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房地产项目设计阶段成本控制研究

发表时间：2021/8/9 来源：《时代建筑》2021年6期3月下作者：白帆

[导读] 对于房地产企业来说，对项目成本进行有效控制是一个重要的目标，这也是提高企业经济效益的重要手段。近年来，房地产行业内部的竞争越来越激烈，在确保产品质量的基础上成本控制的效果在一定程度上可以决定项目的效益。但房地产项目具有较强的系统化和综合化特征，项目的规模比较大，涉及到的施工环节比较多。在进行设计项目的过程中需要考虑的因素也比较多样，成本控制工作更是涉及到方方面面。

成都领地泛太房地产开发有限公司 6102031987102***39 白帆     四川成都   610000

摘要：对于房地产企业来说，对项目成本进行有效控制是一个重要的目标，这也是提高企业经济效益的重要手段。近年来，房地产行业内部的竞争越来越激烈，在确保产品质量的基础上成本控制的效果在一定程度上可以决定项目的效益。但房地产项目具有较强的系统化和综合化特征，项目的规模比较大，涉及到的施工环节比较多。在进行设计项目的过程中需要考虑的因素也比较多样，成本控制工作更是涉及到方方面面。基于此，本文从房地产项目的特点出发，对项目在设计这一重要阶段的成本控制影响因素和具体控制策略进行了分析与研究，希望为该领域的工作人员提供参考。
关键词：房地产项目；设计阶段；成本控制；影响因素；控制策略
        引言
        对于房地产项目来说，无论是在设计阶段还是其他阶段，成本控制工作的开展都要坚持全过程、全方位的原则，同时还要确保全员的参与。从整个项目的角度来说，设计阶段的功能主要是基于技术和经济这两个方面进行安排和规划，可以为工程建设活动的开展提供参考[1]。项目建设成本虽然是在实际施工的过程当中才会产生，但是设计阶段起到了决定性的作用。调查显示，75%的成本都是在设计阶段所决定的，剩余的25%的成本属于不可控成本，是由施工建设阶段决定的。而实际上，很多房地产企业在设计阶段都将所有的注意力放在了图纸的设计上，关注的是工程的质量，对于成本控制的重视度不够，这导致最终项目的结算成本超出预期的成本目标。
        1.房地产项目设计阶段成本控制的影响因素
        与其他项目相比，房地产项目在前期需要大量的投入，价值的转换主要发生在销售期。而设计阶段作为重要的前期阶段，这一阶段的成本控制效果在很大程度上可以决定房地产企业的管理水平和经营水平。而由于房地产项目自身的特点，其在成本控制的过程中存在较大的难度，容易受到多种因素的影响。下面对项目在设计阶段进行成本控制过程中的影响因素进行总结和分析。
        1.1方案策划方面的因素
        对于房地产项目来说，前期所进行的方案策划是对项目进行整体把握的重要环节，这一环节的目标是明确建设的要求，构建相应的成本控制方案。在项目策划的过程中，工作人员需要运用更为合理的方法，从多角度、全方位来对项目进行整体论证，对成本控制的目标进行科学验证。同时，还要明确房地产项目在发展过程当中在环境方面可能出现的影响因素，在科学预测的基础上采取相应的措施对不良的因素进行防范。如果在这个阶段没有做好成本控制工作的话，就可能会导致房地产项目在施工的过程中出现各种计划之外的成本支出，同时也会对设计的质量造成不良的影响。
        1.2系统设计方面的因素
        在对房地产项目进行设计的时候，为了实现建筑在各个平面上的有效表达，就要做好系统设计。如果系统设计不合理的话，比如在电梯用房、配电用房以及通道方面出现设计问题的话，就可能会导致整个项目面临巨大的经济损失。因此，在对图纸进行设计的过程中，设计人员要做好充分的准备工作，在前期做好现场勘查和现场调查，能够根据实际建筑尺寸来进行设计[2]。与此同时，设计人员还需要结合房地产项目具体的任务量和决策方案来开展设计活动，将此作为设计方案的指导，做好各个设备之间的协调，增强系统设计图纸与实际建筑之间的匹配度。比如在对电气系统进行设计的时候，需要将房地产项目的经济指标和技术指标作为指导。
        1.3材料选用方面的因素
        合理选用材料是房地产项目设计阶段的重要任务，同时也是一个重要的设计部分。为了实现对建筑成本的有效控制，设计人员需要在对图纸进行设计的时候对各种材料的选择和使用情况做好标注，采购人员只需要根据标注去选择相应的材料即可。在实践当中发现，材料选用和效果在一定程度上也关系到房地产项目成本控制的质量。因此，设计人员需要根据实际情况来选择性价比较高的材料，在确保材料质量符合实际要求的同时还要对它的成本进行合理有效的控制。比如在对外墙材料进行选择的时候，除了选择涂料之外，还可以使用面砖和花岗岩等市场常见的材料。在选定的时候，设计人员一方面要结合业主的需求；另一方面还要考虑成本因素。
        2. 房地产项目设计阶段成本控制的问题
        2.1设计人员对成本影响因素认识不清
当前，在大多数的房地产项目当中，设计人员都会运用限额设计的形式来对成本进行有效控制。在这个过程中，设计单位会按照建设单位的要求对成本进行设计，按照特定的成本标准来进行限额，以此来达到对成本进行事前控制的效果。但是这种控制方法在实际实行的过程中仍然存在着很多的问题，很多设计人员由于专业知识的匮乏和专业素养的欠缺，对成本影响因素认识不清，不明白哪些因素是较为敏感的因素。在这样的情况下，设计人员在成本优化的过程中无法抓住关键，成本控制的效果也差强人意。比如在某工程当中，设计人员在开展设计活动的时候关注的只有建筑物外观的美观性和造型的合理性，因为缺乏钢结构成本控制意识，没有对用钢量进行合理控制，而这一因素是该房地产项目当中成本敏感因素，最终造成了预算超支的现象[3]。
        2.2设计人员进行成本控制的主动性不强
        房地产项目的设计时间通常比较短，设计人员所面临的工作量比较大，他们为了在特定的时间内完成设计，经常需要加班加点。

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在这个过程中，他们所关注的主要是设计方案是否具有可操作性、是否满足建设单位的要求，对成本的关注度并不高。在设计初期，工作人员进行多方案比选的时候，也很少会将成本作为重要的考虑因素。还有部分设计人员会基于自身的利益来开展设计活动，并没有主动帮助建设单位优化成本的意识，成本控制的主动性比较弱。对于成本预算人员来说，项目调研、方案分析以及成本数据搜集等工作需要耗费大量的时间与精力，他们难以留出足够的时间放在成本控制上，否则会对设计任务的完成情况造成影响。
        2.3设计人员与预算人员之间的交流不足
        房地产项目的规模比较大，项目设计是一项难度高、系统化强的工作，建设单位通常会选定专业的设计单位来负责项目的设计。在这个过程中，建设单位会派遣专门的工作人员与设计单位的人员进行对接，成本预算人员与设计人员之间直接交流和沟通的机会比较少。很多负责对接的人员会认为成本控制的效果与自身无关，在面对设计单位的时候并没有对成本控制的目标进行合理有效的沟通。而成本预算人员虽然关注成本控制的工作，但是缺乏与设计人员进行交流的机制。在这样的情况下，成本控制的效果得不到有效的优化，出现成本增加、成本超支的可能性会进一步提高。比如在某园林工程中，由于设计人员与成本预算人员缺乏充分的沟通，在实际设计工作中，为了追求当时的景观形象，多采用移植大的乔木，造成成本成倍增加。
        3.房地产项目设计阶段成本控制策略
        3.1对设计方案进行科学论证和合理优化
        对于设计阶段的成本控制工作，做好设计方案的论证和优化是十分重要的。首先，房地产企业要重视对已有设计方案的论证。尤其是在面对多种设计方案的时候，要运用合理的手段获得最优化的选择。在这个过程中，要充分考虑市场的因素，通过对市场需求的分析来明确整个房地产项目建设的风格和工程档次，同时还要明确工程设计的要点和难点，在其中运用价值工程等科学化的设计理念，使整个项目在结构上和在布局上都达到优化的效果。其次，为了达到合理优化的目标，建设单位可以选择多个设计单位来对同一个房地产项目进行设计，通过相互对比的方式来选择最为合适的设计方案[4]。同时，还可以尽量地选择那些市场口碑好、经验丰富的设计单位和专业素质高、技术水平强的设计人员。在满足建设要求和资金投入要求的情况下选择成本控制效果最好的设计方案。
        3.2实行限额设计
        房地产项目规模大、周期长，在成本控制的过程中实现限额设计是十分重要的手段。实践证明，限额设计可以通过对资金应用数量进行限制的基础上达到事前成本控制的效果。同时，企业还可以在限额标准的情况下对成本进行定量统计。在限额设计的过程中，设计阶段方案形成人员为了优化方案形成，切实需要深入到工程单位实地勘察，对于较大的工程项目则需要投入大量的物力、人力和财力参与实施。以此，设计人员在有效权衡经济和工作客观性基础上，加强对社会、政府等方面已有资料的使用，通过借助现代化勘察技术实现高效率操作，为设计工作落实奠定基础。限制设计工作流程可以从合理确定限额设计总值、科学分配初步设计的投资限额、根据投资限额初步设计、合理分配施工图设计的限额造价以及施工图设计的造价控制落实。如果一个建筑工程项目施工规模、施工产品方案、工艺流程和设计方案等方面出现变化时，需要对初步设计进行修正，按照全新标准概算处理，并且上报主管部门审批。
        3.3提高智能化设计水平
        在当前时代中，房地工程项目设计阶段的成本控制也应该朝着智能化方向发展，不断完善当前时代中内部成本控制管理的信息化建设，使成本控制能够符合当前时代中房地产项目建设的具体需求。在某房地产工程项目设计中，其通过搭建成本控制管理中心实现了多方面的信息收集和整理，并以此来完善成本控制工作，提高了该房地产项目的成本管理效率。该房地产工程项目以成本控制管理中心优化了整体管理模式，使成本控制更加规范。同时，该房地产工程项目利用成本控制管理中心有效降低了设计阶段资金链断裂风险发生的概率，完成了内部资源整合，切实提高了该实际资金利用率。在以成本控制管理中心完善成本控制管理体系的过程中，能够使房地产项目设计极端财务部门的支出信息共享，通过共享系统构建技术与集成管理技术完善管理体系，可以使项目设计阶段的资金规划更加完善，最终提高该房地产工程项目设计阶段的成本核算水平[5]。
        结束语
        综上所述，在房地产项目当中需要投入大量的成本费用，除了基本的土地费用、设施费用和安装费用之外，管理费用和财务费用也都是不小的支出。为了提高企业的市场竞争力，在设计阶段对成本进行控制、管理与优化是十分有必要的。在这个过程中，房地产企业需要充分考虑方案策划、系统设计以及材料选用等因素对设计成本所带来的影响，基于多层面、多角度来实现成本控制的目标，同时促进设计水平的提升。
参考文献：
[1]许瑞恒,刘洋,刘曙光.房价对企业技术创新产出的成本效应与投资效应研究——基于A股上市公司数据的实证分析[J].重庆大学学报(社会科学版),2020,26(03):34-49.
[2]向为民,张箭.蒙特卡洛模拟法在项目评估风险分析中的应用——以青岛海信房地产目标成本测算工具表为例[J].重庆理工大学学报(社会科学),2015,29(07):48-52.
[3]祖大军.浅谈房地产开发建筑设计阶段的成本控制——以长沙北辰新河三角洲项目D3、E5区为例[J].住区,2018,{4}(03):112-117.
[4]王治国,万迪昉,高艳慧.控制权、资本成本、现金流和中小房地产融资模式——以DH地产为例[J].当代经济科学,2018,34(04):64-72+126-127.
[5]刘玲妙,刘建华,乔红芳.我国房地产价格影响因素的区域差异——基于空间计量分析[J].闽南师范大学学报(哲学社会科学版),2018,32(04):67-74.