马辰翔
天津市蓟洲建筑工程有限公司 301900
摘要：当前，在国内外BIM研究的基础上和中国政府对BIM应用的努力促进下，与BIM相结合的新的物业管理模式得到飞速地发展。本文基于BIM模型的物业管理进行研究，首先分析了BIM和建筑物的有效结合，然后建立了基于BIM信息下的物业管理理论体系和物业管理实际内容应用组成内容。
关键词：BIM技术，物业管理，应用
随着物质文明和网络的发展，“互联网+”及O2O的应用也越来越普遍，对物业管理的要求也越来越高、物业管理模式也越来越智能化，而传统的物业管理模式的书面记载和人工反馈处理已不能满足时代的需求。对这种新的物业管理模式的研究分析有重要的理论研究意义和工程实践价值。本文对这种新的物业管理模式做了基础的研究。
1. BIM与物业管理的结合
在建筑物整个生命周期中，与建筑物相关的所有信息都记载在BIM模型中，与建筑物相关的应用者可以在BIM模型中找到自己需求的信息和协同工作者。从协同工作者示意图可以看出，通过建立BIM模型，相关的各方人员都可以实时交流共享信息和协同工作。物业管理人员也可以运用BIM模型搜集到与建筑物相关的建筑材料设备、建筑设计、建筑施工的所有信息，通过与相关人员进行详细认真的技术、信息数据交底，为后期运营管理打好稳定而扎实的理论和信息收集基础，在此基础上再运用BIM模型建立起自己的物业管理模型体系来指导、应用和监督后期运营管理。
2. 基于BIM技术的智能物业管理理论体系
2.1 建筑物逻辑信息体系
有了建筑物的基础设施数据还需要把这些数据信息的管理流程和综合处理步骤化、系统化，这种信息的前后顺序流程化和综合信息可视化就是建筑物的逻辑信息体系。逻辑信息体系主要是通过建筑物的5A系统即BAS（建筑自动化系统）、CAS（通信自动化系统）、SAS（安全自动化系统）、MAS（管理自动化系统）、OAS（办公自动化系统）和FM（设备管理）系统在建筑物得以实现。
2.2 BIM模型信息体系
BIM模型是整个集约平台的操作层面和展示层面，通过5A系统和FM系统的逻辑层传导和下达指令，在3D基础设施数据体系中执行、体现和反馈。具体详尽的叙述就是，在BIM模型中先建立建筑物的全部信息库，把建筑物的所有信息整合到一个BIM模型中，再通过数据整理、修改、查询、预警等BIM管理系统把预处理信息精细化地导入到后台处理系统数据库—5A系统和FM系统，5A系统和FM系统通过手机、邮箱、开发移动端发送指令到现场运维人员，现场运维人员完成指令后再把现场环境状况和运维状况信息通过二维码或者移动设备传送到BIM信息平台，BIM信息库通过刷新和修改功能及时更新实时信息库。从而实现BIM模型和实体建筑的实时相对应。
2.3 建筑物基础设施体系构建
基于BIM技术的物业管理首先要集约化建筑物的基础设施数据，需要整合好建筑物的物理感知层的硬件服务系统（如与建筑相关的信息管理设备，水电设备，疏散设施，消防设施，节能设施，消防设施，物理传感器，摄像头，手机WIFI，门禁设施，安保设施）和软件服务设施，同时也要把建筑物的地理信息，建筑信息，资产信息，业务服务流程信息和维修保护信息等基础数据统计归纳，最后把建筑物的这两项基础数据集成化形成3D可视化模型。
3. BIM技术在物业管理中的应用
3.1设备运行管理
设备信息里如信息管理设备，水电设备，摄像头，手机WIFI，门禁设施，安保设施等设备的批次、型号、生产厂商、维修电话、生产日期、所在建筑中的位置、维修情况等信息均输入在BIM模型中，物业管理者可以通过点击模型相应设备设置找到设备的详细信息。同时在BIM模型中可以设定设备的使用期限和定期检查维修日期，到设定日期显示保护预警或报警信号，从而降低出现事故的风险。物业管理者通过BIM模型实现对建筑设备信息的全掌握[1]。设备运行在BIM模型中的重点是运行正常和反常的显示和预警以及出现运行故障后的智能控制。物业管理人员可以通过BIM模型远程操控建筑实体设备的运行。设备正常运行时BIM模型中设备显示绿色标识，预警故障时显示黄色标识，故障时显示红色报警标识。物业管理人员通过BIM模型对设备运行情况一目了然。
3.2隐蔽工程管理
建筑物相关的地下管网和隐蔽工程信息已储存在BIM模型中，当考虑设备搭接，维修和二次安装以及建筑物扩建，改建和二次装修时，能在BIM模型中准确定位出设备信息，避免新旧设备的碰撞。也使新旧设备的更换信息保存在模型中，供使用者查阅应用。
3.3人员管理
基于BIM技术的物业管理体系是融合了5A系统、FM系统和GPS地图等智能化系统的信息管理系统，它对物业管理人员的技术要求降低，只需要有一位专业BIM技术人员，其余物业管理人员可以流动性上岗，管理人员也不用考虑因物业人员流动大带来物业管理信息的不连续性，只要通过BIM模拟平台，输入相应建筑物编号，所有过往物业管理信息都在继任者的撑握之中。所有的物业管理信息都集中在高效统一的BIM管理平台中，物业人员的工作效率也能得到很大提高，劳动力成本相应得到降低。
3.4资产、能源管理
BIM技术与物联网技术的联合应用，对于仓库中的备品备件，可在系统中设定采购的预警值和周期，当库存低于设定值时，自动发送货品清单到对应的供应商，同时支持将采购商纳入平台，每当有采购需求时，列出采购清单，让供应商根据采购清单和需求进行报价，管理员可在其中挑选最优采购方案进行采购，从而实现智慧采购方式。BIM技术与能源管理平台的结合，可以有效地对日常能源消耗情况进行实时监控，实现动态管理，节约能源消耗，降低使用成本。
3.5安保管理
BIM模型和建筑物的5A系、FM系统和GPS系统已有机结合，BIM物业管理下的安保系统可以对建筑物进行实时、智能、全方位的360°无死角监控和指挥[2]。当监控显示建筑物某一楼层出现安保警情时，物业管理人员通过电脑监控实时情形并全程指挥事故处理，及时调用最近人员去现场处理，同时远程关闭建筑安全门。
3.6应急管理
BIM模型和建筑物的5A系、FM系统和GPS系统结合后，BIM物业管理下的应急处理不再需要物业人员现场确认就能智能的进行预警报警和智能处理[3]。如某水管爆裂，BIM系统自动显示爆裂点，物业管理者可以根据爆裂点位置查询周围情况及时远程操控出水阀并做出处理方案，及时派人维修和保存相应事故信息。BIM模拟下的物业应急管理能对突发事件能很好地把握和处理，能有效避免安全事故的发生和扩大，大大提高了建筑物的安全保障。
结语
BIM技术下的物业管理是集BIM技术、GIS技术、GPS技术、物联网技术和云平台的整合应用的智能化和可视化的大平台，它有理论体系和实际内容应用两部分构成，理论体系构成骨架，实际内容应用组成血肉，通过专业技术人员的操作把两大体系呈现在BIM可视化模型中，实现动态监管。这种物业管理模式能有效地减少资源的投入和提高工作效率，是以后物业管理的必然发展趋势。
参考文献
[1]郑为. 浅谈BIM技术在办公建筑设计及物业管理中的应用[J]. 地产, 2019(13).
[2]蔡建军. BIM在物业运维管理中的作用与应用[J]. 机电一体化, 2019(5).