唐金华
昆明市呈贡区房产交易中心
摘要：现阶段，同一房屋之间发生抵押权的现象已经普遍发生，在实现抵押权的同时，与其他权力相冲突属于正常现象。所以，文章要对房屋抵押权进行不断分析，其中包括房屋抵押权与租赁权之间的利于冲突等问题，并且能够准确提出相应的解决方法。
关键词：房屋抵押权；权利冲突；解决
房屋抵押权的实际权益主要根据房屋抵押权实现整体过程，其中房屋抵押权在房屋设定相关权利之间所发生的冲突。在同一房屋，既存在房屋抵押，又存在其他债权、物权等相关权利。然而在这种情况下，会逐渐形成相互冲突等现象的发生。再根据协调房屋抵押权的权利来平衡当事人的经济权益，其中对于房屋抵押权交易的安全保障起到重要作用。
一、房屋抵押权之间的冲突问题及解决方法
（一）抵押权与抵押权之间冲突的表现
在房屋抵押权在实践的过程中，其中房屋抵押权之间的相互冲突主要体现为再抵押和重复抵押等两种形式。
首先，再抵押简称为“余额抵押”，主要专门针对在同一房屋具有价值的部分进行抵押后，其余具有价值将作为其他抵押权。表示逐个抵押关系不能重复，所以在承担相应的债务金额总数量的同时，所有加起来不能超过房屋的总体价值。其次，重复抵押主要根据抵押人将同一房屋进行抵押之后，将其他抵押人作为担保。这样在重复抵押同一房屋的同时，要不断形成多方面的抵押关系。其中对于重复抵押权来讲，可以有效保障债权的总体金额不能超过房屋的价值。最后，根据我国颁布发的《担保法》来讲，要完全掌握抵押之后才能承担法律效力。根据《担保法》的相关规定：“在财产进行抵押之后，其中的财产价值要大于所要担保的债权的余额总数。另外还可以进行再次抵押，但是抵押之后不能超出其他余额部分。”再次抵押制度能够充分发挥出其中的价值，这样为民事主体的融资提供了更便捷的相关制度。
在面对重复抵押时，由于相关规定条例尚未健全。但是在相关理论上，要根据重复抵押的效力进行以下分析：
（1）重复抵押的相关制度要根据自治原则。这样不论是出借人还是借用人都会根据重复抵押的基本情况，不仅会接受具有重复抵押的安排，还会签订关于重复抵押的合同协议，从中共同承担重复抵押的风险。
（2）重复抵押制度已经为民事主体提供了相关制度的安排。在现阶段经济市场中，融资的方便对民事主体生存起到了十分重要的作用。其中法律制度是融资方面提供经济发展最主要的工具，但无法成为民事主体融资方面的使用刑具。
（3）随着市场经济的不断发达，现当事人已经为融资提供了抵押，但因为抵押权保障债权的实现微不足道，其中实质性抵押权实现债权的主要目的对其心理作用给予保障。当前，在我国《担保法》成立之后，根据相关的理论充分保护法律自身的意义。但对于普通的债权法律来讲，要明确重复抵押权的担保效力。因为在重复抵押的过程中，不能将抵押担保设立为具有目的的违背，这样会直接影响抵押人在财产权利上发生改变。所以，在日常实践中通常会使用余额抵押，这样既可以根据市场的行情进行不断改变，还能够将这种行为转换为重复抵押形式。
除此之外，对于普通债权来讲，更应该重视重复抵押效力。但同时，对于银行债权来讲，不能使用重复抵押的担保效力。因为银行债权与普通债权的方式不相同，能够直接关系到国家资产。但如果允许使用重复抵押，那么会在日常实践中在银行出现重复抵押或者套取贷款等形式的发生。这样不仅会导致银行财产的不断流失，还会严重影响国家经济的稳定发展。
（二）抵押权与抵押权之间冲突的解决方式
房屋公示的主要方式为登记，同一房屋在进行抵押时之间发生的冲突主要根据相应的基本原则进行确立。比如，“先登记”或者“同时同序”等两种原则。根据我国《担保法》的相关规定：“抵押合同主要以登记为主，在按照登记的先后顺序进行偿还，根据相关顺序对债权按照比例进行偿还。”但同时，同一房屋抵押之间发生冲突时，不论是重复抵押还是再抵押，都要根据先登记的原则对其进行偿还。
二、房屋抵押权与租赁权之间的冲突及解决
房屋抵押权与租赁之间的冲突进行及时解决，其中主要从两个方面进行分析：
（一）房屋抵押权与租赁之间的冲突问题
（1）房屋租赁权设定在先，房屋抵押权设定在后
租赁权与房屋抵押权属于同一房屋。其中两者在发生冲突的过程中，要遵循买卖不破坏租赁的原则，这样可以将租赁权与房屋抵押权进行对抗。一方面，对于抵押权实现之后，使用房屋人员要遵守租赁权益，并且对其进行有效承担责任。另一方面，对于租赁权来讲，不仅要对租赁关系进行维护，还要不断促进租赁业务的整体发展，从而使得充分实现其中的价值。
（2）房屋抵押权设定在先，房屋租赁权设定在后
在房屋抵押权完全成立之后，在抵押期间房屋抵押人可以对房屋进行行使权力。在这种情况下，租赁期限比抵押的期限较短，所以租赁合同不会直接影响抵押权。但是，如果租赁期限已经完全超出抵押债务的期限，那么就要对抵押权进行成立，否则会直接影响租赁合同的效力。
（二）房屋抵押权与租赁之间冲突的解决方法
对于以上这种情况，要根据两者之间的冲突进行及时解决，其中解决方式有以下方面。首先，通过租赁权的原则与房屋抵押权进行对抗。对于租赁权来讲，通过拍卖、折价等方式进行抵押，此外租赁合同不能因为被抵押所失效。其次，抵押权远超过租赁权的设定，租赁权不会直接影响房屋抵押权的实现。主要以抵押物为目标，在成立租赁合同的同时，抵押物从中会完全失效，这样就可以根据相关的法律制定抵押权具有优先租赁权的基本原则。最后，在制定短期租赁相关制度的同时，要先进行登记才能将抵押物做为短期租赁进行出租。比如建筑物的租赁期限仅为三年，这样可以根据无害抵押权对抗抵押权。
所以，总体来看，房屋抵押权的价格越高，然而房屋租赁权的价格越低。为了能够不断维护相关的交易，还要对整体经济的秩序促进稳定发展。其中相关的法律知识更加会保障其中的最大利益化，从而构建抵押权效力的不断优化。
结束语：综上所述，房屋抵押权在抵押的过程中会出现与其他权力共存的现象。其中在同一房屋进行抵押的同时，要防止与其他权力之间发生冲突，所以要结合房屋自身的经济效益来发挥其中的作用。对此，房屋抵押权在设定抵押权和租赁权的同时，会出现各种问题是正常现象，但同样也会导致同一房屋所发生的冲突。所以，为了能够保障维护市场的交易安全，还要对市场经济的秩序促进稳定发展。
参考文献：
[1]李仁玉,徐式媛.房屋抵押权实现中的权利冲突及解决[J].法学杂志,2018(03):41-44.