宿迁市不动产登记中心 江苏宿迁 223800
摘要：不动产统一登记对于不动产规范管理而言具有重要意义。从不动产登记制度在工作实践中落实的情况来看，不动产登记机构在不动产登记上还存在一定的问题。比如当下问题表现比较严重的不动产统一登记数据整合技术所面临的难题。在不动产信息登记过程中，现在的问题在于由于不动产数据量较大，而且权属关系也比较复杂，数据源的结构没有过去较为简单。鉴于此，本文所要探讨的重点就在于对不动产登记工作中的数据库进行分析，找到不动产统一登记数据整合过程中遇到的难点，并在基础上寻求破解难点的方式和路径，最后解决长期以来不动产统一登记工作效率低下的“沉疴”。
关键词：不动产；统一登记；数据整合；技术
1不动产登记制度概述
1.1不动产登记制度
新中国成立伊始，中央人民政府就颁布了《中华人民共和国土地改革法》，随后确定房屋所有、土地执照等。2007年《物权法》《土地登记规则》相继出台，使不动产登记制度逐渐明晰起来。不动产登记中心是自然资源部直属的事业单位，其职责是负责全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产的统一登记工作，将分散的不动产登记进行统一，做到“四统一”，即登记机构、登记薄册、登记依据和信息平台的全面统一。
1.2不动产统一登记的原则
不动产统一登记应遵循合法原则、申请原则、在先原则。合法性是指每一项登记申请材料要符合法律规定，同时登记机关的不动产登记全过程符合法律规定。合法性原则是依法治国，保障权利人利益的重要基础。申请原则是应该由当事人或机关先提起登记申请，然后登记机关才能启动不动产登记程序，予以登记。申请原则主要是体现私法自治的原则，使登记机关不逾越法定范围。在先原则是指根据《物权法》相关规定，登记程序要作为不动产登记的必经程序，物权变动在权利处分之前必须要先登记，也就是登记程序将成为必经程序，这样能够确保不动产登记簿的准确性。
2不动产登记的特征
不动产登记对象是个人的不动产，在《物权法》的保护之下，不动产登记按照合法的流程进行，并将登记的结果进行公示，具有一定的法律效力，也就是个人的物权受到不动产登记结果的合法权益保护。按照现有的流程，不动产登记必须是由当事人主动向有关部门申请，并且自愿填写表格，按照标准化的操作信息进行自主的上报，如果当事人不主动申请，登记行为就不发生，也不会进行信息的公式。其次，不动产登记的对象是个人的不动财产，以不动产的变更以及不动产的所有权确认作为登记的主要内容，并以此作为依据对外公示。一般来说，《物权法》是不动产登记主要依据的法律。最后，不动产登记是保护个人财产对不动产进行权利归属确认的最重要法律形式，也是物权确认的公信力来源。在不动产登记信息公示的指导之下，交易的安全得到保证，效率得到提高，有利于现代物权的确认。
3 我国不动产登记制度存在的若干问题
第一，我国不动产登记的法律法规建设尚不完善，虽然各地区已经出台了针对地方发展的行之有效的制度和标准，但是在具体执行的过程当中，仍然受到本地房地产市场发展的部分阻力。在执行的过程当中，也存在具体法规不健全，约束力不够良好的问题，影响了整个房地产秩序的规范。进入到新时代以来，关于房地产“房住不炒”的稳定政策越来越多，各地区的具体条例也出现了较大的差异，但是执法部门和管理部门在沟通方面、信息共享方面都存在一定的政策矛盾情况。这表明我国的房地产登记相关法律制度仍然不够健全，具体的部门职责履行不够到位。第二，不动产的统一登记虽然在长期上对稳定秩序有显著的影响，但短期会带来一些不利的问题。容易使得自然人以及法人主体大范围的抛售所持有的房产，从而减少未来房产税运行所带来的不利预期，这就需要政府加强对房地产市场的调控，尤其是在一些资源枯竭型的城市，这种短期的不利影响会更为明显。一些地区在房地产登记的宣传政策上不够到位，使民众对于不动产登记抱有一种非常明显的负面期待，这都影响了短期市场的维稳效果。
4 不动产统一登记数据整合技术方法探讨
4.1充分做好数据整合前的准备工作
古人云：“凡事预则立，不预则废”。数据整合中之所以会面临很多的技术难点，很大一部分原因是前期的数据准备工作做得不够充分，由此直接增加了数据整合过程的技术难度。有鉴于此，为了减少不动产统一登记数据整合中的难点，必须要做好数据整合前的准备工作。
在对相关的信息进行数据整和之前，做好以下几方面的工作可以有效的减少数据整合过程中的障碍。首先，做好不动产信息的采集、分析以及备份工作，只有在将上述信息进行安全备份后，才能进行统计以及整理工作，在此基础上，才能将图形数据和测绘结果编进系统中。其次，做好数据分析处理工作。系统当中数据结构偏差性是常见的一种现象，为了消除这种现象，必须要坚持“先导出—后处理”的规则；最后，做好数据信息的整合和划分工作。不动产登记机构在进行数据整合之前，如果可以针对信息数据库以不动产类型进行整合和划分，这对于数据整理有着莫大的助益。
4.2多种数据信息的整合处理
多元异构类型的不动产登记数据是不动产登记系统中较为特殊的一部分，在数据收集标准化问题以及业务流程的设计上，多元异构类型的不动产登记数据存在很大的不同。不动产统一登记数据整合在面临这种情况的时候，应特别注意在整合过程中即要做好数据业务流程的分析工作，不断优化信息系统整合，只有这样才能实现数据标准化的目的。此外，需要注意的是，土地的登记情况对于不动产统一登记数据整合具有基础性的意义。单元编码的索引工作对于宗地管理具有重要作用，在为宗地管理之时，要密切关注空间的关联性和属性之间的匹配方式，从而实现数据信息和非空间信息之间的有效关联。在此基础上再完成地基信息和权属信息的匹配，通过这种形式有效提高不动产统一登记数据整合的效率性和准确性。
4.3构建正确的数据关联
构建正确的数据关联对于不动产统一登记数据整合具有重要的意义。一般而言，数据信息之间都可以进行一定的相关关联，比如说空间数据与非空间数据之间的关联，实现两者之间的关联靠的是卫星遥感的图像以及不动产信息的相关资料。在建立数据关系的过程中，要对空间数据信息逐一进行分析，做好信息之间的协调，从而让空间与非空间信息之间可以有效操纵，最终的目的是形成一个统一的空间数据编码。另外，基于非空间数据所形成的整合结果并不能当然的直接利用，原因在于非空间的数据信息还需要进行诸如合并、补漏等环节，只有在完成这些环节之后，才能使不动产的一些操作与登记数据库标准相符。
5 结语
明确的产权制度是保障经济良性发展的长效机制。通过不动产登记信息管理平台，能够构建明晰的产权基础，有利于国家掌握不动产资源状况，社会公众也可以在市场交易中获得足够的安全保障。我国不动产统一登记的实践存在一些问题，加需要加快整合不动产登记职责，建立统一的登记制度，随着全面改革的不断深化，现有的登记工作格局和体制运行制度将不断被创新。只有努力冲破传统束缚，在法律制度引领下，才能让不动产统一登记规范有序的顺利开展。
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