安敏星
昆明红星美凯龙置业有限公司 650000
摘要：随着我国建筑业的发展，人们生活水平不断提高。伴随着房地产市场的不断完善，企业之间的竞争也越来越激烈。因此，房地产企业在把握销售节奏的同时，要在竞争中赢得竞争优势，取得经济效益，就必须不断提高项目成本管理的控制水平。所以，对房地产项目成本管理控制进行探讨具有现实意义。
关键词：房地产项目全过程成本的精细化管理与造价控制
引言
房地产企业在中国经济中起着不可替代的作用，特别是90年代后期，随着房改的实施，房地产企业有了快速发展的可能，随着经济全球化的发展，房地产企业在其发展过程中所遇到的问题日益突出。
1房地产项目全过程成本的精细化管理概述
在1980年代英国率先提出了全过程成本管理理论，该理论将以前仅关注事中和事后的成本管理扩展到项目成本管理的整个过程，包括项目定义、计划、实施、完成和维护等，它的目标不仅是停留在某个阶段，而是着重于项目整个过程的成本控制，将项目分解成每个阶段，并对每个阶段做出详细的成本管理分析，从而达到项目成本最小化的目的。全过程成本管理基于成本管理的科学性。它建立了一个涵盖所有员工的全面成本管理系统，涵盖了整个业务管理过程，使所有部门成员自主改善，不断降低成本，从而使管理层和部门其他员工在降低成本方面保持一致性，在项目实施的整个过程中合理使用人力、财力和物力，并寻求以最低的成本进行生产管理和组织运营，并随时随地纠正偏差，确保项目管理实现既定目标将获得更高的回报。建设工程全过程成本管理，就是在工程的投资立项阶段、设计阶段、招标采购阶段、施工阶段以及竣工结算阶段对建设项目成本进行合理安排协调，把建设工程投资控制在之前批准的或预期的投资限额之内，以确保实现项目投资管理目标并获得较高的投资收益和社会效益。
2房地产项目全过程成本的精细化管理现状
2.1投资决策影响因素
在房地产项目的投资决策阶段，容易出现决策失误的情况，由此给房地产企业带来的损失不可预估，也难以通过项目成本管理工作的开展挽回损失。因此，科学的投资决策是房地产项目成本管理的重要前提。在投资决策阶段，需要对开展项目进行可行性研究，从多角度展开分析，合理预估项目收益水平以及实际可操作性。全面分析项目实施过程中可能出现的各类风险问题，从而成功规避项目投资风险，确保决策的合理性。其中，项目可行性研究是投资决策合理性的主要影响因素，如果在可行性研究中掌握的信息不足、对风险预估出现偏差，都会导致目标成本编制出现问题。如果投资估算偏差过高，还会出现项目投资失败的情况。
2.2未落实工程设计相关的工作
现阶段，建筑行业竞争日渐白热化，这也使得房地产开发难度变得更高。随着市场经济的持续发展，建筑材料价格和劳动力成本等都在提高，这就造成房地产项目在实际开发中的成本也大幅度提高。在项目设计阶段，决定了房地产开发项目85%的建安成本，然而设计院的重心都放到设计质量上，设计过于保守，而忽视了成本方面的管理与概算控制，这就造成设计超概算；有的设计院各专业闭门造车，等到后期落到实处的时候才发现这里的管线打架了，那里的标高冲突了……造成很多不必要的变更，导致成本的增加甚至浪费。
2.3招投标管控不严
市场上各种投标单位水平参差不齐。有些投标单位可能善于低价中标进场后，拖延施工进度、拖延销售时间……后提出高价索赔，造成开发商管理费用和成本的增加，甚至会造成施工质量问题，增加后期维护费用，最终损害开发商的声誉。
招标阶段，由于投标文件不完整，工程量清单编制缺项、漏项、工程量不准确，合同签订不严格……导致中标单位在后期履约过程中为填补合同空白，新增单价、新增工程量……增加谈判难度，导致最终结算价格大大高于原来的合同价格，造成开发成本失控。
2.4施工阶段成本管理中的问题
在该阶段的成本管理中暴露出的问题主要有以下方面:
①造价咨询公司业务人员水平参差不齐。
对招标工程量清单编制的质量、施工图预算编制的合理性……都会产生直接影响，也为后期施工过程中的动态成本管理埋下了隐患。对建筑市场材料、设备价格水平不熟悉，无法准确把握价格变动情况，导致后期设计变更、工程签证结算审核造价水平失真。
②设计变更、工程签证管控不力。由于项目开发高周转，存在边设计、边施工的情况，这就导致营销没想好，设计跟不上，干到一半，推倒重来，产生大量的设计变更，导致成本大幅增加，甚至产生巨额无效成本。工程策划不周全、现场管理混乱……导致现场产生大量工程签证，也会导致成本增加。
设计变更、签证管理制度的不完善，制度执行的流于形式，资料保管不善，导致后期结算时，就资料的真实性、准确性无从考证，进而导致争执等现象的发生。
③成本管理的孤立性和单一性。通常情况下，设计、工程和成本是三个独立的部门，甚至是对立的部门，这导致了成本管理的隔阂。缺乏全面系统的项目管理理念，不利于项目成本的有效控制。
3房地产项目全过程成本的精细化管理与造价控制
3.1设计阶段
引入专业的优化公司，在兼顾相关技术标准要求，确保建筑结构安全性的前提下对设计各专业指标进行前期控制，从源头上对造价成本进行管控。
3.2科学制定目标成本
在进行目标成本编制时，应充分考虑政策、市场价格波动等方面的变化对项目成本产生的影响。比如2019年在深化增值税改革过程中将建筑行业10%的税率调整为9%，钢材价格自2020年10月开始一直走高……这都需要在目标成本编制时予以体现。对于前期引入了优化公司的，在编制目标成本的过程中，各指标含量一定要优化指标进行测算。另外，应清晰划分合约范围，对工作面进行详细规划，明确各个合约包范围及成本管理责任，从根本上提高成本控制执行力。在企业制定合约模板后应不断进行修改和完善，以提高合约的适用性。
3.3招投标阶段的成本管理
严把入围关，保证入围的投标单位都具备相应的资质、较强的履约能力、长期合作的诚意。
提高招标文件的质量，尽量全面、清晰的对所招工程的要求进行描述，确保招标工程量清单的完善性、准确性。
采用公开招标的方式，公开竞价，通过公开、充分的市场竞争确保我们的中标价格为市场合理低价。当然我们要以我们的专业甄别、排除恶意低价竞标者。
3.4 施工阶段
施工阶段是整个项目建设过程中持续时间最长、波动因素最多的阶段，也是项目成本成型最直接的阶段。具体管理内容如下:
①严格控制并审查设计变更、工程签证的必要性及合理性，避免出现与合同内容重复的设计变更、工程签证立项，尽量避免产生无效成本的设计变更、工程签证立项。后期对设计变更、工程签证结算严格审核，对工程量的合理性、准确性，综合单价的合理性均需进行审核。
②做好动态成本控制。项目利润表是项目运营的晴雨表，动态成本则是生命线。所以，我们要根据项目实际情况、市场波动、政策变动……及时调整动态成本，确保动态成本能较真实的反应项目现阶段的成本状况。要设定合理的“预警线”和“强控线”，以有效遏制和避免成本超支的现象。
③进行各类数据记录，特别是隐蔽工程记录和签证工作，减少后期争执现象的发生。
结语
通过对房地产项目的成本管理，可以看出房地产项目的成本管理与每一个项目参与者都有一定的关系，因此需要加强各个阶段的成本管理，在保证质量和工期的前提下，尽量减少投资，以最低的成本获得最大的经济效益。
参考文献
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