李卓励
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摘要：近年来，我国的房地产行业有了很大进展，其造价管理工作也越来越受到重视。目前，鉴于我国房地产企业面临着巨大的压力和挑战，我们必须对造价管理中的成本控制高度重视。因此，本文阐述了工程造价定义，分析了当前成本控制中存在的问题，并提出相关的解决方案，以期促进房地产行业的可持续发展。
关键词：房地产工程；造价管理；项目成本控制；精细化管理
引言
虽然近年来房地产工程造价管理的受关注程度不断提升，但围绕其中的项目成本控制实践进行分析，可以发现各类问题仍较常见，如成本控制意识缺乏、设计工作存在欠缺、动态成本控制不当等。为了有效解决这类问题，本文将围绕房地产工程造价管理中的项目成本控制开展具体研究。
1工程造价定义
工程造价主要包括工程的直接费用与工程的间接费用。其中工程直接费用主要分为：第一，人工费用。工程项目建设需要投入大量的人工，劳动力非常多，所以，人工成本相对较高。劳动当中的人工费和劳动人员数量和地区内劳动价格存在正相关。第二，材料费用。建筑工程中材料费主要分为工程施工和安装等各个材料。严格控制各项物资的采购，工程建设施工中所用材料必须优化设计费用使用计划方案。第三，施工机械的使用费。建筑工程的机械成本因为施工难度的不同而有所不同，和工程人工成本之间呈反比例。而工程的间接费用主要两项，其一为利润，就是施工企业完成工程施工后刨除成本之外的资金。其二为税费。即按照国家相关规定所征收的工程税、建筑税以及城市维护费等等税费，税费属于工程造价当中的必要因素。
2房地产工程造价管理中成本控制存在的问题
2.1未落实工程设计相关的工作
现阶段，建筑行业竞争日渐激烈化，使房地产开发与建设的难度变得更高。随着市场经济的持续发展，很多建筑材料价格和劳动力成本等都在提高，这就造成房地产项目在实际开发中的成本也大幅度提高，进而出现越来越多的问题。在做项目设计时，企业与设计工作者不重视造价方面的管理，将重心都放到设计质量与施工技术上，并未注重成本方面的管理与概算编制，这就造成设计概算与实际数据逐渐偏离，致使成本难以降低。
2.2动态成本控制不当
受目标成本不公开等因素影响，目标成本偏离计算、超目标成本预警、成本纠偏工作无法开展，很多问题受此影响仅能够在结算和核算环节发现，而此时房地产工程已经完工，成本控制也无法发挥其作用。此外，受洽商变更滞后、不完善台账等因素的影响，动态成本控制也无法有效开展，房地产工程造价管理中的项目成本控制因此受到的制约必须引起重视。
2.3成本控制意识缺乏
在房地产工程造价管理中，缺乏成本控制意识是最常见的一种现象，特别是设计与工程部门的“事不关己，高高挂起”这一行为给成本控制带来了较为负面的影响。比如，设计部门在设计中只推崇保守设计、成本管理部门不参与设计方案的讨论、工程部门经常变更施工方案，对于责任的划分不够明确等，这些问题都是导致房地产企业成本控制意识缺乏的主要原因。除此之外，即便有些房地产企业有意进行成本控制，但由于控制手段不精细、不恰当，也会导致成本失控。
3房地产工程造价管理中成本控制的有效途径
3.1项目前期发展的成本控制
首先，投资决策阶段。
在项目的初步准备时期，房地产企业应该先做充分的市场调查，认识到现阶段房地产市场真实的动态与要求，落实好相应的预测工作，同时对项目的效益与规模展开分析，结合外部市场的具体情况对项目建设的主要方向进行技术经济的对比。然后制定相关的建设标准，就当下经济发展的情况以及项目规模、等级、功能和消费群体做细致的划分，并且分析建筑的标准、质量以及建筑材料主要的性能与价格，有效设计造价控制方案。其次，设计阶段。设计阶段对于工程造价产生的影响高达75%，因此务必践行好设计时期的限额工作，建立起健全的经济责任体制。在设计期间，依据特定的研究报告以及投资估算管控来完成后续的设计工作，同时依据对应的标准进行规划，针对操控技术与施工图纸来展开概算。比如，在一个房地产项目的具体设计中，因为钢筋的含量为65kg/m2，工程造价在整体上提升了12%，因此在具体设计期间需要实施限额，借助设计质量奖罚体制与设计监理体制的建立，强化对设计时期成本的审核与管理。
3.2目标成本动态管理路径
房地产工程造价管理中的项目成本控制优化还需要从目标成本动态管理入手，一般情况下目标成本动态管理涉及目标成本编制、目标成本分解、动态管理等内容，但这种管理很容易出现台账机制执行不好、目标成本无法指导中标合同价、目标成本不公开或编制依据不足等问题。因此，必须优化目标成本动态管理流程，其优化措施可从六个方面入手：第一，编制目标成本。基于房地产工程定位初步建立可研阶段目标成本；基于项目规划指标确立概念阶段目标成本；结合房地产工程定位、概念方案编制方案阶段目标成本，以此为工程成本控制提供依据。施工阶段需结合施工图设计成果及上述步骤编制的目标成本进行施工图目标成本的编制，并调整目标成本偏差。第二，目标成本分解。根据分期开发步骤、业态分类来分解目标成本，明确工程成本控制单元，细化各单元分项成本，得到项目目标成本分解指标。第三，已发生成本统计。关注合同、变更洽商台账的建立，保证及时、准确统计已发生的成本，结合对已完成费用的审核，重视已经确定的索赔、已经审定的预算、审定后的变更洽商费用及其他费用等。第四，待发生成本的及时预测。每月组织专人分析工程待发生情况，关注变更洽商待发生费用、待签合同额等内容。第五，定期反馈。动态成本分析要在每月5日前开展，并保证《动态成本管理月报》按期形成，如存在相关重大事项，相关资料必须及时提供并发出超标预警，明确相关原因且优选改进措施。第六，目标成本调整。根据超指标的费用，需设法于各自指标责任区进行平衡处理，如需要增加费用指标，必须按流程进行申请。
3.3必须严格控制现场签证的管理
现场签证属于建筑工程建设施工过程中常见的一项工作，必须做好建筑项目施工现场的详细记录工作，并且需要深入到施工工地的第一线，落实“随做随签”的机制。针对现场的签证必须采取严格措施加以管理，根据预先设计规划的现场签证工作管理程序来全面的落实执行，保证各项工作的有效性。
结语
综上所述，房地产工程造价管理中的项目成本控制需关注多方面的影响。在此基础上，本文涉及的设计阶段成本控制路径、工程变更成本控制路径、目标成本动态管理路径等内容，则直观展示了可行性较高的房地产工程项目成本控制策略。为了更好地开展工程造价管理工作，大数据等新型技术的应用、数字化平台的建设、相关人才的引进和培养问题同样需要加强重视。
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