广州市远翔房地产开发有限公司 510507
摘要：对于房地产企业来说为了保证建筑工程的实际效益，需要对其工程设计进行严格的管控，使建筑工程设计符合工程的建设条件及建设要求，保证设计方案具备可行性，从而为建筑工程建设工作的开展提供有效指导。为此需要了解在建筑工程设计中的关键环节，在此基础上制定完善的管理方案来加强对工程设计的控制，使房地产企业建筑工程设计能够高效的实行。
关键词：房地产企业；建筑工程；设计管理；关键点
引言：
在房地产企业建筑工程中需要通过全过程管理来对工程设计进行控制，从而保证管理内容及管理要求得到有效的落实，以此来加强对建筑工程设计的管控效果。本文分析了在房地产企业建筑工程设计管理中的主要流程，并研究了其管理内容、管理关键点，在此基础上提出了在实际中对建筑工程设计管理体系进行优化的方式，进而为管理工作的顺利开展提供基本保障。
一、房地产企业建筑工程设计管理的主要内容分析
1、在建筑工程方案设计阶段的管理
在房地产企业建筑工程中会根据投资计划及工程量清单来分析项目是否可以获取预期的经济效益，在此过程中会通过对施工现场勘察及对市场环境调查来设计建筑工程的基本方案，之后房地产企业对建筑工程项目进行评审。在建筑工程方案设计过程中涉及到施工环境、施工技术、施工人员、施工成本等因素，因此在方案设计阶段需要加强管理工作来保证其设计方案具有可行性，为建筑工程的实际效益提供基本保障。
2、在建筑工程施工图设计阶段的管理
施工图作为建筑工程施工的基础依据，其设计的质量会直接影响工程的建设，在施工图设计中需要以工程量清单所计算出的预算来确认其设计目标，保证施工图设计在预算的范围以内。因此需要通过加强对施工图设计阶段的管理来确认具体的成本目标，并在施工图设计中对技术、工艺、材料等进行市场调研，并加强对建筑构件产品准备的管理工作，使施工图设计能够以预期的限额标准来进行规划，之后进行施工设计图的现场定版，通过建筑工程设计管理来使其设计的各个环节高效落实。
3、在建筑工程施工过程阶段的管理
在建筑工程施工现场中存有许多的不确定因素会影响工程进度及工程项目，因此可能带来设计变更的问题，针对此种情况需要在施工过程中加强设计管理来对设计变更问题进行控制，结合工程实际情况分析设计变更的必要性，并做好统筹规划工作。在建筑工程设计管理中需要对设计变更所带来的影响进行分析，包括施工工期、施工成本等所产生的变动，并对设计图纸进行会审，以此来确认其存有的疏漏问题。并且在建筑工程设计管理中还需对工程现场情况进行跟踪及检查，以此来对设计中可能存有的问题进行查找及解决，保证在设计变更中能够明确的对变更项目进行分类，并以设计变更的原因及需求来进行成本预估，通过管理工作来使建筑工程设计流程更为完善。
二、在房地产企业建筑工程设计管理中的关键点分析
1、总图设计管理
首先，对建筑退用地红线和建筑间的距离必须满足国家规范和当地城市相关规定的要求，避免在后期单体深化设计时出现因为退距或者间距不够而修改单体平面方案，甚至重新调整规划的重大变更。
其次，通过对建筑的总平面图、竖向设计图、消防总平面图进行复核，需满足消防设计和利于景观设计路线经济合理的要求，消防间距与消防登高面、消防车道穿过建筑物或构筑物时净宽度及上空净高度、回车场等要满足结构、设备、景观专业的要求。
第三，对总图主标高控制清晰，与周边道路关系如标高、转弯半径等明确统一，充分考虑垃圾收集中转站位置、物业管理用房是否合理预留，并考虑首期交付使用时应有的配套设施建设。人防及地下室布置要经济合理，充分研究停车位及停车方式与成本、市场的关系；协调排水坡度应与景观设计统一、协调室外管线综合与景观、消防设计的关系；审查绿化种植与管线的冲突、审查室内外标高包括架空层地面标高、审查住宅人口设置的合理性。
第四，公共配套用房的位置及开口需根据其服务对象是否全部是本小区住户还是包含小区外居民来确定对外出口的设置。当公共配套用房只为本小区居民服务时，可以将其设置在小区内部；当公共配套用房服务对象还包括小区外部居民时，其位置和开口就要临市政道路设置，方便小区外部居民到达，保证本小区居民生活不受外来人员干扰。
2、管线设计管理
审查设备机房、各类管线、检修井、排风井、消火栓位置与消防通道、主要活动空间、人户通道、主要景观节点是否冲突。
如果没有办法避免冲突，则要提出解决冲突的措施，把不良影响降低至最小；核对地下室顶板预留结构洞口位置，覆土深度是否经济、是否满足管道埋深及坡度要求；发电机房的设置要充分考虑不对住户产生任何影响，储油间要按照消防验收的要求进行设计和安装。送排风口的设置不得破坏建筑立面效果，其工作运行过程中要满足环境要求，不得对住户、行人及环境有任何影响。室外给排水专业应对给排水接人点进行确认，室外给水专业的阀门井设置合理，排水管网的起点标高、坡度要合理；弱电机房在小区中的排布是否合理；室外电缆沟、地下室电力干线桥架是否能满足最合理、经济的布线要求。
三、房地产企业建筑工程设计管理的关键点控制措施分析
1、对建筑工程设计目标的控制
在房地产企业建筑工程设计中需要根据工程的建设条件、建设要求及企业的项目规划来确认具体的设计目标，以此来保证建筑工程设计符合项目的开展需求，这样也可以使设计具有指向性，从而使设计方案能够与施工条件相匹配，因此在建筑工程设计管理中需要根据具体的设计目标来加强管控。
首先，对施工现场进行勘察并编制相应的勘察报告，以此来为建筑工程设计工作的开展提供基础依据，保证在设计管理中建筑工程设计的开展能够契合工程实际条件。
其次，根据建筑工程的建设要求在设计阶段进行工程造价的控制，在设计过程中对工程项目内容进行详细的分析，根据国家规定的标准要求来对建筑工程设计质量进行控制，明确设计中的资金流向，在保证工程成本及质量的基础上，通过建筑工程设计管理来达成工程设计目标。
2、对建筑工程设计进行全过程管理
在房地产企业建筑工程设计中采用全过程管理可以对设计中的各个环节进行全面的控制，并且严格规范的管理活动能实现长效管控的要求，减少在设计过程中出现的疏漏问题。为此在建筑工程设计管理中需要制定完善的管理制度和流程，以此来对全过程管理的执行进行有效指导，实现对建筑工程设计的高效管控、监督。
首先，从拿地可研方案到深化方案，再到施工图设计，这一过程涉及企业内部多个相关部门和外部多个专项设计单位。对建筑工程设计进行全过程管理即是对涉及的相关部门和单位进行管理，需要明确设计的前置条件和提供正确的输出结果（图纸），围绕这个过程需建立完善的设计管理制度和流程。
其次，在建筑工程设计中应注意对各类数据及资料进行存储及记录，并建立起相应的数据库来留存建筑工程建设的项目资料，并在设计管理中对其所涉及的资料进行重点的审核，从而更好的针对建筑工程设计关键点来进行管控，避免在建筑工程设计中出现漏项、缺项等问题。
3、加强对建筑工程设计变更的控制
在房地产企业建筑工程中一旦出现设计变更问题，则可能会对施工进度、施工成本等产生极大的影响，因此在建筑工程设计中需要保证其设计图的可行性和准确性，以此来对设计变更问题进行预防及控制。
首先，在建筑工程设计管理中心需要加强对施工现场的勘察工作，并对现今建筑行业中的各类技术、工艺、材料等进行全面的了解，以实际条件为基础来对建筑工程设计进行科学的规划，提出详尽的设计任务书，以指导设计院按房地产企业的要求进行施工图设计。
其次，加强对施工图的审核工作。当房地产企业本身的设计人员力量有所欠缺时，可以聘请第三方专业审查公司进行审查，及时、全面地对设计中存有的问题进行查验，从而有效的提高建筑工程设计质量及设计效率。
第三，经常去施工现场检查，防患于未然。现场往往会因为地质条件复杂，前期勘踏并未发现，或者专业之间未交圈、有冲突，通过现场检查，及早发现图纸与现场不对应之处，提出变更措施，避免施工完后再进行拆改。
四、结语
在房地产企业建筑工程设计管理中需要对设计目标进行明确，并加强对设计过程的管理，以此来对设计变更问题进行控制，同时还应注意对设计成本的管控，从而保证在建筑工程中可以使其效益最大化。对于上文所提出的加强建筑工程设计管理措施，还需根据实际情况来进行选用及调整，并对现有管理体系进行改进及创新，使建筑工程设计管理的执行效率得到进一步增强，进而推动房地产企业建筑工程的良好发展。
参考文献：
[1]刘治华.房地产企业项目开发设计管理的质量控制研究[J].居业，2019.
[2]林伟都.房地产设计管理阶段的成本控制[J].住宅与房地产，2018，506（21）：27.
[3]李启良.房地产开发公司设计管理方法探讨[J].建筑工程技术与设计，2018，000（003）：1986.
[4]姜东怡，张亮.房地产公司设计管理存在的问题及对策[J].建筑工程技术与设计，2018，000（007）：3241.