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摘要：目前我国物业管理能力相对较弱，虽然随着城市现代化建设的不断完善，物业管理工作在诸多方面取得了一定的进步，但是目前物业管理仍然存在大量问题，大部分物业管理工作者的工作意识相对落后。同时当前城市房地产的快速发展，人们对于物业管理水平的要求正在不断提高。因此，物业管理必须要进行全面的改革。本文将对工程施工过程中物业管理提前介入展开探讨，提出相关改革措施，希望通过在工程建设施工过程中，物业管理提前介入的方式来提高物业管理工作的综合水平。
关键词：工程施工；物业管理；前期介入
目前我国物业管理工作人员对于物业管理工作的认识相对落后，认为物业管理是建筑工程项目施工完成后，才介入的管理内容，并没有认识到物业管理工作对工程项目建设的重要性。物业管理在工程施工过程中就开始介入，并提出相关建设性意见，可以有效避免施工缺陷，提高物业管理的实际工作水平。但目前物业管理在工程施工过程中的提前介入基本缺失，在工程项目建设初期也并未将物业管理工作纳入到工程项目的整个体系中。因此如何加强物业管理在施工阶段的前期介入，成为提高物业管理工作质量的有效管理方式。
1在工程项目施工过程中物业管理提前介入的重要性
1.1提前介入增强工程项目施工合理性
物业管理工作的前期介入是从物业管理工作的长期角度来考虑的，目前物业管理工作与开发商的联系并不紧密。在楼盘交付后，由于开发商的问题而导致物业公司与业主产生矛盾的案例并不少见。如果物业管理工作者能够在工程项目施工建设过程中就参与到项目建设的政策规划和制定中，那么将能够从物业管理的角度向开发商提出建设性意见，如楼宇设计、功能划分、租聘买卖等多方面元素，这样不仅可以提高楼盘交付后物业公司的管理效率，还能够增强项目工程的建设的合理性。
1.2提前介入提高物业公司接手后的管理效率
当前建筑结构复杂，技术含量较高，施工难度较大，物业公司前期接管难度较大，如果想要提高物业管理水平也需要重视物业管理的提前介入工作。目前随着人们生活质量的不断提高，业主对于物业公司的要求并不仅限于对楼盘的后期管理服务，业主需要让物业公司提供更加完善的配套设施以及管理服务，物业管理工作水平也会直接影响到楼盘的价格。从工程项目质量方面考虑，房地产开发商也需要在工程建设中寻找管理能力较强的物业管理公司，参考物业公司所提出的楼体设计方案，以及设备设施的维修，从而提高工程项目建设的综合质量。并且物业公司在前期投入的工作量越多，对楼盘建设完成后的了解程度越高，对建筑项目中所存在的隐蔽设施和管道电路有更加详细的了解，可有效提高物业接手后的管理效率。并且提前介入，也可帮助物业公司逐步建立完善的档案文件，减轻物业公司接手后初期的大量工作。
1.3提前介入减少开发商与业主存在的问题与矛盾
目前由于开发商建设问题而导致业主与物业公司产生矛盾的案例不在少数。开发商的建设工作者并不是专业的物业管理人员，所以从建设角度来说工作人员主要考虑到的是工程质量和工程成本，很少关注未来物业管理中可能遇到的问题。如果在未来楼盘交付后与业主产生问题与矛盾，开发商很难再次对工程项目进行返工维护，再次返工维修则成本较大。因此物业公司的前期介入，可以考察在建设中存在的不合理因素，在建设初期就解决物业管理中可能出现的问题，或者满足业主的实际需求，不仅减少后期业主矛盾工作的问题，还能够提高房产的综合价值。
2物业管理前期介入工程项目施工的注意事项
2.1物业管理前期介入工程项目施工的主要工作内容
房屋施工质量是工程项目的重中之重，所以物业管理工作者在前期介入时，也需要从自身专业化视角对工程项目施工进行全方面考核。主要考核方面为施工过程是否规范；建设项目设备安装是否到位；设备是否已调控完善；建筑管线布局是否合理。
尽最大可能减少施工项目存在的内在隐患，及时发现施工中存在的不合理不科学内容及时改善施工过程，将未来可能发生的问题消灭在萌芽中。物业管理工作者还需要站在物业管理专业角度，向建设施工单位提出建设性意见，从业主的角度来考量施工质量，逐一落实需要改善的各项施工内容。
同时物业管理工作者还需要配合好施工单位，做好项目交接工作，在项目交接之前解决建筑项目存在的所有隐患问题，按照国家相关法律法规规定严格把控施工项目的各项施工质量。通常情况下工程项目建筑工作者，将工作重点放在控制施工质量、施工进度和施工成本等方面，虽然也在尽可能地提高施工项目综合质量，但是由于施工方往往更加关注本身利益，所以对于一些细小环节并不注意，但这些细小环节极有可能演变为未来物业管理工作中的主要矛盾。同时大部分开发商虽然能够采取科学合理的建筑施工方案，但是在施工过程中较为粗犷，对于已经安装好的设备设施维护不完善，会直接导致设备设施使用年限的下降，所以物业管理工作者应当督促建设施工人员加强对设备设施的保护，可有效提高施工建筑的综合质量，为后期管理带来便利性。
2.2物业管理介入工程施工的注意事项
物业管理前期介入工程施工，虽然能够为后期物业公司接手楼盘带来诸多的便利性，但是部分物业公司很难有效把控工程施工前期介入的尺度，容易引发物业管理与工程管理工作的出现矛盾冲突，不仅不利于物业管理工作的有效展开，还会影响到工程项目的质量和建设周期。因此物业管理介入工程施工需要注重以下几方面问题，首先物业管理前期介入需要符合科学发展原则，把控好物业管理工作的介入尺度，不可影响施工方的施工进度，也不能为了单纯便于后期管理而要求施工方改变设计方案。在出现问题时，需要与施工方进行深入的探讨研究，寻找到最佳解决方案，不可一意孤行。其次加强物业管理工作者与项目施工单位的内在联系，能够将物业管理工作内容和注意事项与工程施工单位进行合理的磋商，在项目工程建设之前达成协议，防止在项目建设完成后再出现各种矛盾。
2.3理顺开发商、物业公司和业主三者之间的关系
楼盘的建设和交付中，开发商、物业公司与业主是最直接的当事人，三方关系必须要建立在合作共赢的基础之上。而物业公司作为开发商与业主的沟通桥梁，必须要妥善处理好开发商与业主之间的关系，能够为开发商提供便利为业主维护利益。打造三者和谐友好的关系，也能够提高物业公司的管理有效性。物业管理工作者必须以高度的责任感介入工作，在工工程施工过程中的物业管理前期介入应当站在业主的角度为业主维护利益。除了要检测房屋质量以外，还需要检验探究建筑结构以及未来交房后可能出现的民生问题。
2.4在物业管理前期介入时打造专业化高水平管理团队
物业管理的前期介入并不只是单纯的向建筑施工方提意见说条件，物业管理前期介入也是提高物业管理水平的最佳时机。目前随着社会的快速发展，人们对对于物业公司的服务质量要求正在不断提高，在前期介入阶段，正是向施工方学习建筑结构，了解各项建筑设施的关键时期。所以物业管理公司在对工程项目前期介入时，也需要加强员工培训，提高工作人员对工程施工项目的认识和了解情况，建设专业化高水平管理团队，提高未来房屋交付后的管理质量和管理效率。
结束语
总之，工程项目施工中物业管理的前期介入，对工程项目质量产生积极的促进作用。物业管理前期介入应当打破传统管理工作思维，尽可能向建筑方提出建设性意见，加强人员培训，有效避免在建筑项目完成后所出现的多元化矛盾问题，加强物业管理质量。
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