否公正、公平、合理是整个机制赖以存在的基础，也是其贯彻落实的前提。目前，能否准确界定土地使用权是实现公平、合理、公正分配的关键，也是实现土地使用者与政府利益平衡的关键。经工作实践表明，要想正确、有效的落实这方面问题，首先要对土地收购储备机制的定义和特征进行分析。
1.1土地收购储备制度
土地收购储备制度是市场经济体制条件下土地使用制度的一种改革，是伴随土地闲置而产生的一种新策略。目前，随着土地收购储备制度的日益落实，我国各地纷纷成立了土地储备机制，无论在管理、动作还是制度建设上，都总结出了一套行之有效的土地储备管理机制。所谓的土地收购储备制主要指在公平、合理的原则下分配土地收益，从土地产权、使用权、所有权、发展权、处置权的角度去制定土地收购价格，从而达到提高土地资源利用率的目的。
1.2土地收购储备制度作用
就土地收购储备制度的作用而言，其主要表现在：首先，改制度的实施有效的提高了土地资源利用率，对规范我国城市土地交易市场有着重要的指导作用。其次，该制度的落实在很大程度上增加了政府部门的收益，为城市建设积累了更加丰富的资金。再次，土地收购储备制度的落实有效遏制了土地炒作现象的出现，规范了农村土地使用认识。最后，这种制度的落实还有效的帮助了政府土地的管理，有效避免了土地闲置和荒废现象。
2目前土地收购储备机制中存在的问题
2.1土地收购价格内涵界定不明确
建立土地储备制度,其核心问题是权利和利益的重新分配，而科学界定土地收购价格内涵是合理分配土地收益的基础。实施土地收购过程中可能牵涉到的价格或费用，其中包括土地价格、地上附着物补偿费职工或住户安置费、企业异地经营建设费以及企业债务等。土地价格的内涵又分两种情况:即原土地用途价格和土地发展权价格。目前,我国尚缺乏法律法规对土地收购价格的内涵作出明确规定,在实施土地收购储备制度实践过程中,收购双方对此分歧较大。其中分歧的焦点在于发展权价格是否包含在土地收购价格内涵构成中，而包含与不包含可能导致收购价格数倍的变化。
2.2土地储备机构的经营自主权难以体现
如今我国大部分地区只存在单一的土地储备结构，缺乏竞争力，正因如此才机构才能够获得更多经济利润，但是在土地回收选择、价格调整以及其他方面机构所处地位过于被动，属于被动收购。
此外考虑到各个方面的利益，当地政府经常推出一些政策，例如本应该进入土地储备的没有进入，而是选用其他方式完成土地储备，例如开发项目等。土地储备机构不仅要负责计算土地收购成本支出，同时还要拓展成本来源、整合资源、以及资源利用等，但由于机构经营自主权没有得到体现，故经常引起下述问题：其一机构没有收购选择权，以致于土地储备库当中积累了大量质量较差的土地，不仅需要耗费大量成本用于管理同时效益产生受到影响。其二机构不能择机出让土地，导致储备数量不断增加，拖欠银行大笔资金，资金周转困难，如果面临经济危机贷款利率会随之提高，在这种情况下土地储备存在的风险很快就会暴露；其三未体现自主权，积极性和创造性没有被激发，导致机构只能被动应对，以致于土地储备工作开展受到影响。其四其他部门储备土地，这无疑会缩减减机构规模，机构对土地市场的控制能力也会逐渐降低，经济效益受到不同程度影响。
3土地收购储备运行机制中问题的解决对策
3.1成立政府授权监督下的城市土地储备经营公司
无论是以政府为主导还是以市场为主导，两者均存在不足之处，土地储备制度不仅要符合国家当前情况同时也要考虑社会影响，以实现经济目标，避免经济效益受到影响，借助政府力量协调各个部门之间的工作，同时引入企业制度以保障机构自主经营权利，在政府的监督下成立土地储备小组，制定规划方案，协调各个部门之间的关系，进而实现合理用地。将土地划分为经营性用地和非经营性用地，以满足国家发展需求保障公共利益不受影响。对于经营性用地完全委托给土地储备经营公司,按市场化方式运作,以利润最大化为目标，确保土地资产的保值增值;对于非经营性用地则以社会利益最大化为目标,以政府为主导,经营公司协作的方式运作，所需资金由政府划拨，既保证政府的主导作用,又引人先进、高效的企业化运作模式。无论是经营性项目还是非经营性项目土地经营公司都要进行项目后评价,以给今后土地收购储备工作提供建议。
3.2进行土地招商引资模式创新,提高土地经营水平
土地储备机构经营能力以及管理水平是决定经济效益产生的关键，若经营能力降低则会降低土地利用率致使大片土地闲置，耽误城市建设，经营作用无法发挥，并且之前投入的成本难以回收，后续发展同样会受到影响。此外土地闲置会使民众心理出现波动，政府在社会中的形象受到损害。所以只有提高机构经营能力与管理水平，引入资金流。资金流引入可与土地规划设计结合在一起，整合土地资源随后上市，这种全新的模式使土地供应发生改变，其一首先拆迁即将上市的土地，控制开发力度整理资源，制定相应方案，做好各项工作，对其进行包装，使土地成为商品；其二将土地规划与城市建设规划相结合，根据城市各个区域具有的功能提供土地。其优势在于不仅充分体现了土地资源具有的价值同时开发时间随之缩短，成本投入得到有效控制，另一面实现了土地与城市共同发展，增强彼此之间的协调性。除此之外要采取科学方式对土地进行划分，依照需求安排开发内容制定流程，确定不同地块具有的潜力，以优势地块为主带动劣势地块开发，合理搭配保证土地具有的经济性。
4结语
综上所述可以看出，土地收购储备对国家发展而言具有极为重要的作用，作为调控方式能够提高土地利用率保障其价值，虽然国家结合实际情况推出了相应制度，但在执行过程中也暴露出许多问题，为此必须对其进行深入探究，分析当前存在的问题，采取针对性措施加以解决，确保制度具有公正、公平、合理的特性，能够切实执行，合理开发利用土地资源，同时加强与各个部门之间的合作，加强市场规范与培育。
参考文献
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