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房地产前期定位策划中应注意的问题分析

发表时间：2020/8/7 来源：《基层建设》2020年第10期作者：朱云

[导读] 摘要：房地产的前期定位策划直接关系到房地产项目运作的成功与否，这就要求在进行房地产前期定位策划的时候，一定要重视市场调查，要掌握清楚，项目所在区域的，经济发展情况，人文环境，消费者情况，要善于抓住市场的空白地带，从而更好的切入，从而策划发挥出其创意，与市场吻合。

        永福县房地产开发公司
        摘要：房地产的前期定位策划直接关系到房地产项目运作的成功与否，这就要求在进行房地产前期定位策划的时候，一定要重视市场调查，要掌握清楚，项目所在区域的，经济发展情况，人文环境，消费者情况，要善于抓住市场的空白地带，从而更好的切入，从而策划发挥出其创意，与市场吻合。
        关键词：房地产项目策划;前期定位策划;市场调查
        房地产项目开发是一个极其庞大复杂的工程。从一个简简单单的建造概念到复杂的实体建筑，建造中间的每一个环节，每一个过程都离不开，房地产前期策划工作的指导。所以说房地产开发前期定位策划将决定着该项目的成败与否。
        一、房地产前期定位策划的含义及作用
        策划就是有针对性有目的性的对将来将要发生的事情做前瞻性的规划。也就是按照正常事物的发展规律，找出事物的先后顺序，作为对未来事物提前采取措施的根据。更直白的来讲，策划也就是什么事情，什么时间，通过何人，来如何做。
        房地产前期定位策划作为辅助决策的一种，它是一种综合性的活动，对于房地产企业来讲，合适的房地产前期定位策划，可以有效的控制项目风险，减少和规避掉不必要的错误路径。对于房地产前期定位策划的前期，我们可以通过两个方面来方便理解，第一，前期定位策划是作为一种预测活动，它是科学的合理的有根据的，前期定位策划会早于实际决策和项目产品的成型，第二，跟全程策划不同，前期定位策划的研究方向是项目还未施工之前，像土地定位策划，市场定位，产品定位策划等项目施工之前的活动。
        房地产前期策划的整个流程首先是在对该市场吃透的前提下，深度研究，分析比较，收集一切能够收集到的资源和信息，将其进行资源整合。之后就可以帮助房地产企业来决定开发的地址，开发的项目，如何进行开发，开发之后如何卖，以及，开发之后的目标客户等一系列问题。所以说对于房地产前期定位策划的重要意义是毋庸置疑的，一方面可以使房地产企业在项目运作过程当中避免出现不必要的错误，浪费时间浪费资源，二方面，可以是，房地产企业，在开发该项目上，提升自己的竞争能力，在房地产行业已经变成红海的情况下，为企业的该项目赢得先机和主动，三方面可以对企业所有的房地产项目进行一次大的资源汇总，从而能够对未来的市场作出指导性的建议，更好的满足将来居民的居住条件，为企业在未来的发展赢得先机。
        二、房地产前期定位策划应注意的问题
        (一)重视市场调查分析
        房地产前期定位策划一定不要仅仅关注于该地区的项目位置和价格，如果忽视了前期的调查研究或者对项目的开发没有进行详尽的调研，其结果一定会导致楼盘的滞销。像淄博位于周村北马路的世纪盛和楼盘，就是在前期定位策划的时候没有重视前期的调研，忽视了该地区混乱复杂的业态环境，没有明确的定位，结果在火爆的2016年的房地产市场，而且开盘三次，依然没有将其楼盘售尽，而且当前整个淄博的楼盘有上万套处于滞销状态，即使像2016年这样火爆的房地产市场，也需要一年的时间来进行消化。而之所以会出现楼盘滞销的情况，与其在房地产前期定位策划中对于市场调研部分不够重视而造成的定位不准确有很大的关系。
        注重市场调查对于房地产，前期定位策划来说重中之重，是房地产前期定位策划的基础。因为前期定位策划的方案制定的依据就是市场调查得来的结果。所以对于房地产企业来讲，市场的调研分析和预测一定要做好才能够有效切实的提高策划方案的整体效果，使方案更准确，更合理有效，更可行。关于重点调查的几个方面:第一，该项目所在区域的整体经济情况。第二，该项目周边的市场环境，主要包括该地区的共求关系如何，该地区竞争对手的情况，像金龙对手楼盘开发的情况，竞争对手的经济实力如何，竞争对手对该地区做的前期定位策划如何，竞争对手对于经营该地区所采取的方案策略等。第三，该开发项目所在区域的区位情况。像该地区的行政功能划分，该地区的地理位置，以及街区位置等等。第四，该地区的人群居住情况，该地区的人口构成和该地区的受教育情况。

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像该地区的人口数量，人口年龄的结构层次，人口的分布情况，家庭情况，以及该地区的风俗习惯，宗教情况，民俗观念等。第五，该区域所在的整体消费者的消费习惯、消费兴趣，消费者可接受到价位和真正的需求等
        (二)抓住市场空白点，找到突破口
        房地产前期定位策划的方案一定不要抄袭或者照搬其他项目的既有方案，一定要追求方案的创新和创意。只有这样才能够提高该项目开发的竞争。创新一定要从概念，主题，方法，手段等几个方面去追求创新，在实践当中，众多成功的楼盘开发项目终其共同的特点都是策划观念与众不同，做到了创意十足。比方济南绿城全运村项目，借助于济南奥体中心，开发商采用了联合的方式策划楼盘，将房地产行业与体育行业进行了资源整合，当时引领了整个济南房地产策划领域的一个潮流，创造了，一个新的历史。而对于创新在四个方面的表现，一定要通过，采取不一样的方法和手段，来达到不一样的效果，甚至还可以通过实践来达到新的手段和方式。作为一个房地产开发项目的灵魂，策划的主题概念一定会引领着项目开发的总体指导性思想，而如何体验出项目与项目之间的差异，体现自己项目的个性，这源于策划的主题是否做到了创新，是否做到有创意。只有主题做到了创新，才能够使项目富有自己的个性，从而跟其他的房地产产品有不一样的外在表现和气质。而真正能做到主题创意，其实并不容易，因为很多创意是很难被发现的，这就需要策划人员能够有这方面的能力去挖掘，探寻这些可贵的资源，从而做到创新。现阶段，策划方案与文化因素的融合也可以作为项目的个性化的体现，而且这也是，绝大多数的房地产企业忽略的地方。所以说现在整个的房地产企业的策划理念就是，一定要去找到消费者认同的点，而且是没有被市场挖掘到的点，这样才能够迅速的占领市场，标榜自己的存在。
        (三)策划方案要符合市场的需求
        随着我国经济水平的不断发展，居民收入的不断提高，人们生活水平也越来越好，就是的啊，人们在消费的时候会变得更加的理性，尤其在购买像房子这种的大件商品的时候，已经不仅仅在满足于只是一个遮风挡雨的房间，而是更多的追求房子的一个功能属性，消费者会去了解该楼盘产品的功能，设计，户型，整体规划，开发的档次，室内空间的利用，销售的价格，整个小区楼盘，户型的风格等。在整个大的环境下消费者的口味是否得到满足直接决定了该房地产开发的产品是否会被青睐，像前文所说，单一的因素已经不能够成为消费者购买的充分理由，所以说，综合素质越强就越能够引发消费者对于该产品的购买欲望以及随之带来的购买行为。所以说在策划方案的时候一定要注意该开发项目的多样性，并且还要适合该地区的消费人群。随着对策划人员来说，如何能够在，整体的建筑设计，造型风格，和整体的楼盘布局方面，做到自己的个性是特别重要的一件事。这就要求策划人员在进行方案的策划的时候，一定要自始之终秉持客户需求为基本导向，一定要根据市场需求，从而做出有效的针对性的方案，客户需要什么我们就造什么，市场是怎样变化我们就去顺应变化。策划人员一定要随时随地处于主动地位，要主动的去了解该项目的信息，对于信息能够做到有效的分析和加工，对于变化的走势要能够有效的做出针对性的预测，只有这样才能够保证方案的真实有效，系统可靠。因为房地产开发的过程当中整个环境是在变化的，整个过程会有很多的未知因素，所以要求我们的方案也是要做到不断的调整和完善。所以对于策划人员来讲，一定要经常性广泛性的与项目的其他人员做深入充分的沟通。当，该项目，的情况出现变化，从而影响到，整个项目的基本方向，和基本策略的时候策划人员就一定要做出相应的调整，对方案及时的进行改正，从而确保项目进度和方案能够始终保持一致，否则就失去了方案对于项目的引领指导作用。
        三、结语
        总而言之，房地产项目开发的成败与房地产前期定位策划关系紧密，这就要求房地产策划人员在工作的时候一定要处理好眼前利益和长远利益的关系，一定要做到尊重事实和市场规律，高屋建瓴，高瞻远瞩，才能使策划发挥应有的作用。
        参考文献：
        [1]党兆迎.论房地产开发项目前期定位策划[J].低碳世界,2014,01:146-147.
        [2]陆伟,邵庆.房地产开发项目前期定位策划及成本控制研究[J].居舍,2017,21:9.
        [3]阮小华.关于房地产开发项目前期定位策划的探讨[J].知识经济,2017,08:81+83.