谢璐
绍兴市轨道交通集团有限公司，浙江省 绍兴市 312000
摘要：随着我国政府对房地产行业的调控日益严格，房地产开发必须科学决策，积极响应国家政策号召，从以往粗放式发展向精细化、高质量、科学化发展的方向转型。在落实房地产“只住不炒”政策背景下，应当抓住房地产与城市规划设计之间的紧密联系，分析城市规划与房地产开发内在矛盾，实现城市规划与房地产开发协调发展，切实提高房地产开发整体质量水平。
关键词：房地产开发；城市规划；协调发展；优化路径
目前，我国房地产行业正处在转型的关键期，在房地产开发过程中应当把握城市建设的人文取向与发展趋势，进一步实现房地产开发与城市规划设计的紧密协调，为城市发展建设提供充分保障。房地产开发必须了解城市规划的基本思路，把握城市规划与后续房地产开发之间内在联系，做到城市规划、房地产开发和谐统一，最终达到促进房地产开发可持续发展的战略目标[1]。
一、城市规划与房地产开发的内在联系
1.城市规划的内涵分析
城市规划是按照国家战略要求规范城市发展建设，研究城市未来，进行城市布局和安排各项工作建设的综合部署。城市规划是城市管理的重要组成部分，是现代城市发展建设的主要依据。可以说，城市规划是城市建设的指南，它直接引领城市建设部署，是城市合理安排自身发展的蓝图。城市规划对经济结构、空间构成、社会发展具有重要指导作用，城市规划需要根据城市发展建设情况不断调整，在保证城市空间资源合理利用的基础上满足城市社会发展需要。
2.城市规划与房地产开发
城市规划与房地产开发有紧密的联系，房地产开发需要依法取得土地之后进行城市的再建设。房地产开发是依据城市规划开展的城市建设行为。可以说房地产开发是城市规划的新阶段。具体可以理解为城市规划是城市建设的原始阶段，政府通过控制土地利用率，合理安排城市空间布局，将城市发展与社会经济发展紧密结合起来，从而保证城市规划的合理性与科学性。房地产开发是城市规划的新阶段，需要落实城市规划的基本思想。虽然两者的性质有一定差异，但是两者有内在统一性，都是为了城市发展建设而存在，都为城市发展建设提供服务。
二、城市规划与房地产开发的主要矛盾
1.城市规划的滞后性
城市规划反映了一定的城市发展理念，有些城市规划缺乏与时俱进的意识，特别是二线与三线城市的规划存在思想落后的问题。一些城市规划缺乏弹性与可塑性，过于追求城市建设的理想化，会增加城市建设的难度。还有的城市规划的透明度不高，阻碍了城市开发的公平进行，不利于提高房地产企业参与城市建设的积极性[2]。由于落后的城市规划会导致城市建设与管理滞后，阻碍了城市发展速度，不会对城市建设起到积极指导作用，还会增加城市发展建设成本。
2.过度使用土地资源
现代城市开发强调充分的发挥土地利用价值，随着城市功能的日益完善，城市综合服务能力不断提升，造成有些城市土地价格不断提高，并且导致出现了过度提高土地利用率的现象。例如，有些房地产开发商最大化利用土地，不顾区域地块配置科学与否，降低了城市与住宅区的配套服务，不符合现代宜居城市的理念。过度开发土壤往往与以人为本、生态环保、宜居和谐的城市规划建设理念背道而驰。
3.土地规划的不合理
城市应当根据发展需要规划出不同区域，实现规模、产业、空间的协调。进一步贯彻创新、共享、绿色、协调、开放等发展理念。城市不同区域被划分为不同的功能区。房地产开发应当符合城市规划的系统性，但是出于某种原因，有些不适宜人居住的区域被开发成住宅区，不仅造成了土地资源的浪费，而且容易造成城市规划与城市发展的裂痕，造成了无序开发，人口过度集中和交通拥堵等问题，并且极大的影响了城市的空气、水、土壤等环境质量，不利于总体上提升城市的品质[3]。
4.破坏城市原有景观
还有的房地产开发过度重视建设成本，过于追求经济利益，破坏了城市住宅区的服务功能，对城市景观建设造成了负面的影响。城市开发与城市景观建设之间存在断层。还有的城市缺乏必要的公共服务设施，房地产开发建设时与配套服务设施建设不能同步进行，城市公共服务附属设施的投资较高，且回报率低，建筑商不愿意涉足。
三、城市规划和房地产开发的协调发展
1.发挥城市规划的管理职能
城市规划应当发挥对房地产开发的管理作用，城市规划作为房地产开发的指导，必须对房地产开发起到监管与协调的作用。城市规划必须具有超前意识和弹性意识，能够科学合理的做好城市规划，通过城市规划对房地产开发的投资策略起到影响，从而促进城市建设走上健康的发展轨道。城市规划应当以城市的实际情况为准，切实按照国家政策法规进行，发挥城市规划的法律效力。城市规划人员必须深刻认识到自己的职责，积极提高履职能力，承担相应的法定职责。
2.按照规定开发房地产
房地产开发是城市规划的实际执行阶段，房地产开发应当从城市规划出发，根据城市规划部门指导意见进行房地产开发或参与城市改建。首先，房地产开发商必须征得城市规划部门的同意，保证房地产开发行为与城市规划一致，积极响应城市规划的战略[4]。其次，政府部门必须承担自身对城市建设职责，对城市中的房地产开发予以监督，预判房地产开发是否符合城市规划，并且在两者共同携手中实现城市规划的有效实施，全面提高房地产开发的科学性和合理性。
3.发挥市场经济导向作用
房地产开发需要充分的考虑产业、规模与空间要素，房地产开发应当服务于地方社会经济发展建设。首先，应当保证城市房地产开发与城市经济发展协调，做到共同生存、共同获得发展进步。应当增强城市规划的弹性和应变能力，要对城市规划进行科学高速，逐步实现科学规划。房地产开发与城市规划应当结合起来，将城市科学发展作为两者共同目标，最大限度满足城市发展需要。其次，房地产开发部门与政府规划部门应当紧密配合。城市规划一方面应当对房地产开发起到引导作用，制约违规和不当开发行为。另一方面要鼓励房地产商积极投资，以房地产开发带动城市经济发展建设。第三，在房地产开发过程中应当仔细论证城市规划的合理性，强调从市场角度科学的审视房地产开发行为。还要防止城市开发中的大拆大建，进一步保证城市规划的可持续性与科学性，能够以科学的态度和积极管理提高房地产开发的效率。
5.完善相关协调保障机制
为了保证房地产开发的质量，还要建立城市规划与房地产开发的协调保障机制，促进城市规划部门与房地产开发共同努力。首先，完善房地产开发的监管机制，加强城市规划的审批管理，防止政府既当裁判员又当运动员的行为，在城市规划与房地产开发中发挥群众的监管作用与舆论的监督作用。其次，充分发挥外部监督的作用，及时处理不当行为与违法违规行为。对违法违规人员严肃处理，对严重违法违规行为追究刑事责任。第三，发挥各级人大代表的监督作用，积极构建听证监督制度，发挥舆论的监督效力，从而促进城市规划与房地产开发科学进行。
结论：城市规划对房地产开发具有主导作用，是房地产开发的基础，房地产开发必须服从于城市规划。只有深刻理解城市规划的内涵、要求与建设目标，才能实现房地产开发与城市规划的协调发展，更好的发挥房地产开发的功能，在我国城市化建设中促进房地产开发的持续发展。
参考文献：
[1]罗佩，毛蒋兴.城市规划与房地产开发互动探析——以广州为例[J].上海城市管理职业技术学院学报，2012（06）.
[2]王家庭.城市规划与房地产开发非协调发展对策研究[J].城市，2013（02）.
[3]马晓亚，袁奇峰.基于城市发展理念的城市规划与房地产开发关系探讨[J].规划师，2012（05）.
[4]陈永涛.城市规划对房地产开发的调控作用与影响[D].武汉理工大学，2013.