蒙伟雁
来宾市武宣县不动产登记中心 545900
摘要：不动产存量数据整合是梳理和统一历史的不动产登记数据的一种方法，其具有格式不同、介质不同、零散存放的特点，具体包括清理冗余数据、整合业务数据、关联权属数据和空间数据、绑定房地数据等，是完成不动产统一登记的基础和基本前提。不动产登记数据整合面临登记数据多源异构、数据质量参差不齐的情况，为了加快整合不动产统一登记工作，按照尊重历史、充分继承的原则，在具有可操作性的情况下，针对不同类型的疑难问题采用统一的意见处理，以便不动产登记中心日后完善。
关键词：不动产；登记存量；数据整合
引言
建立和实施不动产登记制度是我国实施机构改革和政府职能转变的一项重大改革任务，党中央、国务院高度重视，全社会广泛关注。坚定不移地落实登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”要求，逐步建立不动产权籍调查体系和工作机制，是当前不动产登记工作的重要内容。不动产登记业务开展前存量数据的整合工作是不动产登记最重要的基础性工作，这项工作直接关系到不动产每项登记业务是否能顺利开展，登记数据是否准确。武宣县依据国家相关标准要求积极开展了此项工作。存量数据整理是不动产登记重要的、基础性的工作，需要整理各地几十年积累的土地与房产海量数据，明确不动产权利，形成“权属清楚、界址清晰、面积准确”的不动产成果，从而为不动产登记提供支撑。不动产存量数据整合首先整合土地与房屋数据，实现“宗落地”“幢落宗”“户落幢”，形成既能符合本地不动产统一登记制度，又能满足国家数据汇交要求的不动产数据，为不动产统一登记信息平台建设和不动产业务提供数据保障。
1数据整合技术总流程
不动产登记数据整合作业流程包括从不动产登记中心、规划部门、税务部门、水务部门、城建档案部门、建设单位和测绘部门等渠道搜集相关空间数据和档案资料，根据土地、房产等行业标准对这些信息进行标准化、规范化整理，转换形成符合《不动产登记数据库标准(试行)》要求的不动产登记数据库，同时进行数据之间的逻辑关系重建，形成完整、统一、有内部关联的不动产数据。因此，属性信息和空间数据是整合的基础，只有提高不动产数据的准确性，整合后的数据才能达到预期效果。
1.1空间数据整理
对搜集的矢量空间数据进行整理，工作内容包含数据格式转换、拓扑检查、内容规整、图属关联一致、与纸质图件核查对比等;对搜集的纸质空间数据进行整理，工作内容包含坐标录入或图纸扫描纠正、数据汇总、确立坐标系、拓扑检查、内容规整、图属关联一致等。
1.2登记信息整理
对搜集的登记信息进行整理，工作内容包括登记信息规范化及映射转换、无效数据清除、纸质档案扫描电子化及挂接等。
1.3数据整合关联
在采集系统中通过宗地代码、自然幢号、逻辑幢号自动关联挂接，对数据关联阶段所输出的国有建设用地使用权数据与房屋所有权数据进行空间叠加，使得从宗地到自然幢、从自然幢到逻辑幢、从逻辑幢到层、从层到户的关联，实现了土地、房产与登记数据的关联。
2不动产登记存量数据整合中的难点
2.1土地和房产原数据库环境不同，结构不一，整合难度大
不动产登记涉及到的相关数据来自土地、房产等多部门，城市土地数据和国标建库要求相近，现势性较好，目前主要是从房产部门系统导出的数据内容、结构、标准、语义、组织方式上与《不动产数据库标准》差异较大，需投入大量的人力、物力、财力进行数据校核和调查才能完成。
2.2历史档案数据层次不一，整合总量大
不动产登记数据不仅有关系复杂的空间图形信息（地籍区、地籍子区、宗地、自然幢、房产分层分户图等），还有大量的属性信息（登记档案信息等）。城市的房地数据形成于不同时期，具有内容多样、权属关系复杂的特征，而这些历史数据间关系复杂，存在缺失和错误的问题。在数据整合中要确保数据成果的准确、规范和继承性，保持所有的登记信息的完整和连续性，整合技术复杂，工作总量大。存量数据整合是一个长期不断递进的过程，不可能一蹴而就。从数据统计中可以看出，现势产权数据急需要清理整合，从而满足不动产日常登记业务的需求。另外还有历史变更数据、抵押查封等数据需要在日常登记业务中逐步进行修正，从而确保登记业务准确无误。
2.3房地无法关联，落宗困难
房屋落宗过程中发现，有地有房、有地无房，有房无地情况均存在。从不动产数据整合过程中通过工作量粗略统计发现有房无地的比例达到了30%，有地无房比例达到了10%。这样的情况下，造成外业实地调查勘测工作量大。由于原始必要信息不明确，资料重复，很难将登记信息和空间数据关联，造成落宗困难。
3不动产登记存量数据整合的方法
3.1土地数据整理
土地数据整理内容包括采集宗地的空间图形、登记发证信息、抵押查封等权利信息以及权利人信息。土地数据整理以《动产登记数据库标准(试行)》为建库基础，同时根登记业务进行了属性扩展，整理内容分为电子数据整理和纸质档案数据整理。
对于各土地分局提供的已有电子数据，根据上述标准首先对该数据进行缺少的属性字段扩展，并对相关的属性根据档案进行补录完善，通过建立映射关系模型，转换形成符合标准的不动产登记数据库;对于没有电子数据只有纸质档案的，直接根据标准建立数据库，然后根据档案资料进行属性资料录入。宗地图形方面，1999年以后的宗地具有数字化图形，但是需要根据资料对图形的坐标系进行区分，将未数字化为图形的宗地需要根据纸质档案中宗地的界址点，在制图软件中进行图形绘制，同时将空间坐标统一为1980年西安坐标系。由于历史原因，宗地图形中存在很多拓扑错误，作业人员不能对这类错误直接处理，必须征求相关业务科室人员的意见。对于档案及数据库中空间坐标图形信息不明确的，需要进行外业权籍调查，测量宗地范围，调查测量后经各个分局土地登记工作人员核实后进行图形入库。土地数据整理成果包括空间图形、宗地基本信息表、宗地抵押信息表、宗地查封信息表。部分经过档案核实及外业调查测量仍无法核实的宗地，需要在属性字段中进行明确的说明，以防止业务办理时发生错误。所有数据均以区为单位，形成成果目录清单，连同数据一并移交各分局。
3.2房屋数据整理
房屋数据整理主要包括数据清洗、“停旧发新”数据整理、存量数据整理3部分组成。房产登记数据库存放了几十年累积的业务数据，其中很多房屋已经注销，这类房屋需要根据户权利信息、户交易信息、登记记录等进行判断、筛选，主要工作是利用房产登记的房屋图形、房屋地址与地形图上的实测房屋进行匹配，以确定房屋位置，实现“幢落地”。“存量数据整理”工作综合利用内业整理、外业调绘、查档核实、日常权籍调查等手段，以宗地为整理单元，逐幢确定房产登记房屋的空间位置与形状，确保入库房屋准确，可直接用于登记发证工作。最终形成了存量房屋数据核实的数据库成果与图表记录成果，图件成果存档保存，作为作业记录的依据。图件成果以宗地为单位，详细记录了宗地的基本信息以及宗地与房屋的空间分布、宗地上的房屋核实情况、问题逻辑幢的详细描述、问题自然幢的详细情况、新增房屋记录等。
3.3房地数据整合入库
分别建立原始数据库、业务数据库、汇交数据库。检查行政区、地籍区、地籍子区、宗地、房屋的空间拓扑关系和编码属性的逻辑关系等，对于土地与土地之间、土地与房屋之间的拓扑错误，首先征求业务部门的修改意见然后进行修改，对于不能修改的拓扑错误，在数据中做详细说明。利用自主开发的软件编制土地、地上房屋、房屋户单元的不动产单元码，然后根据原始库与业务库的对应关系将原始库的土地与房产数据推送到业务库，最后将办理不动产业务的数据汇交到汇交库，用于省、国家汇交。
3.4正确处理存量数据整合中存在的遗留问题
（一）原房屋已登记土地未登记问题。对土地权属来源合法，因原开发建设单位未及时申请办理国有土地使用权初始登记的，建议继续办理完成各项登记。对房屋开发建设单位在国有建设用地开发中，有手续不全、擅自改变用途、未按要求缴纳相关税费等行为，建议责令原用地单位或开发建设单位完善土地相关手续，补交土地出让金后再进行不动产登记。（二）必填字段缺失情况的处理。必填字段内容要通过査阅纸质档案资料、甚至采取实地调査等方法准确补全补齐，对于确属无法査证的字段可以按照下列办法处理，但必须要在备注栏注明“技术处理字样”。“登记时间”从受理号中提取相应时间，“登记机构”填写原登记机构名称，“登记人”可填写“不详”，“不动产权证号”填写“政府批文号”或原“业务受理号”，“幢占地面积”和“幢用地面积”填写楼盘表里的地面以上第一层的总建筑面积，没有楼盘表的填写幢图形面积，“登记原因”依据纸质档案判断建设用地或房屋登记的具体原因，如划拨、买卖、继承、互换等。（三）拓扑关系错误问题处理。拓扑错误要逐宗逐幢处理,做好记录。测量误差引起的,直接纠正处理。宗地跨地籍区或地籍子区的,査证后图形与实地相符的按照例外”处理,宗地编码按照其中心点坐标落入的地籍子区确定;属于宗地之间相交的,要进行实地査看和调査后据实处理;属于宗地自相交的可以批量处理。（四）原登记数据信息错误问题处理要保持整合数据成果同原登记信息的一致性。在数据整合的过程中发现纸质档案与电子档案记载属性数据不一致等问题，不能对原始数据资料进行任何形式的修改，要确保整合前后的数据资料一致性。对发现原登记内容有明显错误的情况可通过台账的方式对错误内容进行记载说明，并提交管理部门进行处理，再按照处理结果进行更正登记。
3.5对地籍和房产数据进行准确关联
将获取的房屋数据进行准确落宗，也就是房地图形数据的关联是最重要的环节。需要将地籍图形数据、宗地图、房产数据中的自然幢认真对比和匹配，确保不动产图形数据的准确性。通过不动产单元号将图形数据和属性数据建立关联，最终实现“宗地图—自然幢图—楼盘表—分层分户图”四层构架，进而达到可回朔、多维度的查询功能。据了解，太原市在房地数据关联过程中采用的主要技术方法一是内业属性关联的方式，二是外业补充调查和测量的方式。
结束语
不动产存量数据整合工作是不动产统一登记发证的先决条件和工作难点，本文阐述了数据整合工作的工作流程及技术要点，并结合实际工作情况，总结了一些存在问题的处理方法。通过进行土地数据整理、房屋数据整理、房地数据一体编码入库等工作，将存量数据整合成不动产库，完成了不动产登记存量整合项目。然而，在整合过程中发现少部分土地或房屋数据仍存在关键信息缺失、信息有误等问题，需要业务管理部门、数据整理部门、权利相关各方通力合作解决。同时，随着登记发证工作的逐渐开展，需要进行流程再造、业务对接，还需要形成存量数据整理、新增数据采集的标准及细则，最终建成标准统一、内容全面、实时更新、互联互通的不动产登记数据库。
参考文献
[1]国土资源部.不动产登记数据库标准(试行)TD-00013[S].2015.
[2]国土资源部.不动产登记数据整合建库技术规范(试行)国土资规[2016]6号[S].2016.
[3]肖枫．不动产统一登记存量数据整理方法实践与研究［J］．国土资源信息化，2018(4):43－47．