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设计变更对房地产成本的影响及控制措施

发表时间：2021/3/16 来源：《建筑科技》2020年8月下作者：邢世永

[导读] 目前我国的房地产行业已由过去全面高速发展阶段逐步转入各城市冷热不均的发展阶段。房地产行业的平均利润率在逐渐降低，这就要求各房企需通过管理的提升来严控成本，确保获取预期的利润。设计阶段的成本控制是公认的房地产项目成本控制的关键环节。一旦设计图纸出具，房地产项目的开发成本就基本可以准确测定且固化。因此为了从根本上控制房地产项目的开发成本，取得良好的经济效益，房企设计部门应当认真仔细地将设计工作做得细致

北京市五矿地产控股有限公司邢世永 100010

摘要：目前我国的房地产行业已由过去全面高速发展阶段逐步转入各城市冷热不均的发展阶段。房地产行业的平均利润率在逐渐降低，这就要求各房企需通过管理的提升来严控成本，确保获取预期的利润。设计阶段的成本控制是公认的房地产项目成本控制的关键环节。一旦设计图纸出具，房地产项目的开发成本就基本可以准确测定且固化。因此为了从根本上控制房地产项目的开发成本，取得良好的经济效益，房企设计部门应当认真仔细地将设计工作做得细致周密，减少不必要的设计变更。本文将从分析设计变更的影响因素和主要产生原因入手，全面归纳总结房地产项目开发成本构成，并在此基础上提出如何通过有效控制设计变更来降低项目开发成本。
关键词：设计变更；房地产成本；控制措施
        引言
        在房地产项目开发的全过程中，设计变更无疑是较为常见的一项重要技术文件。因项目开发过程中可能受到各种各样不确定因素的影响，故完全杜绝设计变更发生是一项十分困难的工作。因此努力降低设计变更发生的概率，制定设计变更的控制措施，将对房地产项目的开发成本管控产生较大影响。
        1、影响设计变更的因素
        1.1主体行为因素
        该因素为生成、影响设计变更的重要因素。在房地产开发领域，行为主体包括房地产企业、设计单位、监理单位、承包单位、分包单位等。在上述几类主体中，设计单位与房地产企业的主体行为将对设计变更的产生具有决定性作用。这种作用可能引导合理、积极的设计变更出现，诸如以节约成本、加快项目施工进度、提高项目施工质量为目标的设计变更;同样设计单位与业主的主体行为亦可能引发不合理、消极的设计变更。
        1.2个人能力因素
        在诸多建设项目要素中，人是最活跃的因素。因此，对于设计变更而言，人的因素为生成设计变更的重要因素。具体而言，房地产项目参建单位各参与人员的职业道德水平与专业技术素养为影响设计变更生成状态的核心内容。例如：若设计单位技术人员的专业素质偏低，则可能出现设计方案粗糙，无法满足项目质量要求与设计深度要求的现象，进而引发项目施工后的设计变更。同样房地产企业的设计管理人员工作经验不足，对设计单位提供的方案未能全面尽职尽责的审核，则后期施工过程中也可能产生较多的设计变更。
        1.3政策法规因素
        随着建设市场的不断成熟，我国政府部门在维护社会整体利益、实现建设行业技术进步的前提下，一般会采取强制性措施，要求建设单位限制使用或直接淘汰已经落后的建设工艺、技术或产品。具体而言，当建设项目组织文件与设计方案涉及到落后技术、工艺、产品时，房地产企业将需要通过设计变更等方式对此类内容进行调整，以便保障最终的设计方案满足现行政策法规的要求。
        2、房地产项目开发成本的组成
        现阶段关于房地产开发成本的组成，大部分的房地产企业将其归纳为以下七大类:
        2.1土地费用
        土地费用统指房地产企业为了获取土地所产生的各类费用，通常包括土地出让金/土地补偿费、土地勘测费、评估费、拆迁补偿费、红线外大市政配套费以及为获取土地所缴纳的各项税费。
土地费用通常由土地所属政府参照前期出让的类似地块出让金并结合地段、容积率、土地出让年限等因素修正确定。对于房企而言，此部分成本主要依据招拍挂结果或协议谈判来一次性确定成本支出，后期设计变更对此部分成本影响较小。
        2.2前期工程费
        前期工程费指房地产企业取得土地使用权后、在项目前期阶段需支出的用于水文地质勘察、测绘、设计、报批报建等费用。该部分费用的确定往往依据项目的建设规模、地质状况、行业或政府制定的收费标准。设计变更对此部分成本将产生一定的影响。
        2.3基础设施费
        基础设施费统指房地产企业开发红线范围内的基础设施及相关配套工程所需的费用。主要包括室外给排水工程、中水工程、采暖工程、高低压配电工程、泛光照明工程、室外消防工程、燃气工程、弱电工程以及小区内的化粪池等生活基础配套工程。
        2.4景观工程费
        景观工程费统指为项目建设所发生的园林景观工程建造费，包括公共绿化、建筑小品、别墅私家花园、小区周边绿化支出、小区围墙等所有目之所及的小区内地面整理、种植工程。此部分费用受后期设计变更的影响较大。
        2.5建安工程费
        建安工程费是指直接用于房地产项目楼体建设的成本费用，通常可分为建筑工程费(楼体结构、二次砌筑)、设备及安装工程费(楼体内给排水工程、电气照明、电梯、燃气管道、消防、弱电等)以及室内装饰装修工程费。在房地产项目开发时，建安工程费通常依据项目的建筑面积进行准确测定。一旦图纸出具，建安工程费就基本锁定固化，因此该部分费用受设计变更的影响最大。
        2.6公共配套设施费
        公共配套设施费统指在房地产项目开发过程中，根据有关法规，产权不属于开发企业，开发企业不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施建设支出的费用。主要包括物业用房、小区游艺设施、会所、居委会、垃圾中转站、幼儿园、小学等小区配套建筑物。
        2.7开发间接费
        开发间接费指房地产开发企业为开发房产项目而发生的各项间接费用。主要包括现场工程管理费、工程保险、工程监理费、造价咨询费、临时营销设施费、物业维修基金等。

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其中有些房企将资本化利息也列入开发间接费中，但有部分房企为方便核算，也将资本化利息单独列支。此部分费用受设计变更的直接影响较小，但会受到因设计变更导致工程延期而带来的间接影响。
        3、设计变更产生的主要原因
        3.1设计工作缺乏全面统一管理
        现阶段，房地产项目的设计管理工作缺乏全面性，主要体现在两个方面：一、设计单位的水平及人员能力参差不齐。房地产项目的设计工作采取分段、分专业开展较为普遍。通常会分为概念设计、方案设计、扩初设计和施工图设计这几个阶段。各阶段的设计单位往往是不同的公司，这就在实际执行过程中，较容易产生沟通不畅、理解偏差、设计水平参差不齐的问题，导致设计质量无法保证。即使在同一个设计单位，各专业间的沟通协调与设计水平也会影响最终设计图纸的质量。二、房地产企业的设计管理人员水平不高，部分房企的设计管理人员面对海量的图纸，缺乏全面管理和全流程管控的思维。目前仅部分标杆房企才会成立设计院，注重设计人员的培养。大部分的房企设计管理人员往往依据自身的工作经验开展管理，当出现人员流动、能力层次不齐时，将会导致设计图纸的管理缺乏连续性，各专业图纸相互冲突的情况将不可避免，后期设计变更将层出不穷。
        3.2未充分掌握房企或政府的要求
        在施工图设计阶段，设计单位未与房地产企业进行充分有效沟通，导致出具的图纸未能全面满足企业的需求，后期施工中不得不对设计图进行更改。有时外地设计单位未全面掌握项目所在地政府的验收要求也会导致后期的设计图频繁修改。例如，某项目在竣工交房时，房地产企业发现高层室外连廊安装的防护栏杆高度未达到当地政府安全验收规范，故不得不提出加高栏杆的设计变更，此项变更将导致原栏杆的拆除，且会推迟房屋的验收及交付时间，此项变更造成直接成本浪费80余万元，间接损失难以估计。尤其当房地产项目采用精装修交房的模式时，某个工序施工完成后，房地产企业可能会认为没有达到预期的设计效果，出现反复拆装的情况，导致设计单位不得不依照企业的指令和想法不断更改，设计变更将不可避免地发生。
        4、减少设计变更的控制措施
        基于以上对房地产开发成本的组成以及设计变更对各项成本产生不同的影响程度分析，本文拟从以下几个方面提出建议，切实提高房地产项目的设计图纸质量，并以降低设计变更发生率为切入点，以求实现控制房地产项目开发成本的目标。
        4.1注重自身设计管理人员培养
        作为房地产项目的开发主导者，房地产企业的设计管理人员对设计图纸的质量责无旁贷。若房地产项目的施工图出现偏差，将导致现场施工无法进行，造成过多的设计变更，进而影响项目的开发成本。为提高图纸设计质量，房地产企业设计管理人员应积极关注以下几点:(1)牢固树立设计管理是一项系统工程的意识，将项目各阶段、各专业的图纸综合统一审核，在公司内部加强沟通交流，及时发现图纸的错误，避免后期出现过多的设计变更。(2)应不定期深入施工现场，在图纸出具前，掌握项目实际情况，对各专业的设计参数及时提出意见，确保现场与图纸设计统一，不断积累设计管理经验。(3)需要加强设计单位与施工方、监理方的沟通协调，鼓励不同的参与单位对图纸提出多视角把关意见，并及时总结施工图设计中常见的错漏碰缺、节点、细部做法等问题，不断丰富自身实践经验。(4)注重统筹安排各专业的设计时间，为各阶段设计单位高质量出图提供必要保障。特别是施工图设计阶段要预留充足时间，反复审核，杜绝因项目赶进度而出现三边工程。
        4.2加强设计变更的归口和审批管理
        在做好图纸设计管理的基础上，为了进一步降低设计变更对房地产项目开发成本的影响，就必须建立设计变更生效前的评估审批工作机制，以实现有效控制设计变更的发生率。为此，房地产企业应当重视如下两个方面的工作:(1)统一归口管理设计变更。即将房地产项目开发过程中所产生的各类、各专业、不同接收单位的设计变更均统一由一个业务部门进行管理，由该部门负责起草、审批、整理、登记、保管与设计变更相关的各种资料，并定期梳理项目设计变更的发展动态，为后续设计变更发出提供依据。(2)构建设计变更生效前评估机制。房地产开发企业应建立一套公司内部完整的设计变更生效前评估机制，注重审核审批。所有的设计变更在生效前均应由各专业部门评估其对项目工期、质量、成本、后期销售以及现场施工难度的影响，然后按照约定方式发出变更申请并通过审批生效。若某项设计变更事项经综合评估，未审批通过则不得生效，杜绝设计变更发出的随意性。
        4.3提高设计变更的时效性和严谨性
        设计变更的发出不仅要注重其对开发成本的影响，更应关注设计变更后新方案的可行性和最优性。因此，在设计变更发出之前应关注时效性和严谨性。为此项目建设过程中，房地产企业的设计管理人员一方面应及时发现图纸中的错误，以及图纸与现场实际情况的偏差，及时协调沟通，必要时要求施工单位暂停施工，待确定具体解决措施后，迅速发生设计变更通知，杜绝产生无效拆改。另一方面，设计管理人员应深入全面地了解变更发生的原因，变更发出前现场的施工状态，要用相对准确的语言描述设计变更方案，避免语言歧义引起理解偏差，导致后期结算阶段的推诿扯皮。
        4.4引入BIM技术整体提高设计质量
        我国房地产行业经历了高速发展的二十余年，规模越来越大，为国民经济的发展起到了非常大的推动作用。随之而诞生了各种服务于房地产行业的软件及工具。其中BIM技术的运用与推广为房地产企业的高效管理提供支撑，通过对工程项目各专业设计图纸统一集成建立模型，能够更加直观地获取项目的信息数据，从而协助房地产企业能在工程未实施之前，及早发现设计图纸中的错漏碰缺，可以有效避免工程项目后期建设过程中发现错误再改图，造成不必要的拆改，尽量减少变更对项目开发成本的影响。
        结语
        设计变更对房地产项目开发成本的影响是多方面的，也是开发成本变化的主要根源。因此，控制设计阶段的成果质量，严控项目实施过程中的设计变更将有助于从根本上杜绝项目的开发成本超支，并努力争取提出减项的设计变更，实现优化项目开发成本的目标。房地产企业通过采取以上管控措施将有效减少设计变更的发生率，进而提高项目整体的收益。
参考文献
[1]严国.房地产开发与经营[M].中国建筑工业出版社,2008,09.
[2]吴向阳.设计变更对房地产开发成本的影响及控制要点[J].建筑经济,2010,02.
[3]白晟.设计变更对房地产开发成本的影响及控制要点 [J].江西建材,2016,06.