北京首华物业管理有限公司 北京
摘要：北京首华物业管理有限公司，前身为北京市第一房屋管理修缮工程公司（北京市房管一公司），成立于1953年，属北京市房地集团有限公司下属企业。主要三大业务版块包括：物业管理，供暖服务，修缮施工。根据公司业务范围，如何保证多种业态经营健康有序的进行？根据不同业态实施全面预算管理才能促进企业健康发展。本文结合公司三种业务板块阐述全面预算管理的应用和必要性。
关键词：供暖管理；施工管理；物业管理
前言：
全面预算管理，是利用预算对企业内部各部门、各单位的各种财务及非财务资源进行分配、考核、控制，以便有效地组织和协调企业的生产经营活动，完成既定的经营目标。预算是一种系统的方法，用来分配企业的财务、实物及人力等资源，以实现企业既定的战略目标。企业可以通过预算来监控战略目标的实施进度，有助于控制开支，并预测企业的现金流量与利润。
全面预算反映的是企业未来某一特定期间（一般不超过一年或一个经营周期的全部生产、经营活动的财务计划），它以实现企业的目标利润（企业一定期间内利润的预计额，是企业奋斗的目标，根据目标利润制定作业指标，如销售量、生产量、成本、资金筹集额等）为目的，以销售预测为起点，进而对生产、成本及现金收支等进行预测，并编制预计损益表、预计现金流量表和预计资产负债表，可以反映企业在未来期间的财务状况和经营成果。
全面预算管理是实现企业战略的必要手段，它对企业资源的分配起指导作用，对企业的经营活动进行全过程、全方位、全员控制，确保企业的经营活动有序进行。全面预算管理作为对现代企业成熟与发展起过重大推动作用的管理系统，是企业内部管理控制的一种主要方法。
在市场经济条件下实行企业全面预算管理有那些必要性呢？我们认为：
1市场经济大环境下，竞争愈演愈烈，对我们的企业从竞争优势和经营过程构成威胁，我们要保持企业的长足发展和强劲的竞争势头，必须采取积极的应对措施，企业的战略目标就是“企业价值最大化”，企业的最大价值来自于可圈可点的经济效益。而全面预算管理就是保证经济效益增长的有效手段。
2现代企业管理下，预算管理是实现标准化方式协调的手段。我们传统的企业经营者把精力全部放在协调和监督上，而预算管理作为一种控制机制和制度化的程序，一个健全的企业预算制度实际上是企业完善的法人治理结构的体现，预算制度完备是企业生产经营活动有序进行的重要保证，也是企业进行监督、控制、审计、考核的基本依据。
一 运用能效信息管理平台将全面预算管理运用到供暖运行管理中，实现供热运行信息化管理。
建立能效信息管理平台对于我们公司来说是供热能源管理手段的升级，我们利用供热能效信心管理平台可以对分布在东城区、西城区、海淀区、朝阳区、顺义区的众多锅炉房进行集中管理。包括燃油（气）锅炉、电锅炉、水源热泵等多种热源，服务对象涵盖中央国家机关、各部委军队、普通住宅、高档住宅、办公楼、智能型大厦等多样客户对象，都可以利用平台实现统一的智能化管理。通过建立平台可以实现三个主要功能：第一，能效平台可以定时采集锅炉房和换热站的能耗数据，及时传输到总部，通过平台，我们可以随时掌握锅炉房水、电、气等能耗数据。第二，通过能耗分析功能，可以直观的看出设定时间段内用能状况以及未来的节能趋势空间，为指导供暖运行提供了基础数据。第三，通过与往年能耗数据的对比，设定能耗的参考值，以全面预算的思想指导供暖运行。比如设定某锅炉房一个供暖季前三年平均能耗为参考值，再平均到每一年，可以作为指导今年运行的数据。除此之外，平台还具备运行参数预警、统计等功能，这些功能都能大大的提高供热系统信息化管理水平，优化控制，实现系统节能。
1.供暖能效管理平台工作原理
供热能效管理平台的技术原理是：建立一套完善的“数据平台”，实现热网信息的数字化管理，将广域工业数据监控系统的通讯平台建立在基于公用通讯（如：ADSL、GPRS 或CDMA1X）的平台上，将采集与控制系统做到标准化和通用化，核心控制单元具有多种工业I/O 接口，完成现场设备的数据收集和远程控制等功能。
供热能效管理平台的关键技术包括：“数据共享平台”、基于ADSL、GPRS 或CDMA 通讯平台、气候模型专家系统、高可靠工业及控制器、VPDN 网络建设、上位计算机组态软件和数据库软件。
2.平台系统结构设计
锅炉房及换热站的控制权按管理方式的不同，采用多级优先权控制。系统由数据存储和处理子系统、监控运行人机界面子系统、WEB 发布子系统、下位采集控制子系统等部分组成。热网自动化数据平台架构如下图所示：
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整个系统分为三个子系统：
监控运行人机界面子系统
主要包括操作员站和总监控站。主要任务是利用数据库服务器的数据，通过图形化人机界面进行监控，显示实时数据和历史数据，形成运行和统计报表。可远程下达控制指令，对设定需要报警的热网自动化控制系统技术方案运行参数进行声光报警。总监控站还可以完成系统维护和更新的任务。
WEB 发布子系统
主要服务由WEB 发布服务器提供。热网WEB 系统包括：调度指挥系统、热网监控系统、运行分析系统、任务单系统等多套的专门为总调度站提供热网运行调度、站点精确定位，实时数据查看，历史数据分析和热网能耗统计等强大功能的大型专业Web 系统。系统在精确的地理信息基础上能够为公司提供实时数据、历史数据的多种方式浏览，以及相关供热辅助信息查看，直观的数据显示，灵活的曲线分析，强大的分类统计等，让您随时随地都能快速的查看锅炉房及换热站点及管网的详细信息。
下位采集控制子系统
主要包括控制器和相关设备。主要完成从现场传感器采集数据发送到数据中心和接受来自数据中心的命令并向执行器下达。通讯正常时，上位可随时下发控制命令；当通讯发生故障时，控制器能够根据预设的控制命令独立完成对热力站运行的控制工作。
3、改造方案
本项目为我公司39个燃气锅炉房和7个水源热泵机房制定节能改造设计以及建设供热能效管理平台。
改造分为五个阶段，第一、在公司机关搭建能效平台显示器及建立数据库；第二，对各处锅炉房、换热站安装计量仪表；第三，安装节能设备包括烟气冷凝回收器等装置；第四，安装配电及传输系统。第五，数据传输，平台调试、试运行。
锅炉房控制方案
锅炉房电力监控系统
能效平台的电力监控系统如下图：
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对公司辖区内供热情况进行分析，发现供热多数以燃气锅炉为主，同时又有部分电锅炉和水源热泵，系统配套多台循环泵，用电量比较大；除此之外还有照明用电等占小部分。
拟在锅炉安装远传电表，通过GPRS远传协议传输，将锅炉房电量信息采集到管理平台。
水监控系统
能效平台的水监控系统如下图：
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水监控系统主要监控参数有：温度、流量、压力；对主要设备进行监控，通过GPRS远传协议传输数据至管理平台。
监控系统包含温度传感器、压力传感器、电磁流量计及其他附属配件等。
锅炉燃气监控系统
由于受燃气公司的限制，拟定燃气以超标报警形式录入管理平台系统。录入采取小键盘无线录入，总部进行的燃气量分析。
原理图如下：
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锅炉房内安装的集成控制箱
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能耗统计与分析
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从整体上监测公司能耗的情况，提供本年用能情况、项目单耗、本年用能评估、设备能耗排名、设备能耗分析等功能。
能耗分析帮助公司从多个角度了解用能的情况，提供历史分析、比例分析、能耗分布、能耗排名、能耗对标功能和综合查询功能。
通过历史分析帮助公司了解过去用能的趋势、同类耗能设施耗能的对比分析，找出不合理的用能习惯，优化节能管理；
通过比例分析帮助公司了解用能的构成情况；
通过耗能分布分析，帮助公司了解分时段的用能（主要是电能热能）情况，方便公司优化用能时间，减少支出；
通过能耗排名，帮助公司了解“耗能大户是谁”；
通过能耗对标，帮助公司了解自身耗能在同行业、国家标准和平台内公司所处水平，从侧面了解自身的节能潜力。
控制系统
结合供热企业热源、管网、热力站以及供热方式等实际情况，系统采取监控中心远程给定为主，本地自控为辅的控制策略。控制分为：一次侧控制子系统、二次侧控制子系统、安全保卫系统和通讯控制子系统，这些控制子系统既可以相互结合也可以独立应用。
4、改造效果及分析
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通过改造后，我可通过平台的四大模块实现其主要的功能，第一个能效概况模块，可以每小时显示所有锅炉房的水、电、气消耗状况，根据去年的能耗及天气状况设定能耗计划值，与实际值对比。第二个用能检测模块，可将锅炉房的位置用红点标注在北京市地图上，将鼠标移动到红点位置，就可以看见每个锅炉房的信息，包括地址、联系人、能源耗量等。
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在这个模块里可以直观的看到每个锅炉房的各种能耗信息。
第三个能耗分析模块，可以显示出在设定的时间段里，比如一个月或整个供暖季的能耗状况，并进行排序，可以按锅炉地点排序，也可以按耗能种类排序。第四个能源管理模块，可以每天由主管领导设定管理目标，针对安全事故隐患、能耗、收费率等进行考核。该模块的能耗报警功能可以及时将能耗超高的信息通过短信推送，发给负责人，以便及时处理。设备运行状态预警功能可以将系统跑水等故障第一时间显示并告知负责人。
通过能效管理平台的实时监控功能，我们可以在公司总部及锅炉房管理部门看到锅炉房实时的影像，可实现集中监控运行。
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通过今年的节能技术改造，对部分锅炉昂安装了烟气冷凝余热回收装置，利用温度较低的水或空气冷却烟气，实现烟气温度降低，靠近换热面区域，烟气中水蒸汽冷凝，同时实现烟气显热释放和水蒸汽凝结潜热释放，而换热器内的水或空气吸热而被加热，实现热能回收，提高锅炉热效率。
通过在锅炉烟道上加装烟气冷凝热回收装置，提高锅炉运行效率，减小排烟热损失，利用锅炉排烟中的有效热量，预热热水锅炉的回水，从而达到综合节能降耗的目的。
通过能效信息管理平台，提高了我公司整体供热系统信息化管理水平，优化控制，实现系统节能，同时也为行业树立的良好的示范标杆，达到北京市能源信息管理的先进水平。
二 将全面预算管理运用到施工管理中，实现过程管控，节约成本。
工程施工采取先确定目标成本的办法，在工程投标过程中，完成投标预算就要编制目标成本，目标成本要详细，对不同材料设备按采购途径打包比价，增加透明度，马上签订合同，预防涨价，目标成本成为了施工中在OA审批过程中，与建设单位签订的施工合同及各类支出合同都要进行审批。在与建设单位签订的施工合同的审批中，首先要有目标成本，流程经业务部门审批后才到公司领导层面审批，遇重大项目（造价500万以上）审核，目标成本由领导小组审批。在支出类合同审批中，从目标成本列项金额中递减，以求达到按成本控制支出的目的。如材料类支出成本50万，每审批一份材料采购合同，从50万中递减，如果50万全部支出后仍然还需采购材料，则需出示工程量变更证明及变更部分的目标成本。
按照工程施工前期实际流程走，通常包括：投标、编制投标预算→编制目标成本→中标→进场施工→按目标成本签订各类支出合同→签订施工合同。往往在项目开始时，建设单位在没有签订施工合同的情况下要求施工单位进场，所以一些流程给施工单位造成了一些实际困难，比如在施工合同不签署的请款下没有资金来源，但实际施工已经开始，项目经理要千方百计筹集资金，这些都给施工造成了困难。但是，如果目标成本已经编制审核完成，那么就可作为依据申请资金支持，这就是全面预算管理在施工项目前期可以发回的作用。
三 将全面预算管理运用到物业管理中，可以起到防微杜渐的作用，使物业管理健康发展，实现管理目标
1、编制方法
先由企业高层部门提出企业总目标和各部门、各物业项目分目标；各部门、各物业项目部根据逐级管理原则制定本部门、本项目的预算方案，呈报企业预算管理部门；企业预算管理部门审查各部门、各项目部的预算草案，进行沟通和综合平衡，拟订整个企业的预算方案；预算方案再反馈回各部门、各项目部征求意见。经过自上而下、自下而上的多次反复，形成最终的预算，经企业最高决策层审批后，成为正式预算，逐级下达各部门、各项目部执行。
2、负责人及责任制落实
开展全面预算管理，是企业强化经营管理、增强竞争力、提高经济效益的一项长期任务。因此，要把全面预算管理作为加强内部基础管理的首要工作内容，成立预算管理组织机构，并确定各项目、各部门的行政主要负责人为预算管理的第一责任人，切实加强领导、明确责任、落实措施。
3、在保障物业服务品质的前提下，推行全面预算管理
当全面预算管理应用到物业时，有的项目部为了节约开支，得到相应的奖励，在物业服务中，私自降低服务质量，甚至精简服务项目。这种做法既违反了全面预算管理的初衷，又会损害企业的形象。在物业管理市场竞争激烈的今天，各物业管理公司都在用规范优质的服务争夺市场，用服务创新来保住现有市场。这种做法显然是一种倒退，会失去业主的信任，导致丢掉市场。而全面预算管理的最终目的是通过科学有效的管理活动，帮助企业实现管理目标。丢掉市场就减少了收入，收入减少必然影响利润的实现。所以说，全面预算管理应当通过科学的手段不断提高企业自身的管理水平，通过内部挖潜来实现成本的节约，实现利润目标，而非通过降低服务质量，牺牲市场来实现的。这就要求管理层在对项目部进行考核时，应兼顾预算指标的完成和服务质量的实现两个标准进行综合评价。
总而言之，预算的执行，预算的管理是赋予人的责任而不是权力，全面预算不是全部预算，不可以面面俱到，要有合理的“漏洞”，这不能代替其他的管理，只是经济结果的控制。预算管理不是专款专用，当年预算在不影响利润结果的情况下，可自由调配，但下一年度的预算不能用上一年项目减少的余额加到某个项目增加的预算，要重新核算。
全面预算管理的实施要求财务人员必须由原先的财务会计向管理会计转变；由原先账房先生向决策参谋转变；由原先的事后记账向先知先觉转变；这样才能保证企业健康发展。业务量做多大，如何做，不是拍脑门儿，而是将公司资源与现实价值统筹管理，保证资金不断链前提下的科学判断。
建立了预算管理就迫使你对花钱负责任达到花自己钱为自己办事，和花自己钱为公司办事的效果，那必然是节省的，有效率的。从根本上改变花公司的钱给自己办事、给公司办事那种奢侈、不负责任的状况。在预算管理过程中，经常会遇到某个部门认为只要完成了利润，创售后我怎么花，怎么干都行。其实你创收的那部分里有固定的成本费用，你必须回报资源、资本。公司让你占有了地位资源、资产（无形资产）资源，你就必须回报，你只能支配变动费用（即创利润越多，花费越多）创造收入。
四 小结
通过几年的预算管理实践，公司的整体实力有了进一步的提升，通过在各下属单位及子公司开展全面预算管理并组织实施促进了公司整体目标的实现，保证公司各项目标的不断提高和优化。从组织预算编制到预算执行，各相关部门协商沟通、相互配合，实现了更好的执行效果。通过全面预算管理，实现了从现实管理向未来管理的转变；从感觉管理向数据管理的转变；从即兴决策向理性决策的转变；从无责管理到承诺管理的转变；从事后管理到过程管理的转变。公司领导可以腾出更多的时间考虑公司整体的战略发展。全面预算管理促进了公司的不断发展。