摘 要：我国的经济处在飞速发展的阶段，城镇化的推进也越来越快，到今年年初，我国的城镇化率已超过60%，大量人口涌入城市为城市带来了巨大的住房压力，而保障性住房是政府为了解决城镇化过程中出现的住房问题而推出的具有惠民性质的住房类型，建设好保障性住房对解决城市住房问题有着重要意义。本文将对保障性住房的定义、特点和建设管理模式进行研究和探讨。
关键词:保障性住房;住房建设；项目管理
居住需求是人们生活的基本需求之一，稳定、舒适的居住环境是城市居民生活和工作的保障，也是保证社会稳定的重要因素之一。然而，随着城市人口的增加，城市居民的生存空间越来越小，住房资源不断朝着资本的方向倾斜，房价高居不下，城市中的各种矛盾越来越深。国务院就解决人民群众的居住问题下发过多项指导意见，保障性住房的建设就是解决住房矛盾，促进房市朝着健康方向发展的一个重要途径。保障性住房建设中涉及许多个项目，针对不同的项目有不同的管理模式，科学、创新的管理模式能够促进保障性住房发挥出应有的功能和作用。
1保障性住房定义及类型
保障性住房的主要性质是社会保障性质，通常不对外出售而是会定向供应给需要保障的低收入和中低收入家庭，保障性住房的供应对象、建设标准和售卖及出租的价格政府都有一定的限制。保障性住房根据供应对象不同和安置方式产权形式的不同分为不同的类型。
1.1定向安置房
在政府为城市建造公共设施的过程中，会拆除一些居民的房屋，而定向安置房就是政府为需要拆迁的住户建造的安置房屋。安置房的居民大多数是因为城市建设失去土地的农民，也有城市中因为老城区改造或扩建而被拆迁的居民
1.2经济适用房
经济适用房的保障对象是有支付能力但支付能力不足的家庭，每个城市的经济适用房的售价根据城市居民的收入水平而定。经济适用房的最大特点是居民无法立马取得房屋的产权，也不能出租或转售，只能用于自己居住。只有在居住满具体年限后并补齐土地收益等费用后，才能完全获得房子的产权，在获得产权后，居民才能将房子进行交易。
1.3公共租赁房
新定义的公租房包括曾经的廉租房，公租房只能租赁不能出售，负责出租的人没有房屋的产权，保障方式为保障对象提供可供租赁的房屋并为保障对象提供一定的租金补贴。城市务工人员、应届毕业生、中低收入的家庭都在公租房的保障范围之内。
1.4棚户区改造住房
棚户区改造住房是为安置棚户区拆迁户而建造的房屋，保障方式有置换安置和经济补偿，经济补偿指支付给拆迁户所拆迁房屋的全部费用，置换安置指将棚户区居民安置到根据所拆房屋面积的一定比例建造的房屋中。置换安置房屋和经济适用房一样，只有在过了规定年限以后才能进行交易。
2保障性住房的特性
保障性住房与商品房的特性不一样，主要是由政府开发和规划，主要目的是为社会上的特定群体提供住房保障而不是为了盈利，住房所需的土地由政府统一调配，但是由于利润较低，政府必须控制建造成本，建设单位所获得的利润也会被限制在一定范围内，政府能够为建设单位提供相关的政策保护，这样建筑单位能够更加积极地建造保障性住房。
2.1保障性
低收入人群在中国人口中占很大比重，然而城市中的房价越来越高，人口比重大的低收入人群的住房问题也成为了社会主要问题之一，城市中的住房问题成为了城市化的一个负面影响，保障性住房的建造目的就是保障中低收入人群的住房问题，保障性也是保障性住房最为显著的特征之一。
2.2商品性
保障性住房虽然是由政府统一组织建设和售卖，但是本身也具有商品的属性，必须符合市场的规律，保障性住房必须被投放到市场上，被分配给保障对象的方式也必须是和商品一样，消费者必须以货币的形式购买。
2.3经济性
保障性住房由于本身的性质不同，价格要低于商品房，只有这样保障性住房的保障对象才能拥有足够的购买力，保障性住房才会有意义。
2.4适用性
保障性住房的成本虽低于商品房，但是建造标准和居住水平都必须符合一定的居住标准，这样才能保证居民的生活质量，才能达到政府建造保障性住房的目的——提升居民的生活幸福度。经济发展水平的提高也会促进保障性住房的品质的提高。
3常见性保障性住房建设管理的模式
保障性住房是政府为保障低收入人群住房权益而规划的项目，基本目的是促进社会稳定和和谐。由于性质与商品性住房有差别，保障性住房的建设和出售由政府来调配和完成，保障性住房的建设项目管理模式主要有两种：代建制和承包制。
3.1 代建制模式
代建制指政府将保障性住房的建设任务外包给社会上的建设单位，由建设单位来完成建设工作，通过招标，政府会挑选出合格的单位，然后与建设单位合作完成保障性住房的建设工作。建设项目的法人通常由政府指定，除了个人，建设的项目的业主也可以是某个部门。在确定合作关系后，建设单位会与政府签订合同，如建设周期的规定、建设成本的设定、监理工作的安排等等，合同中也会对建设单位所拥有的权限作出明确的规定。获得承包权的单位需要自己负责建造项目的资金、项目的资格申请和其他手续的申报，而政府则要在合同中明确建设的标准、质量要求等等，通过计算成本并良好地控制成本，建筑项目所用成本与政府投资金额中间的价格差就是承包单位能够获得的利润。这种合作能够充分发挥政府和建设单位的优势，将建设任务外包给专业的建筑单位能够避免政府内部因为项目资金而出现的腐败，也能保证建设效率和项目质量。建设单位作为专业的建设企业在建设方面经验丰富，能够很好地完成建设任务，而政府通常拥有充足的资金、土地资源和丰富的管理手段，能够促进建设项目的良好运行，合作能够为双方都带来好的结果。代建制能够帮助政府更好地控制项目的进程的发展。
3.2 PPP模式
政府部门包括公共服务部门和私营部门，私营部门通常掌握更多的资源，将私营部门拥有的资源应用于公共部门的服务中，公共服务部门能够更好地为提供服务，私营部门也能获取更多的利益，PPP模式即公私合作模式，在这种模式中政府也能获得所缺的资金和有效的管理机制。在保障性住房的建设项目管理中应用PPP模式能够避免因为政府权力过大而产生的腐败，按市场规律来操作保障性住房建设项目能够提高建设项目的建设效率和管理水平。PPP模式引入社会资本参与政府的建设项目能够充分发挥竞争性带来的优势，政府给与优惠，而社会资本为了获取利润则会拿出更高效的建设方案和更有竞争力的成本设计。这种模式的基本操作流程为政府部门对项目本身的社会吸引力进行分析，确定项目适合PPP模式后再向社会发布需要采购的信息，再选择综合条件最好的私营部门，公共服务部门和私营部门会签署合同。合同中通常会规定建立一个新的公司，这个公司由私营部门建立，公共服务部门监督建立过程，合同中其他项目的履行也应由私营部门完成，公共部门监督。在合同履行完毕后，公共部门和私营部门之间应做好项目的交接工作。
4结束语
房子是每个人生活的基础，当前的经济发展速度较快，城乡差异越来越多，贫富差距也越来越大，因为住房而产生的阶级矛盾也越来越深，保障性住房能够减少社会矛盾，促进社会的稳定发展，保障性住房的建设是促进社会公平，保证居民生活水平的重要举措之一。研究保障性住房建设的项目管理模式能够帮助促进保障性住房建设的更好开展，对提升保障性住房的质量和建设效率也有重要的意义。
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