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摘要：随着市场的迅速变化，房地产企业也在不断进行改革，尤其在项目施工时，更加重视施工管理和成本控制。但在目前我国房地产项目管理中，其模式仍比较落后，没有制定科学措施进行施工管理，也没有很好地控制成本，导致企业效益得到降低。所以在房地产项目施工时，首先要充分了解其存在的各种问题的不足，然后有针对性地制定各种措施，弥补项目施工管理不足，控制成本，促进管理工作的更好开展。
关键词：房地产项目；施工管理；成本控制；措施分析
1 房地产项目施工管理中存在的问题
1.1 相关施工设备使用和操作不当
施工设备的使用效果直接影响房地产项目的图纸设计、施工安装和施工效果。在大多数企业中，施工人员未经过专业化的施工知识培训，或者专业知识与实践水平不能相匹配。这种情况导致建筑人员在进行施工时，往往根据自身的实践经验开展施工工作，使施工结果产生较大的误差。同时，大多数施工设备较为复杂且精密，需要后期专业的保养。如果工作人员的专业能力不足，导致设备无法获得专业保养，会大大降低设备的使用寿命和使用精确度，为施工工作产生负面影响。
1.2 施工人员专业素养不足
目前我国只有少数高校开展了工程施工管理专业，并且专业知识和教学实践水平不足，这种情况不利于我国专业施工人员的培养和发展。并且在房地产项目的一些工作阶段，一些企业会选择其他技术类人员的或者兼职人员代替。这些人员往往不具备专业的施工知识，只经过简单的培训，未形成系统的施工实践体系。同时，专业施工人员的培养需要花费一段较长的时间和投入，除了施工理论以为，还要进行大量的施工实践。
1.3 施工工作管理不到位
房地产项目具有特殊性，施工工作往往需要相关政府、社会和企业共同组织、实施、参与和管理，增加了施工工作管理的难度。关于施工结果的监督与评价，目前只有少数企业具有内部较为专业的施工监督部门。同时，大多数企业对于房地产项目的质量管控只关注施工质量，往往忽视了工程施工的重要意义。除此之外，目前工程施工并未形成统一性的施工管理标准和制度，不利于企业施工管理工作的开展。
1.4 忽略环境保护问题
在房地产项目施工过程中，需要使用到各种施工器具，同时，在施工运作时，难免会有对环境不利的噪声和粉尘问题出现，对环境造成较大的污染，给周边人民的正常生活造成影响。另外，还有些项目施工，在施工的现场出现物品杂乱，容易有垃圾或者材料乱放的情况，施工的过程中发生器具破损或者围挡倾斜，这些环境问题都对房地产行业的施工造成较大影响。
2 房地产项目成本的主要构成
房地产项目的成本构成十分繁杂多样，主要包括以下七种：①土地取得成本。这是房地产为获取土地需要投入的成本。②前期工程费。这一部分的支出主要是房地产项目在开发前期为了获得许可的政府许可费，以及项目招投标代理费、工程前期的勘察、测绘、可行性研究、场地通平、审计、临时设施搭建等费用成本。③建筑施工成本。这一部分主要是房地产建筑的工程施工、安装以及精装修所需费用。④公共配套设施费。所谓公共配套设置就是在项目中，独立且非营利性的设施，产权归为全体业主。比如配套的儿童乐园、自行车棚、车位、游泳池等。⑤项目管理费用指的是在房地产项目具体运行期间，在管理方面上的费用支出。⑥营销费。房地产项目为获取盈利，需要进行楼盘销售，这就需要进行营销，包括售楼处的建设、广告宣传、样板间建设等。⑦借款费用。房地产项目需要大量的资金，企业需要进行借款融资。借款费用就是指借款产生的利息支出、相关手续费等。
3 提高房地产项目施工管理和成本控制效果的措施
3.1 加强施工进度管理
由于房地产项目施工整体过程涉及的环节较多，并且较为复杂，一般的房地产项目施工单位众多，有交管部门、市政管理部门以及城市建筑设计部门等。因此为了提高房地产项目的施工质量，首先应该对整体施工进度进行有效地管理。房地产项目的施工进度影响后期施工质量和整体的施工周期。
施工团队在进行施工进度管理中，要注重团队配合，进行周期性的设计建设计划的制定，并且通过严格地管理，使每项制度和计划得到高效的落实。
3.2 建立质量验收制度，提高质量把控能力
质量验收是保障房地产项目整体质量的一道关键关卡，管理人员在验收过程中应掌握以下几点要求：首先，严格按照流程开展验收工作，工程的每一环节、每一步骤都要仔细验收，并且要逐步进行，绝不能跳着开展验收工作。其次，房地产项目单位也要进行质检工作，房地产项目单位将工程所有步骤与细节全部检查完成后，才能够申请报验。最后，监管单位要进行抽样检查。这一环节绝不能流于形式，提高监管单位对抽样检查的重视程度。如果在检查过程中发现质量问题，应立即停止所有工作；如果验收合格，指令下来后才可进行下一步工作。
3.3 规范设备、材料管理
首先材料采购人员应当提前了解市场中的材料价格与材料性能，根据工程前期预算，选择性价比最高的材料与设备。其次，现场材料管理人员应当提高对材料看管的重视程度，防止因天气、环境影响材料性能，从而造成工程质量下降。最后，要避免在施工前将所有材料全部运输到施工现场，应在每一环节开展前材料运输到位，能够在最大限度上保障材料性能。
3.4 实施信息化成本管理
在现代房地产项目施工管理中，实施信息化成本管理非常重要，也是未来发展的趋势。在施工管理中，要对信息资源进行整合，建立信息网络，使信息数据信息得到扩大，覆盖面更加宽广，信息更新更加快速。利用网络平台，人员可以很好了解材料价格，还可以对市场变化做到及时掌握情况，从而及时、准确地编制预算和工程量清单。人员要重视现代信息化管理这种方式，不断提高这种技术水平，从而在项目成本控制中，实现信息共享、互联互通，为成本控制提供有力支持。
3.5 重视造价监管
在房地产项目施工中，企业要重视造价监管工作，从而针对房地产项目投资情况，实现有效控制和合理确定，使各方权益得到一定保障，使控制造价工作更加顺利，工程质量得到很好提高。人员要做好编制清单工作，严格审查标准定额、计价依据，避免成本的随意降低或提高，从而有效控制项目造价，使之更加科学、准确。企业领导者还要针对造价监管这项工作，进行定期抽查，从而及时发现问题。还要对造价咨询进行规范，制定科学制度，防范在清单编制中，出现出卖资质、抬高价格、打压价格等问题。
3.6 重视签证管理、立项管理
在成本控制中，工作人员要重视签证管理、立项管理，制定科学流程，还要设置问责制度。在施工过程中，要严格依据程序开展费用签证，同时非常重要的是，必须依据清单报价、合同内容、招标文件，对施工报价进行严格审核，从而实现项目成本的严格控制。
3.7 做好竣工作业的核算
从目前我国房地产企业的具体发展情况来看，工程结算作业都是在工程竣工后开始，而从实际情况来看，工程结算作业的开展会受到一些客观因素的影响，难以完成。此时，房地产可以对“预提费用”进行应用，对还未完工的项目成本进行计算，将其作为依据，做好相应核算工作。
结 论:
综上所述，房地产项目在实际运行过程中，做好施工管理和成本核算工作，对于房地产工程项目建设的顺利开展能够起到一定的促进作用，可以降低企业在实际发展过程中的运行成本，进而使企业在具体运营过程中的经济效益得到进一步提升，促进房地产企业的发展。
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