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收益法和市场法在房地产抵押评估中的应用研究

发表时间：2021/4/14 来源：《城市建设》2021年2月作者：郭欣刘小祝

[导读] 随着经济社会的发展与进步，我国的房地产交易数量逐年增加，房地产抵押评估方面的需求随之不断提升。现阶段常见的房地产抵押评估方法为收益法与市场法，但由于各项因素的影响，这两种方法的运用还存在诸多不足之处。现就收益法与市场法的具体运用进行详细的探讨，仅供参考。

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摘要：随着经济社会的发展与进步，我国的房地产交易数量逐年增加，房地产抵押评估方面的需求随之不断提升。现阶段常见的房地产抵押评估方法为收益法与市场法，但由于各项因素的影响，这两种方法的运用还存在诸多不足之处。现就收益法与市场法的具体运用进行详细的探讨，仅供参考。
关键词：收益法；市场法；房地产抵押评估
        1收益法的概述
        收益法是对估价对象未来正常净收益的预测。收益法通过合适的还原率，先使其折现为估价时点之后，再进行累加，以便估算出科学合理的估价对象价格。收益法是以房地产的预期收益为导向来求取估价对象价值的一种方法。自上世纪八十年代开始，先后在广州、抚顺、深圳等城市征收的土地使用费便是收益法的理论基础[1]，在上世纪九十年代开始普及。
        2市场法的概述
        市场法又称为市场比较法、交易实例比较法、现行市价法等，是指在求取一宗被估房地产价格时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期效果价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正，得出被估房地产在评估基准日的价格。市场法能够适用于多种类型其中包括：商品房、空地、厂房、写字楼等，这些类型在大中型城市覆盖较为广泛，并且交易次数频繁。资料人员能够在短时间内收集到大量的数据信息，然后用于推算该房地产的实用价值。商品房的交易次数最为频繁，交易成功率高，从而能够得到正确的市场价格。对于空地市场法的推算还并没有全面普及，在一、二、三线城市较为普遍。
        3、收益法应用的环境构建
        3.1完善收益性房地产的判断标准
        要判断一个房地产项目是否符合收益性房地产的标准，需要判断其是否能够为房主带来持续的收入。然而，仅仅依据这一标准，还不足以判定一个房地产项目是否可以被归为收益性房地产[2]。还需要考察市场对该房地产项目的认可度。即判断该房地产项目是否会在市场上大量出售或出租。只有依据大量的可比实例，才能够判断该房地产项目客观合理的收益数额，只有在这样的情况下，该房地产项目才可以被归为收益性房地产。而如果缺少相似实例的支持，房地产项目的收益只能被判定为偶然，由于其市场收益不被市场认可，这类房地产项目便无法被列入收益性房地产的范畴。
        3.2区分出无形资产带来的收益
        使用收益法对房地产进行评估时，要确保其评估的收益内容仅与房地产相关。如果需要接受评估的房地产只含有房屋和土地，亦或是只含有房屋或土地，那么在进行房地产评估时，此类评估的收益只是房地产本身所产生的收益。此外，如果需要接受评估的房地产还包括附加的设备、器具等，往往会连带转让其中的所有设备，此类评估也无需将其他的收益剥离开来。然而，在进行以上两种情况的收益评估时，无形资产都对房地产的收益产生了影响。所谓的无形资产包含了管理者的管理能力、房地产的品牌效益等。因此，在进行房地产评估时，切记将无形资产产生的收益从房地产本身的收益当中区分出来，合理评估无形资产的收益。对无形资产的有效评估对房地产价值评估的准确性有很大的影响。

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当前，通常采用对比的方式来进行无形资产的评估，即将需要接受评估的房地产与其他同类房地产进行比较，来排除无形资产产生的收益。
        3.3加大政府干预力度
        政府应加大对房地产市场的宏观调控力度，促进房地产市场的持续健康发展，避免由于不规范操作和收益法的实用性缺陷而导致的房地产价格虚高情况的出现，减少评估风险。政府应不断建立和完善房地产市场预警预报信息系统和信息披露制度，监控和判断房地产市场的发展趋势，积极引导房地产企业的理性投资和消费者的理性购房。
        3.4减少主观因素的影响
        制定房地产评估标准和方法要约束主观行为对房地产评估的影响，需尽快完善房地产评估的标准和方法的指导性文件。然而目前的房地产评估管理规范、规定、标准、准则等还不足以约束主观臆断对房地产评估的影响。因此，制定可以有效制约主观因素对房地产评估影响的标准和办法，尤其是应对操纵评估结果的行为显得尤为重要。加大对收益法评估参数选取研究的力度需依据国外先进的评估经验，探究影响我国折现率的各种因素，分析并拟定一套完整的折现率选取的评估指标体系来指导收益法的评估市场。
        4.房地产运用市场法评估的对策
        第一，政府应完善房地产市场机制建设，畅通房地产交易信息渠道，为避免因为房地产市场畸形发育、不系统、不规范等现象引起的市场法适用性的先天不足，降低评估与执业人的风险，确保权益各方的合理合法权益，政府应该加大监管力度，尽快建立和完善房地产市跟踪把握和判断房地产市场的走向，做出准确的评估结论。
        第二，政府和行业主管机构发挥指导作用，房地产行政主管部门、房地产评估行业协会和相关的研究机构应联手合作，共商大计，以应对信息不对称对市场法应用的不足局面，敦促立法机关尽快这信息公开的步伐，加强市场的透明度。同时组织建立并审定相关的评估标准，对新出现的概念进行客观详尽的描述和界定，建立客观有效的评价标准。
        第三，房地产评估机构加强队伍建设，发挥主观能动性。房地产评估机构应锻炼专业队伍，提高执业人员的专业精神、执业水平和经验技能，与时俱进，开拓思路，密切跟踪房地产政策、房地产交易信息甚至股票等其他投资方式的动态[3]。
        第四，行业协会搭建评估机构之间交流合作的平台。行业协会鼓励评估机构定期交流沟通，组织建立和完善房地产评估案例海量信息资料库，并及时补充、更新的交易案例，形成诚信、包容、合作氛围，以提高行业整体服务质量，保证市场法应用的客观性、精准性，促进房地产评估行业健康快速发展。
        结语
        总而言之，随着我国房地产市场的不断发展，房地产评估在房地产市场中显现出越来越多的优势。收益法、市场法是房地产评估的三大方法之二。然而目前我国的收益法、市场法评估还存在一定的问题，一定要完善收益性房地产的判断标准、区分出无形资产带来的收益、加大政府干预力度、减少主观因素的影响，进而切实提升我国房地产抵押评估行业的发展成效。
参考文献：
[1]杨冰.基于收益法的房地产抵押价值评估方法的改进研究[D].云南大学,2015.
[2]李蕴青.收益法和市场法在房地产抵押评估中的应用研究[D].西南财经大学,2014.
[3]黄锐.市场法在房地产评估中的改进与应用研究[D].湖南大学,2018.