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摘要：近年来，中国房地产行业受国家政策调控、供需关系变化、等众多因素的影响，已经从暴利时代逐步回归至正常水平。因此，该如何控制房地产开发项目的成本，确保企业的经济效益是当前所有房地产商所共同面对的问题。在房地产开发项目的运营中，设计费虽然只占总成本的很小一部分，但是设计阶段的决策却决定了项目绝大部分的成本造价。基于此，本文就将重点围绕房地产开发项目设计阶段的成本管理及有效控制策略进行探讨。
关键词：房地产开发项目；设计阶段；成本控制
引言：在房地产项目开发设计的过程中，成本控制和管理是房地产项目开发过程中非常重要的内容。当前，国家正在不断加强对于房地产市场的调控力度，这在一定程度上也加剧了房地产企业之间的竞争程度。因此，为了让房地产开发企业在这样的背景下能够占据优势地位，相关人员就必须要重视房地产开发项目在设计阶段的成本管理工作，并积极探寻其有效控制措施。
1、房地产开发项目设计阶段的成本控制现状
1.1房地产项目设计招标制度不够合理
我国已经逐渐将成本控制作为房地产项目设计招标制度的重要参考标准之一，然而由于设计方案评审不够透明，意见和结果没有完全公开，再加上仍然没有一个详细的可操作性的成本控制评价指标体系，从而使得设计招标的结果仍然严重依赖于评委的能力和道德水平，不仅难以保证设计方案的优化，而且也使设计概算成本指标失去应有的参考意义。
1.2房地产项目限额设计没有落到实处
目前，我国许多房地产企业已经开始逐渐推行限额设计，即根据项目设计任务书预先批准的投资估算开展初步设计，并且根据初步设计的总概算造价控制施工图设计，然后再按施工图的预算做出相应的决策。然而，由于房地产开发项目的建设周期一般都较长，任何一个项目都会存在着不可预测的诸多风险因素，进而难免会发生工程设计变更的情况 , 从而导致工程成本难以得到有效控制。
1.3方案设计不合理
方案设计是整个设计阶段最先开始的工作，包括建筑层数，层高，住宅与商业配比，地下室面积等诸多方面都需要考虑，正所谓万事开头难，由于缺少前期的数据指导，这样一个从无到有的创意设计过程就显得格外艰难。房地产开发项目受地域、环境、天气、市场等外界因素的影响使得每个项目都有它的特殊性，需要富有经验的设计团队量体裁衣做出经济的、合理的设计方案。建筑、结构、设备和给排水等专业设计在整个工程设计中占据着非常重要的地位，但往往却被忽视，建筑设计为了达到立面效果而不计成本，因小失大。
2、房地产开发项目设计阶段的成本控制措施
2.1完善招标程序
招标过程及结果关乎房地产项目设计的成本及质量，相关企业应该高度重视招标的制度化管理，在招标过程中理性地选择合适的单位及方案，这是房地产开发项目成本能否得到有效控制的基本条件。完善招标制度首先房地产企业要做到项目精准定位，对项目的资金及功能作出明确且详细的说明，并制定完整的、合乎行业规范的招标文件。其次，建立公平且公正的招标评价体系，完善评价规章制度，确保招标的过程和结果对开发项目的成本控制来说最为有利。然后，在招标工作开始前，对各个设计单位进行充分的调查和审查，包括设计单位的信用、资质以及行业内的评价。最后，房地产企业要综合所有招标单位的设计风格、技术性以及经济性等因素来考量，进而选出最有利于项目开发和销售的设计单位和设计方法，待中标结果公布后，综合各个部门的相关技术人员对设计方案进行优化，保证成本最低化。
2.2开展限额设计
限额设计主要包括以下两方面内容：
造价指标限额，即为满足投资或造价的要求限定的成本限制值，如土建单平米造价、外立面单方造价、园林单方造价、室内精装修单方造价等。造价指标与设计应是相互制约，相互修正的循环过程，而且造价指标应随设计过程的逐步深入提出越来越精确的指标要求。如在方案阶段进行投资估算，控制项目的总投资额，并对方案进行修正，指导初步设计。
经济性技术指标限额，即为保证设计成果的经济性而制定的技术上不应突破的限制值。如：建筑物层高、窗地比、墙地比、地下车库层高、地下车位平均面积、建筑物钢筋含量、建筑混凝土含量、建筑可售比等。按高层统计，以上经济技术指标基本上锁定建安成本的60%左右。作为限额设计的经济技术指标应满足客户敏感度低、影响成本大、离散度大、易控制、好执行的技术要求。同时根据项目的所处区域、项目的设计风格、项目的平立面方案等相关内容对限额指标的影响，可以将限额指标设置合理的浮动范围。
2.3加强对设计方案的审查
在初步设计完成后，房地产开发公司技术人员要认真审查方案，比对分析，不宜过分依赖于设计方。这一阶段十分重要，着重应审查的是设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标，整个设计思路是否经济合理。
一是布局是否合理，比如户型，是否充分考虑最大限度上满足现代人们的日常生活居住的需要；再如环境配套设施，是否从 “以人为本”作考虑。这两点都是影响房屋销售的主要因素，因为现在大部分购房者对户型和居住环境很看重，甚至超过了对价格的关注。
二是经济性是否合理，比如建筑设计时可将功能分区相对集中，尽量避免不必要的装饰及过多的悬挑，建筑尺寸尽量采用经济尺寸；另外在环境配套上要做到经济实用、美观舒适，不求奢华但求新颖。在全面审查后，各项技术经济指标对设计方案提出合理化的更正及修改，尽可能做到详尽周到，避免设计返工；对修改后的设计方案要重新进行成本预算并再与目标成本进行对照，这样做的目的是避免超预算设计。
2.4加强施工图设计阶段审核工作
初步设计阶段成本控制目标一经确定，施工图设计阶段应该严格遵循。房地产公司技术人员应对施工图设计图纸认真审核，并与形成的限额设计指标一一对照，一是审核施工图的合理性和工艺技术的成熟性，避免在施工阶段进行重大变更，降低项目的一次性投入；二是审核施工图设计的材料、设备的适用性，房地产企业要建立价格信息网络，要注重各项材料、设备的定位与楼盘的品质是否一致，是否经济合理；三是审核施工图设计图纸的经济性，设计概算要翔实具体，避免因设计概算缺项漏项而增加变更成本。一旦施工图设计成本超过目标成本，必须认真分析产生差异的主要原因及主要部位，对施工图的相关内容进行必要的修改，修改后的施工图设计在下一阶段具体实施。
2.5重视设计的变更
项目工程人员不得擅自更改最后通过限额审定后的设计图。如果必须更改，则要严格按程序变更，且设计变更越在早期阶段产生的损失越少。招标采购阶段发生变更，需要修改设计图和重新招标，施工阶段发生变更不仅设计图要更改，完工部分工程也有可能拆除，所以都有较大经济损失，不利于项目成本控制。
结束语：
总而言之，房地产项目的开发设计是一项极为复杂的工程，在这一过程中涉及较多的内容，因此这一阶段的成本控制是一项系统、复杂的工程，从初时的设计招标直至施工图纸设计的落实等各个方面都贯穿其中。针对于此，严格对招标制度的完善，限额设计的落实等方法加强开发设计阶段的成本控制，才能最终有效的控制整个房地产项目成本，实现在尽量小的投入下获得最大的经济效益。
参考文献：
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