摘要：随着人们生活水平的提高，房地产行业近几年快速发展，土地资源是房地产企业开展一切活动的基础，在土地公有制背景下，我国出台了多部土地管理法律法规，确保土地资源得到合理利用。通过探究土地管理制度变迁与房地产开发经济的内在联系，以及现行土地管理制度下房地产业发展受到的影响，一方面能够不断总结经验，进一步完善土地资源管理的政策、法律，另一方面也可以为房地产行业的发展提供必要的指导，在实现房地产业健康发展的同时，继续发挥房地产行业的经济推动作用。
关键词：土地管理；房地产开发；内在联系
引言
随着改革发展的推进，近十几年来人民的生活需求日益增长，其中的重要体现就是对居住环境的要求不断提高。当今世界面对的难题之一，就是土地资源与耕地资源的矛盾日益增长。如何在有限的土地资源中开发出更多的利用价值，满足人民日益增长的生活需要，这成了世界各国需要解决的问题之一。只有更好地利用土地资源，才能有效解决土地资源与人口资源的不平衡。我国作为人口大国，人均占有土地资源较少，更应该积极探讨如何利用起有限的土地资源来适应快速的经济发展需要。笔者通过研究和探讨发现，当今房地产开发过程中主要存在以下问题，下面来进行一一的探讨。
1土地管理制度环境的变迁
①制度环境，制度就是企业在当地投资和经营所需要遵守的规则，包括正式制度和非正式制度。正式制度为当地的法律和政策，也就是企业在当地要遵守的规则；非正式制度为当地的政治和社会情形。因为正式制度还不完善，还存在漏洞，有时会造成合约双方没有保障，信息也没有正式的渠道可以流通，此时，非正式制度将会取代正式制度，成为企业能够持续经营的因素。②政策环境，20世纪90年代以来，我国进行了税收改革，地方政府上缴一定税收给中央后，其余为地方政府发展地方的经费，推出了一系列鼓励房地产开发的政策。到了2007年后，地方政府为了应对投资过热和土地市场的混乱，采取宏观调控的作法，加强对建设用地供应和土地价格变动情况的监测分析，制止土地囤积的行为。20多年间，我国对房地产开发的政策有很大改变，从早期的鼓励，到中期的严格监管，以及现行的抑制房地产价格过快增长。
2土地管理与房地产开发的内在联系
2.1隐藏
房地产企业以追求利润最大化为根本目标，在这一过程中不可避免会有部分企业为了达到目的或提高市场竞争力，而采取一些不正当的手段。例如，近年来国家为了抑制房价过快上涨，相继出台了多部调控政策，这些政策实施后在一定程度上抑制了房地产企业的利益。这就导致很多房地产企业，采用寻找现行土地管理制度漏洞的形式，实现自己的某些利益。例如，房地产企业利用地方政府招商引资提供的优惠政策，成立了多家空壳公司，承诺进行一系列的投资活动，并以修建厂房的名义顺利获得了土地使用权。但是在获得土地使用权后，仅仅是象征性的建立了几所厂房，并没有投入运营，反而在土地上盖起了楼房。通过这种隐蔽的运作方式，获得土地，进行房地产开发。
2.2控制
我国地方官员多是上级指派，因此，地方政府需要完全听从中央政府的指示，面对我国的非正式制度，地方官场的潜规则时，企业直接与中央进行接触，取得支持后，让中央直接命令地方配合。企业股东的亲戚是地方政府高层，企业可以利用这样的关系，减少地方官员所施加的制度压力，甚至可以请地方官员帮忙解决开发过程中的大部分问题；或是企业以有技术性的产业到我国进行投资，符合我国的国家政策，因此，受中央政府的欢迎，中央政府直接命令地方政府配合企业的要求，帮助企业解决在建造厂房中所造成的所有问题，并提供经营上的帮助。
最后需要指出的是，尽管相应的土地管理制度已经得到发展，但仍亟需完善，建立完善的、适应所有和市场形式的法律制度。在土地收购、储备、出让的过程中，周转资金金额巨大，如果操作不规范，以及透明度不高，就容易产生腐败。对土地储备及地租、交易税的征收建立监督机制和手段是非常必要的，应当建立相关的法律条款，规范市场运行。而我国《土地管理法》、《城市房地产管理法》都没有明确的规定。因此，应尽快制定与此相适应的法律体系。
2.3合伙
房地产行业是国民经济的支柱产业，对于地方政府来说尤为重要。地方政府为了促进本地经济发展，鼓励或出台政策扶持房地产企业发展是一种常用的手段。由于房地产项目具有开发周期长、审批流程严等特点，为了避免在这一过程中出现干扰，影响正常的工作进度，房地产企业就需要与各个部门定期进行沟通、协商，在与房地产项目开发相关的事宜上达成共识，合伙就是其中一种典型的方式。常用的合伙方式有两种：其一是政府部门在不参与或干预房地产企业管理者决策的前提下，与房地产企业共享利益，增加地方政府的财政收入；其二是政府部门同企业建立合作关系，政府为企业提供开发所需的土地资源，企业则在本地进行其他方面的一些投资，这样也能够使双方达成共赢。
2.4土地管理应对房地产调控的策略
基于此房地产调控对土地管理的影响，土地管理应对房地产调控的策略可以为以下几个方面：第一、采取有效措施或者途径形式，加强地区的土地管理建设以稳定和谐的状态进行，以此为房地产业进行调控期间顺利度过营造一个良好的外部环境。例如当地政府部门可以与房地产业进行合伙，与房地产业共同享受经济利益，这样一方面政府为房地产企业的房地产开发提供所需的土地资源，另一方面企业在获取利益收入时对当地其他方面进行投资，从而达到了双方共赢的局面。第二、遵循开源节流的理念进行土地管理，由于土地管理与房地产业长期以来一直保有内在的联系，因此在进行房地产调控期间应当进一步的制定合理方案降低项目运营的成本。例如，可以通过提高工作效率，降低其他各项土地管理服务成本，确保土地管理的工作质量；或者在加强土地管理的监督力度的同时，加快业务外包的速度和范围。第三、在房地产进行宏观调控期间，加快建立信息管理系统，利用科学技术手段收集客户信息，依据客户实际情况设定服务类型，提高客户满意度。第四、加强对员工的人文关怀，确保在宏观调控期间员工能够和谐相处，并且共同面对困难，营造良好奋进的团队氛围，加快内部团队的建设。第五、面对改革，应当具备创新管理的思维，利用创新方法，加快土地管理工作的建设。
结语
土地资源作为人类文明的宝贵财富，是人类赖以生存的基础之一，只有更好地利用土地资源，通过政府、人民和房地产开发商的共同配合，开发出新的土地管理观念，并有效地贯彻落实，我们的土地资源才能更好地被开发和完善。我国作为人口大国，人口资源和土地资源的矛盾明显，对于这一点，我们要积极利用好人力资源，加大土地资源的开发力度，完善各个方面的实施标准。只有各单位更好地配合和实施，土地资源才能得到更好地利用。本文从三个方面探究了土地资源开发过程中存在的问题和解决措施，在现代化进程中，土地资源开发作为重要的一环，值得我们每一个人去重视和完善。同时，注重土地开发的环境效益，保护人类赖以生存的生态环境，也是每一个人的责任和义务，只有明白这一点，我们才能从人文的观点出发，更好地创造土地的价值。
参考文献
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