张婷婷
齐齐哈尔市运建物业管理有限责任公司 黑龙江省齐齐哈尔市161000
摘要：20世纪70年代初，房子成为一种特殊的商品。在短短30年的时间里，我国的大、中小城市甚至城镇，拔地而起的高楼大厦，使房地产业取得了空前的繁荣和发展。今天，商品房已经完全占领了市场，房地产管理问题也浮出水面。地段决定房产买卖的时代已经一去不复返了。在目前的房地产市场上，房产决定了销售，因为在房地产作为一种特殊商品近百年的使用过程中，只有房产才是业主在长期使用过程中真正体现商品价值的地方。本文结合笔者多年的物业管理经验，探讨物业管理的实践与对策，希望广大物业管理工作者能做好物业管理工作，为业主服务。
关键词：制度安排；房地产；管理；财产
前言：房地产资源是开展各种活动的重要物质保障，是社会可持续发展的重要基础资源。随着后勤管理社会化改革的深入，为了适应新型建筑大规模、结构复杂、智能化设施的发展，社区建筑规范化管理，延长建筑物和设施的使用寿命和资产价值的变现逐渐增加了紧迫性。服务质量的选择、评价以及对履行义务和合同的监督成为房地产管理领域的一个新的研究课题[1]。物业管理是房地产业持续发展的根本保证和前提。物业管理的质量不仅决定着一个房地产企业的发展，也影响着整个房地产行业的发展。如果能很好地解决物业管理实践中存在的一系列问题，必将对我国房地产业的发展起到一定的推动作用；反之，也会对房地产业的发展产生一定的阻碍。
一、房地产管理中的问题
1.1法律法规不完善
在物业管理立法中，与我国许多法律一样，存在着滞后现象。不能依靠必然会导致管理混乱，“没有规则就没有广场，没有法律就没有管理”。在小区管理中，物业管理不到位。机构的设立不设，管理下的管理不进行，给业主造成很多不便。目前的物业管理立法还没有形成国家性的立法，只是地方性的法律法规，水平还比较低。因为是地方立法，所以这些法律是相互矛盾和冲突的，在实际工作中经常让人不知道该做什么。大部分地方的立法与物业管理的实际运作脱节，不具备可操作性或根本无法运作。
1.2产权归属不明确
物业管理过程中最大的问题是产权归属不明确。我国建筑物的产权关系较为复杂，这也是我国的特点，因此存在着许多问题。建筑物的共同所有权经常引起冲突。
1.3物业服务企业定位不明确
我国很多住宅物业服务企业对自己的定位都是错误的。所谓物业管理只是委托管理，所以物业管理者不应该把自己当成业主，而应该把业主当成“被管理对象”。这种情况在许多居民区时有发生，甚至导致流血冲突。
1.4业主的自主管理能力有限
业主大会、业主委员会是业主行使权力的地方。但非常遗憾的是，许多社区要么没有设立业主委员会，要么根本不存在业主委员会，甚至个别社区的业主公约实际上都是由物业管理企业制定的，没有业主的参与。如果业主委员会不能很好地落实其监督机制，靠物业管理部门的自觉做好物业管理工作几乎是不可能的。
二、物业管理中各种问题产生的原因
房产物业管理过程中出现的各种问题都有自己的原因，不能一概而论。然而，所有与产权相关的物业管理问题几乎都集中在产权不清的原因上。在物业管理中，经常出现物业经理认为自己是业主的错误做法。出现这种问题的原因主要是业主的主观积极性不够。
三、物业管理制度安排
在提高管理绩效、深化人事制度改革的引领下，物业管理已逐步从学校后勤自自营管理模式向专业化、社会化转型，通过合理引入社会资源参与校园市场服务竞争，促使越来越多的社会物业服务企业进入大学校园，提供专业的物业管理和服务。事实上，物业管理中最大的问题就是产权不清。
要从根本上解决物业管理中的所有问题，就必须出台相关的法律、法规和政策来明确产权，从而消除产权的纠缠。这样可以很好地解决业主、业主委员会、房地产开发商、物业管理和行政部门之间的纠纷。中国目前的所有权情况基本上是按照《物权法》的有关规定执行的。根据《物权法》的有关规定，建筑物的所有权可以分为以下几种：
3.1专有权
专有权是指所有人对专有权部分的占有、占有和租用的权利。所有权部分是指业主根据房产证标明享有、排他性、处置权的部分。所有人行使专有权时，不得侵犯其他所有人的专有权和其他权利。
3.2所有权
问题不大可能出现在专有权部分。但就共同所有权而言，这更有可能是一个问题。由于共有产权的所有权不是唯一的，必然会造成产权的模糊。共有财产的所有权主要有以下几种：
车库产权安排：小区内的独立车库和停车位，如果开发商办理了权属手续，产权和使用权归开发商所有。业主可以通过支付等程序取得一定期限内的财产使用权。但是，如果一个停车位是在公共道路或绿地上创建的，那么所有所有者都有一份利润，并且所有者有权否决在公共道路或绿地上创建停车位。
道路产权安排：道路属于产权共同财产。每个业主都有权分享使用。社区门外的道路属于政府所有，每个公民都有分享和使用的权利。
绿地产权的安排：绿地的产权与道路的产权相同。每个业主都有权分享使用权。像我国的公众名人郭德纲那样把公共绿地当成自己的，是极其错误的。个人需要单独享有一定绿地的，必须经市规划部门批准，在不影响个人拥有的道路通行、公共场所使用或其他财产权利的情况下购买并办理所有权。这也是绿地和道路的区别，道路任何人都不能买到它的所有权，但可以买到它的使用权。
其他公共设施：公交车站、卫生设施、各类公共管道(自来水、电、通讯、燃气、暖气、有限电视、雨水、污水等)及相应的建筑物、构设，对大型配套设施按照“谁投资谁拥有”的原则进行所有权划分；其他公共设施：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理、社区服务等。小型配套公共设施由社区业主共享。大型配套设施的所有权按照谁投资谁拥有的原则进行划分。所以所有权很清楚。
3.3成员权利
建筑物的权属关系主要是不同权利人共同办公的权利和义务，其中很大一部分是管理关系，这种关系能否顺利实现取决于对专有权和共有权的明确界定。在社区管理方面，要坚持业主自治的道路和业主共同参与管理的模式。
根据Olsen的集体行动逻辑，相容的群体比排他性的群体更有可能实现集体行动，而有选择性激励的群体更有可能实现集体行动，这为我们在城市社区中安排集体行动的出路提供了理论指导。为了在社区中实现集体行动，我们必须有切实可行的措施，包括建立正式和非正式的制度。
此外，在考虑房地产物业公司的信用评级和技术解决方案时候，配备项目经理能力的未来物业服务质量有至关重要的作用。因此应该考虑添加问答环节，适当设计物业管理评分权重问答会上，一个全面的项目经理的综合素质，增加物业管理计分方法的灵活性[2]。物业管理文件应约定经济技术标书的约束力、文件的包装要求、内容的编制顺序、报价单的格式标准，以避免单位提交的房产文件编制格式不一致造成的物业管理清标困难。
四、结论
在物业管理中，明确权益是根本，服务是基础，制度是保障，团队是关键，文化是灵魂。紧紧围绕营造和谐环境打造物业管理服务的目标，实现资产价值，创造满意的房产物业管理环境，物业管理部门将不断探索物业管理实践模式、质量评价标准、绩效考核和文化建设等，使社会企业真正的校园建设和物流服务不可或缺的保障力量，我们将为中国社会发展做出新的贡献。
参考文献
[1][美]奥尔森·曼瑟尔著，陈郁，李崇新译.行动集体的逻辑[M].格致出版社，三联上海书店，人民上海出版社，2020.
[2]Y.巴泽尔著，费方域，郭宇峰，段才毅译.产权的分析经济[M].三联上海书店，2017.