周玉玲
泰安市泰山区房产管理服务中心 山东省泰安市 271000
摘要：在社会经济水平和人们生活水平显著提升的背景下，房地产行业也进入了新的发展阶段。为了满足房地产快速发展的实际需求，房产测绘技术的控制管理成为行业普遍关注的焦点。文章首先介绍了房产测绘的定义与内涵，然后对房产测绘活动中测绘质量控制的意义与应用中存在的问题进行了解析，最后结合上述内容重点探讨了房产测绘中测绘质量控制的应用策略，希望可以有效提升应用水平，促进房地产行业的可持续健康发展。
关键词：房产测绘；测绘面积；控制技术
引言
近年来，我国房地产行业呈现出一定的波动态势，这对于促进房地产行业蓬勃发展必然会产生一定影响。尤其是我国属于发展中国家，经济发展是提高国家综合国力和国际地位的重要保障，而房地产行业作为我国重要经济支柱，自然是促进我国经济稳健发展的重要因素。因此，基于这一客观背景环境，我们对房产测绘中的测绘面积质量给予了高度关注，并希望通过完善房产测绘工作的方式，不断提高测绘面积的质量，从而保证测绘资料的完整性和专业性，最终推动房产档案得以完备建立。
1房产测绘概述
顾名思义，房产测绘实际上就是对房屋进行测量的过程。在这个环节中，无论是占地面积还是建筑面积都需要实际测量分析后获得，使之能够作为平差绘制的基本条件，并作为单元图、分层平面图的划分依据。为了确保整体效果，需要将实测的成果与房地产的预期评价结果相比较，确保其准确性。作为现阶段房地产产业测绘工作的主要任务，房产测绘也可以确保房地产交易的稳定性。目前测绘工作已经逐步向国家统一方向发展，取得了阶段性的进展。随着近些年来房地产行业进入到新的发展阶段，对于测绘工作也提出了更高的要求。所以，准确计量成为确保行业稳定快速发展的必要条件。通过房产测绘质量控制技术，能够强化质量管理水平，提升测绘的准确性，对于更好地管理房地产市场，保护消费者权益具有不可替代的价值。
2房产面积测绘中存在的问题
2.1数据采集与变更存在误差
房建工程的开工前和竣工后有预测面积和实测面积两种，两种面积的测绘方法不同，预测面积是施工技术人员结合图纸等相关数据进行计算，而实测面积则需要对现场的实际建筑面积进行计算，因而两种面积的数值可能会出现偏差。但现实生活中，很多房建工程的预测面积与实测面积的数值差较大，这对房屋的销售会形成较大的不良影响。要知道，预测面积实际上是一种理论面积，房建工程综合性较强，建筑过程较为复杂，很多房建单位在建筑施工中会对设计进行改变，这便影响了最终的实测数据。
2.2技术标准不完善
结合目前我国房地产行业的房产测绘现状来看，在明确参数以及细节方面都具有一定的技术标准，但是在具体执行过程中发现，许多技术标准具有不可执行性。同时，一部分参数模糊不清，无法满足快速增长的房地产行业需求。在遇到有矛盾和争议的情况时，在政策以及法律文件中找不到对应的解决方案，这些都会影响到房产测绘质量控制技术的有效实施。
3房产测绘中测绘面积质量控制技术的应用策略
3.1房地产测量的科学性
由于房产工作本身就具有着一定的特殊性，因此在测量的过程中一定要按照既定的政策法规来进行测量，要尽可能保证测量结果的科学有效。为了使房产涉及到的各方利益都得到保障，必须要给予房产测量的准确性足够的重视，要采用最先进的、科学的房屋面积测量技术以及相关的测量工具，尽可能实现对各自要素之间关系的合理把控。
除此之外，还要能够加强对房产测量的科学化、规范化管理，有关部门要能够及时对违章、违规建筑进行处理，这样能够为其他相关部门管理工作的开展提供参考和依据。
3.2详细分析图纸，做好尺寸数据采集
无论是预测面积还是实测面积，都需要测绘技术人员详细的分析图纸，结合图纸的设计进行数据记录，进而为面积测绘数据的统计分析奠定基础，同时也能保证后续的实测工作效率。在图纸的分析工作中，测绘技术人员主要对结构墙尺寸、设计柱轴向尺寸等部分进行密切关注。此外，在面积测绘中，需要对实际可能添加的面积进行预测，如保温墙占面积。在对一些楼梯和阳台等特殊的位置进行面积测绘作业时，不能将其高度参数计算到实际测量数值中去。
3.3房屋建筑面积的计算方法
（1）根据我国现行《房产测量规范》中对层高的明确规定，层高主要是指建筑物的层间高度，及本层楼面或地面至上一层楼面或地面的高度。房产实地测量过程中，层高的测量操作性差，房屋楼板厚度和粉刷层这种特殊部位难以准确量取，通常会对净高实施测量。对于建筑形状奇特的，比如墙体内倾斜、弧形等非垂直墙体的建筑物，也按其净高2.10m以上的外围水平投影计算全部面积。（2）位于建筑外墙及主体结构以外，起点至终点的高差不小于一个自然层（高度大于2.20m），下方水平投影范围内形成一个建筑空间的，视为室外楼梯。位于建筑外墙及主体结构以外，起点至终点的高差小于一个自然层（高度小于2.20m），或起终点高差不小于一个自然层（高度大于2.20m）但其下方为自然地形不设计利用的，视为室外台阶。有顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积计算。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算，且起始层不计算面积。室外台阶不计算面积。跃层式房屋内部的楼梯应该按自然层来进行计算建筑面积，实地测量时，如果实地没有修建楼梯，应根据规划部门审批的图纸，按自然层来进行计算建筑面积。（3）外墙、共有墙墙体，测绘作业中通过取墙中线的方法进行半墙墙体面积的计算。外墙、共有墙墙体含有剪力墙，且各楼层剪力墙厚度不同时，可参考房屋结构设计图纸，并结合实地测量的数据，确定墙体厚度，尽可能确保标准楼层的房屋单元面积一致。
3.4强化人员队伍建设
房产测绘对于人员整体素质具有较高的要求，所以落实房产测绘面积质量控制技术，需要不断提升人员队伍的建设水平。一般来说，可以对在职人员进行在职培训，也可以通过邀请第三方专业人士参与的方式来提升测绘的精准度。通过计划预培训的方式可以有效提升培训的针对性，同时也可以通过重点宣教来提升工作的认知水平，可以显著改善由于个人原因导致后期房产测绘准确度下降的问题，确保端正的工作态度，减少房产测绘的不确定性。
3.5详细检查成果资源，认定分摊面积的合规性
详细的检查成果资源是房屋面积测绘作业的重点，通常检查房屋中各个房间的分界线，确保各个部位的取值合理合规，以及各个部分之间的数值计算是否精准。分摊面积的合规性检查也需要进行明确认定，避免出现任何测绘纰漏。
结语
总而言之，房产测绘中对测绘面积质量加强控制的重要性和必要性是不言而喻的。房产测绘不仅能够有效推进房产工作得以顺利展开，同时，也能够很好地维系房产市场秩序。因此，需要测绘工作者在面对测绘中存在的各种问题时，能够严格要求自己，不断提高自己的测绘专业能力和专业素质。同时尤其是要针对测绘工作中影响房产测绘面积质量的重要环节予以高度重视，积极采取相关措施，从而促进测绘工作得以顺利进行，使测绘质量得到应有的保障。
参考文献
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