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城市地下空间土地使用权价格评估探讨——以单建式地下商业为例刘亚婷

发表时间：2021/7/27 来源：《基层建设》2021年第14期作者：刘亚婷

[导读] 随着城市人口、环境、资源三大难题愈加凸显，城市土地资源愈加珍贵

        青岛理工大学管理工程学院山东青岛 266525
        摘要：随着城市人口、环境、资源三大难题愈加凸显，城市土地资源愈加珍贵，拓展地下空间是世界城市发展的成功经验和必然趋势，对推动城市经济、社会环境协调健康发展具有十分重要的意义，为此需要对地下空间土地使用权价格进行科学评估，规范地下空间的开发利用。
        本文首先通过明晰地下空间土地使用权及其价格的概念，评述国内外研究现状，分析出传统评估方法应用于地下空间的局限性；进而具体到单建式地下商业空间的评估，根据单建式地下商业空间特点，选取收益还原法并对其进行一定的改进，将其与立体空间楼层效用比率相结合，利用AHP层次分析法确定楼层效用比主要影响因素，建立特征价格模型，确定单建式地下商业空间土地租金；最后通过选取合理的土地还原率评估土地价格，为我国此类地下空间的评估提供一定的借鉴、参考价值。
        关键词：单建式地下空间；楼层效用比；改进的收益还原法；AHP层次分析法

        引言
        当前城市化发展面临着严峻挑战：土地资源紧张、绿地面积减少、城市人口暴增、交通堵塞、能源消耗增大、环境污染、房价上涨等问题。大力开发利用地下空间资源、拓展人类活动空间越来越迫切，合理、有序地开发利用地下空间，可以有效缓解城市土地资源的紧缺矛盾，提高土地利用效率，节约土地和空间资源，补充完善城市功能，提升土地资源价值，实现可持续发展。在城市地下空间日渐被大规模开发利用的形势下，科学合理地对其土地使用权进行评估成为目前急需解决的问题。
        但目前我国依然缺乏明确的城市地下空间定价体系，《城镇土地估价规程》也缺乏相应规定，关于城市地下空间土地使用权价格评估尚无统一标准，不论是地下空间宗地价格还是地下空间基准地价，均处于探索阶段，对地下空间使用权评估及理论方法的研究便显得尤为重要。
        1 地下空间使用权及价格内涵
        1.1 地下空间使用权
        国外许多国家实行土地私有制，享有土地所有权，早期欧洲等国家深受罗马法的影响，享受绝对空间权，认为土地所有权范围上至无限上空，下至绝对地心，并无明确的现实界定，而随着城市化进程的加快，世界各国或地区在遵循传统土地所有制的基础上通过立法或判例，对土地所有权的范围进行了限定。德国于1896年规定地表100米以下的岩层中修建公路隧道等公共设施不受土地私有制的限制；瑞典于20世纪80年代以后将地下土地所有权范围界定到地表以下7-10米，在此范围以下为城市地下公共空间；法国则将其限定在地表以下30米，在这范围以下可公共使用；日本于1966年追加区分地上权制度，“地下或空间，应规定其上下范围及工作物，或作为地上权的标的”，对空间权进行了一定的范围限定【1】。
        而我国立法对于地下空间土地使用权的探讨体现在《物权法》的规定中，“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”，由此承认了空间是一种权利，本质上与地表土地使用权是相同的。对于地上、地下空间权边界的界定，不仅要考虑水平边界，还应考虑三维纵向界定，地上、地下空间权利的起点应是地表权利人利用地上或地下空间的终点，如果在地块规划设计指标和国有建设用地使用权出让合同中明确地表建设用地使用权竖向高程的，便以此确定空间使用权的权利边界【2】。
        根据上述地下空间权的界定并结合地表土地使用权的定义，可将地下空间使用权定义为权利人依法或依约对地表以下规定范围内的三维空间行使占有、使用、收益和有限处分的排他性权利。
        1.2地下空间使用权价格内涵
        根据《城镇土地估价规程》，土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来收益按一定的土地还原率折现后的现值总和，其权利特征是出让土地使用权。以此为基础，城市地下空间使用权价格可定义为：在不妨碍地面利用前提下，依法规定的地表面以下合理范围内，可供开发利用的地下空间在正常市场条件下和一定使用年期的使用权未来收益的现值总和【3】。同时，地下空间价格相对于地上土地使用权价格存在一定差异，地下空间使用权价格除受经济、区位条件、规划等一般因素的影响外，还受地上建筑物、地质、地下水文状况、开发深度等特殊因素的影响；受政策以及地下空间建设不可逆的影响，地下空间使用权价格普遍较地上土地使用权价格偏低。
        2 国内外地下空间使用权价格评估方法综述
        2.1 国内地下空间使用权价格评估综述
        国内一些学者对地下空间估价进行了一系列研究。如唐焱等人根据地下空间价格含义，利用收益还原法原理计算地下空间价格并进行相应价格修正【3】；石忆邵等人结合成本法、收益还原法及楼层效用比法，建立地下空间使用权价格评估模型，并测算出上海市地下空间使用权地价分配率【4】；王郑等人根据土木工程概预算的相关理论、利用地下建筑物造价成本及利润率等测算地下空间使用权价格【5】；李莎则提出选用替代原理的地面地价比较法对已建成的地下空间进行估价，同时基于Hedonic价格模型构建影响因素评价体系，参照地面土地分等定级建立最终的地下空间基准地价模型【6】。
        2.2国外地下空间使用权价格评估综述
        目前国外的评估方法主要是德国的史基墨滚动法和日本的楼层效用比法，通过建立楼层效用比，用系数修正法确定地下空间使用权的价格。此外Rosen、Jackson等应用特征价格法研究不同用途和具有潜在使用价值的土地使用权价格【7】；Mitchell和Carson应用假设市场评估法，通过问卷方式直接观察受访者在假设的市场中的经济行为进行评估等【8】。
        综上，国内外关于城市地下空间价格评估的理论与方法并未形成统一的评估体系，仍在不断探索中，同时目前国内应用最广的还是比例调整法，即按照参照地价的一定比例确定地下空间的价格，但众多学者不同维度的研究对本文的研究具有一定的参考与可借鉴意义。
        3 评估方法的选取及理论思路
        3.1传统评估方法适用性分析
        依据《城镇土地估价规程》，传统地上空间的价格评估方法同样可以适用于地下空间，但每种方法都存在其相应的限制，不能一概而论；由于目前不同地下空间开发差异较大，同区域内同用途的城市地下空间出让交易案例较少，难以利用市场比较法进行直接的评估；由于地下土地空间这一数据难以单独核算，极大限制了成本逼近法在地下空间价格评估中的应用；而基准地价系数修正法，其结果的准确性主要取决于基准地价选择的准确性及修正系数体系的完整性和合理性。
        而剩余法适用于具有开发或再开发潜力且开发完成后具有价值的地下空间。收益还原法适用于具有收益性的地下空间，且不限于其本身目前是否有收益，只要同类房地产有收益即可，依据有租赁收益的类似房地产求取租金水平、空置率和运营费用等，再利用收益法进行估价。
        综上讨论，直接运用传统评估方法对地下空间土地使用权进行评估是不合理的，其中市场比较法和成本逼近法难以适用；剩余法和收益还原法适用于收益性地下空间，但必须考虑地下空间的差异性进行适当的修正；基准地价系数修正法需充分考虑除影响地价的正常因素外所存在的影响地下空间价格的特殊因素。理应在现有评估方法的基础上根据不同区域地下空间的特点进行改进创新，切实有效地评估地下空间土地使用权价格，提高土地集约利用价值。
        3.2 基于楼层效用比改进收益还原法对单建式地下商业进行评估
        由于城市地下空间类型众多，所适用的方法不尽相同，本文仅以单建式地下商业空间为例进行评估方法的探讨，拟引入国外楼层效用比的思想结合收益还原法进行价格评估。楼层效用比源于地价空间分配理论，是因为地表高度或者地下深度的不同，可达程度、舒适程度、避难时效等效果也会随着而有所不同，由此表现在使用权的价格或者租金上的差别上。
        首先通过梳理文献得出影响楼层效用比的因素如下图所示【9】：

        图1 影响因素层次图
        其次通过AHP层次分析法确定影响楼层效用比的主要因素，判断矩阵的确定主要来自专家的问卷调查（青岛勘察测绘院、自然资源局、评估公司及高校教师）打分，进行权重的计算得到出区位条件0.175、交通便捷度0.117、商圈购买力0.117、地表的可视性0.117、地下与地表的联系程度0.15，对土地价格的影响程度较大。
        然后建立特征价格模型、利用多元回归确定地下商业空间楼层效用比率，根据半对数形式半对数形式特征价格法进行回归：

上式中，表示地下空间与地上空间的效用比：是系数；表示解释变量：（k+1）是自变量的个数；n 表示样本容量；ε指的是随机误差项。通过选取区域范围内与待评估单建式地下商业空间业态相近的多个商铺租金情况，得出地上一层租金与地下一层的效用比率。
最后通过市场比较法确定待估宗地地上商业物业租金，并以上述楼层效用比确定其地下空间的租金，进而计算出地下空间建筑净收益，从房地一体的租金中剥离出土地租金，选择合理的还原率，将土地租金还原为土地使用权价格。其技术路线如下：

        图2 技术路线图
        4 结论与展望
        4.1 结论
        本文评述了国内外对于城市地下空间使用权价格评估的理论思路，界定了城市地下空间土地使用权及价格的内涵，对传统的土地价格评估方法进行分析，阐述其应用于地下空间价格评估时的局限性及难点，针对单建式地下商业空间使用权的特点，利用改进的收益还原法结合楼层效用比，得出该类地下空间价格评估的理论思路，具有一定的参考意义。
        4.2 不足与展望
        （1）本文仅对单建式地下商业土地使用权价格进行了估价思路的研究，在以后的研究中有待进一步完善地下空间价格的评估体系，针对各种不同的地下空间利用类型，利用不同的估价方法对相应的地下空间进行科学评估。
        （2）本文通过层次分析法确定影响楼层效用比的主要因素，具有较强的主观性，且其指标因素体系的建立主要通过梳理相关文献，在以后的研究中有待进一步完善因素指标体系，通过定量的方法确定主要影响因子；
        （3）本文仅探索了单建式地下商业空间地下一层租金与地上租金的比率，未来研究可进一步完善立体楼层效用比率，更多探索地下空间价格与地上空间价格的结合与应用。
        参考文献：
        [1]沈颖.城市地下空间的使用权权属界定与估价方法研究[D].浙江大学，2010.
        [2]周逍遥.国土立体空间使用权价值研究[J].浙江国土资源，2020（12）：27-29.
        [3]唐焱，杨伟洪.城市地下空间价格及其评估研究——以南京市商业用地为例[J].中国房地产，2012（18）：58-65.
        [4]石忆邵，周蕾.上海市地下商业空间使用权估价及空间分异[J].地理学报，2017，72（10）：1787-1799.
        [5]王郑，程李李.城市地下空间使用权应用型估价方法初探[J].太原大学学报，2006（04）：79-81.
        [6]李莎.城市地下空间基准地价评估方法及应用研究[D].广州大学，2012.
        [7]曹天邦，张丽，邱群，黄羽.城市地下空间使用权价格评估探讨[J].地下空间与工程学报，2018，14（01）：1-5+108.
        [8]Mitchell，R.C.and Carson，R.T.（1989）Using Surveys to Value Public Goods：The Contingent Valuation Method.Resources for the Future，Washington，D.C.
        [9]张岩.基于改进收益法的单建式地下商业空间使用权估价研究[D].首都经济贸易大学，2019.