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房地产工程管理中的几个关键问题解析

发表时间：2020/8/20 来源：《基层建设》2020年第10期作者：曹庆明

[导读] 摘要：随着房地产项目的创新速度越来越快，市场经济也随之增加，深化工程项目管理也变得尤为关键，如此才能够提升房地产项目的整体品质。

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        摘要：随着房地产项目的创新速度越来越快，市场经济也随之增加，深化工程项目管理也变得尤为关键，如此才能够提升房地产项目的整体品质。因此，提升项目管理水准，也成为目前房地产行业管理者重点研究的课题，通过对项目管理方式不断的研究，为良好的管理打下基础。鉴于此，文章结合笔者多年工作经验，对房地产工程管理中的几个关键问题解析提出了一些建议，仅供参考。
        关键词：房地产；工程管理；关键问题；对策解析
        引言
        现如今，针对房地产工程管理的成本、安全、质量管控尤其关键。为了打造优质的房地产项目产品，针对成本、安全、质量的问题进行相应的对策解析，来以此提升品牌溢价能力和社会认可度。
        1、房地产工程管理的重要意义
        房地产项目管理指的是将房地产项目施工建设所有资源进行优化配置，确保所有资源能够准确、高质量的应用于施工建设之中以满足施工阶段所有施工环节的各方面需求。房地产项目管理工作是一项系统性的、综合性的管理过程，持续时间较长且始终贯穿于整个项目实施阶段。房地产项目管理内容可总结为以下几点。（1）对房地产项目内部组织结构进行高质量管理；（2）对房地产项目所有参与的人力资源进行高质量管理；（3）对房地产项目所经营的范围进行高质量管理；（4）对房地产项目整体工程的施工质量及材料采购进行高质量管理；（5）对房地产项目所有参建单位进行有序的协调管理。
        2、我国房地产工程管理中关键问题探析
        2.1建筑施工成本
        （1）房地产企业成本控制不理想。成本控制是房地产企业工程开发项目的重点工作，决定着整个工程的实际价值。现在有很多的房地产企业只是注重满足人们的审美需求，对房地产项目的成本控制缺少关注，导致很多的房地产项目市场价过高，很难满足人们的实际需求。控制不好项目的成本就会导致工程计划很难实施，给公司带来很多经济损失。（2）房地产项目成本控制误区。目前，很少有房地产企业进行全过程成本控制，很多企业在规划阶段过于重视成本控制工作，而忽视了施工阶段的成本控制，有的企业认为合理采购材料设备是成本控制的中心点，而其他环节忽略了的成本控制，导致了成本控制的不匹配。
        2.2建筑施工质量
        从现实的角度分析，要想保证房地产企业能够实现既定发展目标，相关的企业管理人员必须要重视对于各类项目的质管工作。从宏观的角度分析，房地产行业目前呈现出一种虚假繁荣的现象，主要就是因为相关质管工作成效相对较低，诸多项目的管理力度相对较低。最近一段时间，诸多社会新闻都会报道一些关于房地产项目开发质量问题的新闻，而这也直观的彰显出房地产市场的秩序性价差以及相关管理漏洞问题。而目前存在于房地产市场当中的主要问题就在企业管理人员所实施的管理理念较为传统并且缺乏先进的管理经验，另外在技术上存在着一定的问题。
        2.3施工过程安全
        施工现场存在众多危险源，缺乏严格的工程管理制度和强大的执行力，容易引发重大的施工安全问题。而施工现场的整洁程度、施工工序的安排合理性、现场危险源的识别与处理等诸多问题都是工程管理工作的内容。
        3、加强我国房地产工程管理的几点措施
        3.1加强建筑施工成本管理
        （1）加强阶段性经济活动分析以及成本核算。房地产企业的工程一般都是分为多个阶段的，只有注重每个阶段的成本分析和核算，才能让整个房地产项目的成本管理工作得到有效实施。

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可以将整个工程分为地下室成本核算、主体结构成本核算以及装饰的成本核算等几个阶段，通过对每个阶段的造价和支出的合理分析，找到成本核算不完善的地方，进而进行补充和改正，让成本控制得到有效的落实。在确认好工程项目的各项成本和数据以后，上报给企业领导人，确认项目的整体损益情况。（2）认真审查施工方的组织设计工作。房地产开放商对于施工方的组织设计方案应该做好审查，具体包括施工条件分析、主要施工方案、施工进度计划等。必要时候可以对其进行优化，使投资、质量、工期三者之间得到一个良好的平衡。要对施工单位做好监督工作，对施工进度计划进行改善，在质量得到保障的前提下，可以尽可能降低工期，从而降低工程造价。但是切忌过分追求短的工期，这样反而会消耗巨大的投资，是本末倒置的。对于施工工艺也应该进行严格监督，施工应该井然有序，设计不能成为形式化的东西。（3）做好反索赔工作。承包方由于经验丰富，一般拥有较强的索赔能力，这就会造成发包方许多额外的费用和损失。面对这种状况，发包方只能做好提前准备，在签订施工合同的阶段就应该留心收集各种可能涉及索赔论证的材料，做好反索赔工作。由于索赔工程造价管理又是一项多元化的工作，涉及经济、技术、管理等多方面，必要时也可以聘请专业人士进行管理，一定要对可能的索赔有个提前的预判，及时补救，否则只会亡羊补牢。（4）妥善处理好工程变更及现场签证。房地产项目涉及的因素是十分复杂的，因此不可避免在施工过程中由于各种情况，导致的工程量的变化、施工进度的变化或者施工方与承包方由于一些细节原因发生矛盾的情况。这些情况都有可能造成投资量的增加，影响企业的经济效益。对于工程变更，企业首先应该进行必要性分析，结合相应的工程量变化，带来的效益的变化去判断变更是否合理；其次每一个变更要求都必须确保经过发包方监管项目的总工程师的同意；最后，如果设计变更过大，超过了原有的设计标准，或者所允许的设计规模时，需要重新提交审批部门审查，以及请求相关其他部门的批准。
        3.2加强质量管理
        严格审查施工设计方案与实际施工是否一致以及施工与合同的规定是否一致，逐一消除一切明显或不明确的因素。房地产开发项目实施前，经营建设单位应当进行正式招标。此外，工程开工前，相关管理部门还必须要有效的对各个关键环节进行严密的审查。除此之外，为了能够有效的降低施工问题出现的概率，还要尽可能的保证工程方案以及施工负责人不会出现变更情况，构建出与之相对应的评价管理体系，具体可以细分为以下几种评价，一是固定评价，二是实施过程评价体系。而为了保证相关施工安全度，就需要有效的制定出相关的安全维护措施，火灾预防措施，危险处理流程，并在此基础上封闭相关的施工现场。最后，还必须要有效的降低项目开发与生态环保之间的矛盾性，作好生态环保工作。
        3.3加强安全管理
        首先，需要重视安全管理负责人的专业管理能力提升，为其提供专业的接受培训机会，具体培训内容要包括安全管理意识，交流沟通能力以及表达能力和对于法律知识的了解程度。其次，相关管理人员还要定期的开展工作研讨会以及安全管理信息宣传工作，制作出一定的宣传片以及并开展定期的讲座活动，以此来保证企业从而保证每一位管理人员能够有渠道来进行自我提升。项目开发负责人必须要将安全管理团队组建工作上升到企业发展战略的高度，以此来有效的提升企业的整体社会形象。
        结束语
        综上所述，房地产项目是我国经济发展的重要项目，因此对建筑施工成本、建筑施工质量、建筑施工安全的管理尤为重要。
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