李学胜
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摘要：土地评估报告是土地估价师的工作成果之一，能够全面、公正、客观、准确地描述评估过程和结果。在评估对象方面，是对被评估对象的客观、合理价格或价值进行调查研究，并提出书面回复。合格的土地估价报告应当是对评估对象的登记情况和权利状况的准确界定，对评估技术路线的选择，评估方法的合理运用，结果的正确，文字表述准确，报告格式规范的书面材料。但由于各种主观和客观原因，土地估价机构所发布的评估报告仍存在诸多问题，不能满足上述要求。本文列举了土地估价报告中常见的问题，并对其原因进行了分析，提出了解决的对策和方法。
关键词：土地行业；土地评估；问题；
引言
随着国家实力的不断增强和经济水平的不断提高，我国各行业发展迅速。其中，房地产作为经济的支柱产业就成了人们所关心的产业。在中国，随着房价上涨，土地价格也随之上涨。土地也是信贷关系形成过程中十分重要的一环。在当前经济发展下滑、经济发展形势复杂、各种信用风险不断暴露、呈现多样化趋势的情况下，土地抵押贷款已经成为银行和信贷机构非常青睐的信贷产品。然而，如何准确、合理地对土地进行估价，确定其价值，则成为地方政府、房地产企业、银行等金融机构以及广大民众面临的一大难题。文章通过对我国土地评估现状的分析，探讨了评估过程中存在的问题，并就如何更好地开展土地评估工作提出了几点对策和建议。
一、国内地价评估概况
与发达国家相比，我国土地估价业起步较晚，始于20世纪80年代中期，受我国特殊国情的影响，一直处于政府主导状态。但由于我国土地估价起步晚，行政主导作用持续时间长，发展速度慢，适用范围窄，评估理论和方法的研究相对滞后，发展环境不够成熟，制度建设还不够完善。与比较落后的估价行业相反，随着我国经济的快速发展，土地的开发、经营和交易活动越来越频繁，推动了土地产业的迅速发展。随着估价业的广泛应用，估价服务的对象和形式日益多样化，使估价业成为房地产开发、经营、管理以及其他经济活动中不可缺少的基础性工作，也成为企业个人理财的重要内容。
二、当前我国土地估价存在的问题
1.土地管理基础知识和土地估价基础理论认识上的偏差
土地权利是土地所有权和使用权、租赁权和抵押权等权利的总称。因此，土地价格可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格和抵押价格等，并根据不同的估价需要而采取不同的估价方法。如果按照土地的开发程度，根据其内部和外部基础设施的开发程度，可以将其分为原始地价和成熟期地价。根据土地是否被拆迁，根据土地是否被征收，根据土地是否被征用，根据土地是否被征收，按照土地估价，首先要搞清楚客户需要的是哪一种土地使用权价格，这是估价人员在估价时很容易出错的地方。
2.使用不明使用权土地的情况
地土地评估主要是对土地利用现状、利用方式、强度分析以及对土地利用现状认识不足的情况进行评估。如何正确地分析用途，是评估工作能否顺利开展的前提。首先，土地现状利用一般与土地权等土地权一般一致，如果土地登记用途不规范，则需要根据土地转让合同、建设用地规划许可证、土地批准书等判断和设定用途。
其次，对土地利用现状的认识和分析；对土地内外基础设施的开发程度主要是指土地内外供电、供水、排水、道路、通讯、供热、供气、铁路等设施的通电状况、用电保有量以及开发强度的分析。对于面积、结构、用途、新建筑密度、高度、层数、容积率、绿地率等指标的调查和分析，尤其是容积率这一标志性指标的分析尤为重要。
3.对土地规划使用情况的分析和了解不够，使用模式不够深入
对土地规划用途和现状的认识和分析，主要是针对土地的开发和建设。分析土地规划利用现状，包括国内外基础设施现状调查分析，以及土地利用强度与土地利用变化分析。区别在于评估人员要面对未来规划可能实现的情况，需要评估人员对城市规划或土地利用规划体系，特别是控制性详细规划有一定的了解。对于未获批准的粗略规划方案，应根据估价对象所在区域的市场调查情况，合理确定其规划用途。
4.不清楚对应选择的估价方法
（1）估价方法的选择不以估价目的、估价对象的用途、使用方式等为依据
在评估单一的情况下，评估方法的选择具有一定的随意性，甚至评估结果不能满足评估目的。对评估方法的选择应综合考虑评估对象、土地用途、土地利用状况等因素。在对房屋进行估价时，应考虑贷款风险，尽量采用保守的估价方法，对收益返还法中的残留物法等也要慎重考虑。对于转让定价，应优先采用市场比较法，使土地价格尽可能接近市场价。
（3）估价方法不是基于估价对象所在区域或时段的客观情况
评估方法应当根据当地客观条件灵活选择和使用。最常见的问题就是机械式的使用评估方法，对客观条件视而不见，盲目选择一定的评估方法。当被评估土地的基准地价连续几年没有更新时，由于基准地价的水平已经不能反映当地的地价水平，所以在选择基准地价系数修正法时要慎重，其评估结果也只是一个参考，不能作为确定结果的主要依据，而应该优先采用收益还原法、残值法等市场比较法。
5.不清楚评估结果的适用范围
忽视评估报告的假设和适用范围，是评估报告存在的一个普遍问题。如果不明确评估结果的使用方向，就不能保证委托人和估价人员的利益。评估业务是指按照现行法律、法规、规章规定应进行评估的鉴证业务，如抵押、企业重组、破产清算、土地转让、转让等。估价人员和评估机构对出具的估价报告和评估结果负有法律责任。评估业务属于咨询业务，委托人只需提供估价报告，所需的法律责任就很小，因为委托人需要确认出让土地的价值。无论上述哪种类型的业务，委托人都应正确使用评估报告，否则，将承担后果。对法律要求确认或者备案的评估报告，应当在评估报告中注明确认或者备案。
6.不清楚评估的目的是什么
作为导致评估行为的原因之一，评估活动决定了评估报告的总体方向和法律地位。如果评估的目的不明确，评估人员就需要进行进一步的分析和理解，以确定评估的技术路线，从而得出评估结论。目前普遍存在的问题是，估价机构对估价目的缺乏了解，无法有针对性地提出评估报告。评估结果对实际工作失去指导意义，甚至产生误导。
三、结束语
随着我国土地产业的不断发展，土地估价行业正面临着前所未有的机遇和挑战。因此，只有不断提高和优化自身的综合素质和竞争力，才能更好地适应市场的需求，更好地保证估价工作的质量。
参考文献
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[2]任晋.土地评估相关问题分析——以资产基础法评估房地产开发企业为例[J].今日财富,2020.
[3]徐燕雯.土地置换与土地估价相关问题分析[J].财会通讯,2009.