王绍刚
山东省临沭县自然资源和规划局 山东省临沂市 276700
摘要：近年来，土地储备作为一种新型的城市土地管理制度,目前已在我国各地广泛施行。我国土地储备制度的顺利推行与实施,实现了政府对土地的集约化统一管理,保障了国家作为城市土地所有者的权益,也为国有企业脱困以及净化土地市场创造了良好条件。
关键词：城市土地储备制度；房地产市场；影响分析
引言
随着市场经济的不断发展，房地产市场得到了快速发展，同时近年来受政府宏观调控的影响，土地储备制度工作的开展使得房地产市场稳定性明显提升。借助土地储备机构针对各地土地开发进行管理，逐渐形成了比较稳定的作用机制，不仅可以实现对房地产市场的宏观调控，同时也可以对我国社会发展产生促进作用。
1土地储备制度对房地产市场的影响
土地储备制度的实行改变了房地产开发企业的供地渠道，从根本上引发了房地产开发企业结构的重大调整，这一制度的运行给我国房地产市场带来了深刻的变革。①有利于政府调控土地市场。土地储备制度为政府控制土地一级市场创造了条件，政府设立土地储备机构，土地储备机构对土地使用权进行管理，对土地进行储备，然后再按照土地供应计划把土地从储备机构划拨出去。被垄断的土地市场为土地市场的规范化运作提供了保障，城市土地储备制度的建立确保了经营性用地通过正规渠道转让出去，减少了一级土地市场交易中人为因素的影响，确保了土地交易的公开和公平。城市土地储备制度在确保土地市场垄断的基础上，留存了一定量的土地资源，加强了对房地产市场的宏观调控。一方面体现了政府在土地市场中的主导地位，一方面对土地市场中的不稳定因素能够很好的控制，避免了动荡不安现象的出现。②有利于房地产市场的规范化经营。土地是非再生资源，随着城镇化发展速度的提升，土地资源增值已经成为不可避免的趋势。在土地储备制度建立以前，由于市场运营缺乏必要的制度保障，土地市场利润巨大，导致炒地、圈地的土地投机现象普遍存在。由土地开发取得的收益都被开发商取得，导致政府对房地产业的管理处于失控状态，房地产市场秩序混乱。只有强化土地储备制度的管理，由政府统一管理土地的招标和转让，优化配置土地资源，才能营造公开平等的土地运作环境，规范土地市场中的不良行为。另外，土地市场由政府统一管理防止了腐败事件的发生，简化了土地经营渠道，净化了土地经营环境。因此，土地储备制度既规范了市场行为，将土地市场运作引入了正规渠道，又为我国和国际接轨创造了便利条件。
2基于房地产市场调控的城市土地储备经营制度优化策略
2.1理顺体制，加强协作，协调有关政府部门的关系
目前国家法律法规还没有对城市土地储备机构的功能明确的定位。城市土地储备机构担负着两种角色，一是经政府授权而行使部分政府行为的角色，如根据土地利用总体规划和城市规划，代表政府收购各种存量土地以及新城开发的增量土地等。二是根据市场经济规律而行使企业行为的角色，如根据土地市场需求适时收购储备出让土地，以及按照现代企业制度的要求筹集、运作和管理土地收购、储备和预出让资金等。政府行为追求社会公平，要求实现经济效益、社会效益和生态效益的高度统一及其最大化，而市场行为要求提高资源配置效率，追求的是利润最大化。市政府的支持和指导是保障储备制度成功运作的关键，没有市政府的支持和指导，土地储备制度很难发挥调控和完善城市土地市场的作用。成立城市土地储备管理委员会，成员由市政府、土地管理、城建、计划、经济、财税、规划、房管、环保、司法等部门的领导组成，作为城市土地储备制度的决策机构，土地储备中心则是土地储备制度的运作机构，除了由土地管理部门领导外，还要受其他职能部门的指导和约束，这样就容易得到相关部门的理解和支持。
2.2强化垄断功能
只有不断提升政府对一级市场功能的垄断能力，才能提升对市场的规范力度。
想要确保市场经济的快速发展，就要从展现政府干预作用入手，保障土地市场的顺利发展。开展干预工作的主要目的就是要保障土地效益的最大化，同时还需要确保居民、政府等的综合效益。因此在现阶段发展中应当从展现政府城市规划优势出发，做好开发行为干涉工作，确保所使用的开发手段能够满足房地产开发商的需求，保障居民、社会的利益。在完成统一征收与储备工作以后，可以借助招标、拍卖等方式进行土地供应。而对于相关单位来讲，不得随意更改土地用途，当需要转变用途时,应当在统一收购以后以不同方式确定新的使用者，解决多渠道、多源头供应土地问题。
2.3完善城市土地储备运行模式
一方面，我国政府应当充分发挥置换、征用以及收回等手段将城市土地使用控制在政府能够供应的总量范围内，使城市土地在转变为熟地之后再进入到土地交易市场中。应当彻底摈弃传统的那种由原土地使用者直接参与市场交易的模式，这样一来，就能够使城市土地的附加值在交易过程中得到极大的提高，同时也能够有效提升国家机关进行城市土地管理的效率。另外，城市土地储备的操作流程、运营主体等方面都必须要严格依照市场经济体制的规律与要求来执行。
2.4强调土地供应系统的优化
土地供需量的平衡时房地产市场稳定发展的前提条件，当前，我国一些城市的房价处于涨势过旺的状态，究其原因，和土地资源的储备量是离不开的。因此，就要求土地储备机构一方面要根据市场实际需求控制土地投放量，一方面要细化市场研究，认真分析土地的使用方向和供应量，缓解土地供求不平衡引起的矛盾。结合我国当前的房地产市场发展状况，我们首先要做的是限制高档住宅用地，对该种用途的土地用提高地价、增加税收等形式加以控制。满足公租房、经济适用房和廉租房的用地要求，对面向百姓的住房用地要从政策上给予优惠，以满足人们日益增长的住房需求，同时缓解高房价给人们带来的经济压力。同时，在放宽政策的同时，要严格规范土地行政管理行为，避免管理漏洞的出现。
2.5对房地产价格的调控作用
房地产供给和需求直接决定房地产价格，在正反馈机制的作用下，如房地产市场不会受到外来力量干涉，在投机性需求和土地成本推动下，房地产价格将持续走高，长此以往将带来严重的负面影响，包括房价远高于人们实际承受能力、拉动土地价格上涨、增加投机性需求，城市居住水平难以提升、土地资源浪费和闲置、进一步拉动房价上涨等问题也可能随之出现，最终偏离市场基础真实价值的房价将形成房地产泡沫、引发金融危机，整个国民经济将因此遭受毁灭性打击，由此可见房地产价格调控的必要性。受市场经济约束，政府不应直接管制房地产价格，而是应做到对症下药，如采用土地储备经营手段适当扩大土地供应量，土地价格上涨的速度可由此得到有效控制。
结语
实现税收的法制化需要一代代人的努力才能使税收的法治化在实践中逐步的实现。所以,对于我们国家现阶段的税收法治而言,只有摆脱了上述的诸多问题并不断的完善我们国家的税收法律制度,才能真正的实现税收的法治化。
参考文献
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