钟杰
中交一公局重庆城市建设发展有限公司 重庆 402160
摘要：近年来，随着我国经济的发展，城市化进程的不断加快，城市化带来的土地的集约利用，聚集效应，使城市空间结构发生的巨大的变化，推动了城市中心模式下的旧城改造、新城开发建设，促进了以功能集约为主要特征的城市综合体理论与实践的发展，城市综合体具有一定的复杂性和集约型，决定着成本管集复杂、动态、系统于一体的工程。
关键词：城市综合体；成本控制；方法
1城市综合体概述
城市综合体包含了娱乐、交通、酒店和商业等多种城市功能，这些功能在城市发展中共生共存，合作共赢，属于微缩化城市，也被成为城中城，并以建筑产品形式存在城市中。随着城市化的不断发展及水平的提高，城市综合体也在不断的调整和发展。城市综合体的空间结构一般分为两种，即竖向物理形态空间结构、水平物理形态空间结构，城市综合体竖向空间结构主要表现为超高层，水平空间结构占地面积较大，地下空间通产包含三层以下地下室，以此形成多功能空间集合建筑群。城市综合体物理表现形态涵盖了建筑设计、施工工艺、后期运营管理，具有一定的复杂程度，并代表同期最先进的建筑理念和技术应用情况。
2城市综合体项目成本控制的重要性
传统的成本控制理念和模式，只注重工程建设阶段的成本控制，忽视了项目全寿命周期运营成本，认为成本控制只是压低造价，致使产品质量低，或同质化严重，增加运营成本。另外，没有注重项目的投融资成本，导致施工过程中，资金供应不足，引发项目烂尾等各种恶劣问题。随着我国经济的提升，建设企业在激烈的市场竞争下，成本控制成为了城市综合体管理的主要核心内容。基于可持续发展理论的全寿命周期成本控制，是从项目全寿命周期和可持续发展的角度，对项目的建设、运维成本进行考量，以促进城市综合体项目的稳定、可持续发展，进而提升经济效益和社会效益。
3城市综合体项目成本成本控制研究
3.1城市综合体在决策阶段的成本控制
3.1.1定位
城市综合体在决策阶段的成本控制，需要正确定位，其中定位包含设计定位、选址定位以及功能定位等。对城市经济的发展水平、招商引资政策、城市片区功能定位等进行全方位的评估，促进城市综合体、城市经济以及社会协调统一发展。也可将层次分析法和综合评价方法有效结合，科学评价，制定最优功能定位方案、开发规模和功能比。结合大数据，对同类型项目对比后，确定项目投资预算，指导设计定位，为成本控制和设计经济型提供有力凭据。对城市综合体项目全生命周期的经济成本、社会成本进行了规划和选择，制定了合理方案。
3.1.2融资模式
创新城市综合体的金融产品类型，真正发挥其金融属性。目前，国内城市综合体主要的投融资模式分为如下四类：
现阶段，与城市综合体匹配的金融和资本市场产品形式单一，开发商长期受传统住宅地产资本运作模式影响，仍然属于字样、销售、租赁等不同方式之间的配比组合。对于发展成熟的城市综合体来说，应平衡物业租赁与自养的比例，不仅要考虑项目销售带来的现金流量，还要确保除住宅外的其他功能的良好运行，如生活服务功能何业务功能等。创新城市综合体金融产品类型，充分发挥金融属性。当前，我国城市综合体主要投融资模式分为四类，其内容及具体方式如下：
资产出售：直接散售、物业整售、使用权销售、产权式商铺销售；
债券融资：银行贷款、商业房地产抵押贷款支持证券、外债；
夹层融资：夹层债和优先股结合；夹层债、优先股；
股权融资：信托、私募基金、房地产信托投资基金。
3.2城市综合体在设计阶段的成本控制
设计单位必须熟悉综合体项目全生命周期概念，降低不可再生资源的损耗，提高可再生资源运用率，重点保护可再生资源的再生条件。对复杂项目全生命周期的维护和运营成本进行计算，寻求最佳平衡，促进城市可持续发展。
根据当地气候条件和地质，充分利用可再生资源，如太阳能、风能等。同时，遵循城市总体规划要求，考虑项目施工现场的地质、气候、地形等因素，对设计方案进行可行性、经济型分析，有效利用资源、能源和空间，利用自身的专业知识，制定科学、有效地设计方案，采用先进、新型的施工技术，选用优质、绿色环保的施工材料，通过价值工程，全面分析一系列因素的真正价值，增强综合体工程项目的实际价值，让技术和经济相结合，贯彻各个阶段，形成的多层次和整个过程的成本控制，促进城市综合体的稳定、长远发展。
3.3城市综合体在实施阶段的成本控制
实施阶段属于投资的高峰期。本阶段成本控制的主要目标是在计划范围内控制复杂工程一次性施工成本。虽然从整个复杂项目生命周期来看，成本节约潜力相对较小，一旦控制不当，将会造成严重的资金浪费。此外，城市综合体项目实施中使用的建筑材料和机械设备会产生大量的粉尘、废弃物和噪声，对环境造成极大的破坏，阻碍项目的顺利进行。施工单位应采用绿色施工技术，进一步完善施工方法。现阶段要通过各种方式降低成本，加大对各种资源的有效利用，注重对场地生态环境的保护，严格控制施工扬尘、噪声和空气污染等，减少施工对环境的不利影响，在建筑用水、材料选择及废弃物处理等方面，坚持节约用水、节约资源、节约成本、节约能源的理念。
3.4城市综合体在运营维护阶段的成本控制
项目全生命周期成本控制不同于传统的全过程成本管理方式，将施工阶段列为成本控制范畴，对施工阶段的成本和施工前各阶段成本的关系进行综合考量。在运维阶段，强化对城市综合体的维护成本管理。加之城市综合体较特殊，所以对运营成本也要加以控制。运维阶段是工程项目的最后一个阶段，此时城市综合体的价值已基本确定，对城市综合体进行增值十分必要。可以通过管理体系、节能减排，降低二氧化碳的排放量来实现，具有室内环境管理、连锁管理等功能；对城市综合体性能进行综合性诊断，及时更换建筑材料和设备，创新技术和工艺，进而提升城市综合体的使用寿命，增强耐久性。同时，对综合体实行节能、节水改造，合理置换施工材料，有效利用资源，减少环境的污染，维护生态平衡。
结束语：
城市综合体种类繁多，技术要求较高，施工规模大。在实际施工过程中，投资大，工期长。合理的城市综合体成本控制，不但可以实现城市综合体成本效益最大化，还能更好的满足项目利益相关者的目标需求，进而提升城市整体经济效益和社会效益。
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