鞠鹏程
山东省临沂市沂水县自然资源和规划局 山东省276400
摘要：地籍信息和海籍信息数据都是不动产权籍调查工作的重要元素，是不动产登记系统信息平台的重要支撑，定着物房屋、林木等不动产的对象是单元，慎重稳妥做好地籍和海籍等权籍调查工作的意义重大。这里的“权籍调查”包含了土地使用权和房屋所有权两种权籍信息的调查工作，其中，土地使用权所涉及的地籍信息中记载了土地的位置、界址、使用期限、数量、质量、权属类型和用途等基本情况，从而满足不动产登记的需要。
关键词：地籍信息；不动产登记；重要性
1地籍信息在不动产登记的重要性
1.1积极主动服务于不动产权籍调查的工作
在全球经济一体化的国际背景下，对我国营商环境提出了更新更高的要求，对不动产登记工作的政府服务能力也提出了更高的要求，必须要有更加完善的法制为保障、以物权数据信息建设为抓手，在涉及不动产登记土地权利方面，不动产登记部门要做好地籍和海籍等权籍调查数据的采集和入库工作，要以原有的地籍档案信息管理为基础，积极与权籍调查单位配合。转变不动产登记职能，提高服务能力，创新工作方法，切实为企业和广大人民群众提供便捷高效的不动产登记服务。建立和实施不动产登记制度是我国实施机构改革和政府职能转变的一项重大改革任务，党中央、国务院高度重视，全社会广泛关注。坚定不移地落实登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”要求，逐步建立不动产权籍调查体系和工作机制，完善不动产登记制度，是当前不动产登记工作的重要内容。自然资源部先后制定出台了《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》《不动产权籍调查技术方案（试行）》等一系列法规、规章。国家和地方各级自然资源管理部门在地籍信息管理工作中形成了大量的地籍簿、图册、图斑等文件材料，又如土地调查综合性材料、权属调查材料、地籍测量材料、自然资源调查材料等这些都是我们的宝贵资料。地籍信息数据是不动产产权调查和登记的重要组成部分，具有较强的继承性、有效性和关联性的特点。不动产登记人员要发挥自身业务优势，提升服务群众的水平，充分利用原土地使用权、房屋所有权登记档案信息系统成果作为调查衔接的主要依据，结合国土“一张图”成果进行有效对接，精准获取不动产权籍信息。
2尊重历史，维护权利人合法权益
地籍调查的主要内容是权籍调查和地籍测量，查清各宗土地的用途、位置、界址、权属等情况而进行的土地调查工作，土地权属调查是以宗地为单位，对宗地的权属的调查。具体内容有：（1）查清宗地的权利归属信息，包含宗地性质、界址范围、权属批准来源、取得时间、权利终止日期等。（2）查清宗地的位置、界线、四至关系，以及相关的行政界线、地理名称等。根据《不动产登记操作规范（试行）》1.4.1不动产权籍调查：“不动产登记申请前，需要进行不动产权籍调查的，应当依据不动产权籍调查相关技术规定开展不动产权籍调查。不动产权籍调查包括不动产权籍调查和不动产测量。”不动产测量成果是不动产登记的依据，经登记后，具有法律效力。专业的不动产测量是为了服务于不动产登记管理，是为了满足不动产权籍调查中对确定宗地界线、位置、形状、数量及其他地籍要素按水平投影的需要而进行面积计算、测量及数据化工作。实践中，对于仅持有2000年前住建部门颁发的《房屋所有权证》群众办理不动产登记业务时，前期权籍调查工作涉及的地籍信息数据采集难点最大。究其缘由，经过历次国家机构改革和地方政府部门优化整合，导致原用地单位被撤销（合并）或单位名称变更。其次，近几年的城市提升片区改造、房屋征迁、行政区划调整等客观原因，也增加了不动产权籍调查的难度。
在登记实务中，早期对土地征收、利用和房屋工程建设管理不够规范，而且当时企业开发商品房和单位建设公房时，对土地的取得、土地的权属来源、土地的性质都没有严格按照法律法规要求进行用地手续报批与土地使用权的合法性操作，造成部分商品房建设项目用地手续和房屋工程质量验收等资料的不完整，有的商品房开发企业在取得划拨土地使用权后，就进行房屋工程建设和房屋销售，地方政府也向购买这类商品房的业主颁发了《房屋所有权证》。2016年4月18日不动产统一登记工作启动以来，全市不动产登记总业务量飙升至每年约14万宗。但土地使用权和房屋所有权的登记以往分别由国土、住建部门负责，且早期档案管理技术相对落后，造成地籍信息与房籍信息资料不完整、不对称，导致部分不动产业务无法登记的问题非常突出，给群众办证带来很大困扰，也影响了当地的社会稳定和经济发展。按照《不动产登记操作规范（试行）》一体登记原则：“房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权登记应当与其所附着的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”国家先后出台多个处理历史遗留问题的意见，要求承认历史切实维护合法取得《房屋所有权证》权利人的合法权利。我省个别地区不动产登记人员苦于查不到匹配的地籍信息，对于此类登记问题也是无从下手，因而，造成“中梗阻”现象。2017年9月国土资源部、住房城乡建设部《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》(国土资发〔2017〕108号)进一步明确了“资料移交共享”和“防止小产权房通过不动产登记合法化”等问题。
3精准定位地籍信息，确保权籍信息完整
多年来，部分产权意识和法律意识较强的房屋业主长期未取得土地使用权，因是否影响其物权维护而感到担忧，前往土地登记窗口咨询关于商品房项目和单位房改房项目土地使用权处置的问题，也给现今在处理不动产权属来源、权属性质、权籍调查和地籍测量方面带来困扰。特别是部分房改房因原用地单位土地使用权取得方式系划拨或者出让的情况不明，将严重阻碍上市交易的进程和直接影响着产权人的合法权益。需要登记人员与不动产权籍调查单位协同前往实地踏勘，并通过百度地图等地图软件对其房屋进行定位，多渠道收集相关地理信息，再进行国土“一张图”的图斑、用地报批、供地利用、地籍档案等数据材料比对。若原用地单位以划拨方式取得国有土地使用权，房改房产权人应当申请换发权籍信息包含土地分摊面积的不动产权证，并且补办出让手续及缴交出让金后，再申请办理“国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记”。反之，原用地单位若以出让方式取得国有土地使用权，那么房改房产权人则无须对其占用的土地使用权进行处置，无须承担因补办出让所带来时间等待及重复缴纳出让金等费用。可以在前期不动产权籍调查时，获取该宗土地的权属用途、类型、方式和使用期限等地籍信息，即可申请办理“国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记”。
4结语
综上所述，我国的不动产权登记制度的实施还是有很大的阻力。为了确保不动产统一登记工作的顺利开展，要及时解决出现的问题，努力实现统一登记目标，完善地籍信息，保护相关权利人的合法权益，确保不动产交易安全有序地进行。
参考文献
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