摘要：做好不动产统一登记工作，对规范不动产登记行为、保护不动产交易安全、保障不动产权利人合法权益具有积极的现实意义。本文结合工作实践，从法律法规、信息化建设及历史遗留问题三大方面，总结分析了现阶段不动产统一登记实施中存在的困境问题，并提出针对性解决对策。
关键词：不动产统一登记；困境问题；对策
近年来，我国不动产统一登记工作虽得到了有条不紊的推进和发展，对规范不动产登记行为、保护不动产交易安全、保障不动产权利人合法权益起到了积极的促进作用，但由于不动产登记工作是一项任务量大、流程复杂、登记数据庞杂的系统工程，使得工作实施过程中不可避免地存在各种各样的困境问题，既给不动产统一登记的提质增效、“最多跑一次”带来极大困扰，也使不动产统一登记面临一定的风险几率，不利于“权属清晰、权责明确、交易安全”的现代产权制度的确立。基于此，本文结合实践工作经验，就不动产统一登记实施中存在的困境问题及解决对策进行分析探讨，以推动我国不动产统一登记工作迈向新台阶。
1法律法规方面问题及解决对策
1.1不动产登记法律依据不完善。此问题主要表现在如下三方面：1）登记细则未形成原则性的体系化规定。当前，我国不动产登记的有关法律条款主要分散于《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等不同法律法规中，由于各细则散落混乱，且在一些具体细则上缺乏明确的法律规范，使得实践过程中很容易出现各种登记风险。以不动产登记审查为例，该环节直接关系到不动产能否成功登记，尤其是初审、复审更是关键，但当前《土地管理法》、《不动产登记暂行条例》、《物权法》等相关法律法规并未对审核方式及审核具体内容进行明确说明，这就使得基层员工在登记审查时很难恰到好处地把握审查尺度，从而容易造成不动产登记簿记载的物权与实际情况不符的问题，引发风险和纠纷。2）缺少地方性的登记实施细则。现阶段一些地方虽出台了具体的不动产登记实施细则，但对于一些较为原则性或笼统性的法律依据，并无有效的规章制度加以补充解释，使得不动产登记在业务融合方面缺乏明确的实施细则作为规范，同样容易造成登记错误。
1.2完善不动产登记的法律法规。鉴于目前情况下，国家对不动产登记的现行法律法规的完善整合不可能一蹴而就，这就需要各地加大地方性法规制定力度，加快地方登记依据出台。实践中，制定地方登记法规时应注意如下几点：1）以《物权法》、《不动产登记暂行条例》等国家相关法律法规为立法依据，严格遵循国家法律法规确定的方向、范围和规则，同时结合地方不动产登记的机构特点、基础情况及原有土地、房屋登记办法和工作规范等，进行具体制定，内容应涵盖信息平台建设总体方案、权证管理规定、印章管理规定、地房籍数据清理完善技术、不动产权籍调查实施细则、权籍调查成果审查管理办法等。2）针对《物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律法规中一些笼统的、没有涉及到的或是同一问题采用不同交叉解决办法的法律空白点，在地方登记细则中予以补充、完善，尤其是要严格明确审查标准、审查内容、审查方式以及登记赔偿等，切实保证不动产登记工作“有法可依，有章可循”。
2信息化建设问题及解决对策
2.1不动产登记信息化建设滞后。不动产登记除需履行好权属登记职能外，还涉及窗口档案查询、批量档案查询以及协助财政查询档案等服务性工作，这些都需要国土、规划、银行、税务、城乡等相关部门的信息共享作为支撑。
然当前很多部门虽然已将推进相不动产登记信息的数据共享视为共识，但在传统分散登记模式的长期制约下，不同部门间各类型不动产登记的收件审查标准、基本图、登记依据、权属证书等不统一的问题依然严峻。一方面，各区县不动产登记机构在数据利用上各自为政，统计标准和口径不统一，相互之间的数据交换无常态机制和共享平台，不利于各区县不动产登记数据信息之间的横向比较；另一方面，不动产登记、规划、国土等各相关部门之间尚未建立起畅通有效的数据共享机制，对不动产统一登记的数据传输、系统对接和工作的连续性均造成了极大制约，极大削弱了部门办事效率。
2.2 加快完善不动产登记信息化建设。要加快完善不动产登记信息化建设，促进不动产登记信息“大数据”共享、共用局面的形成，应抓好如下两点：1）有序推进信息共享。各级不动产登记机构应积极与国土、规划、银行、税务等相关部门建立起畅通有效的定期联系会议机制，加强对登记过程中一些常见问题（如规划指标与申请不符、国土性质变更等）的确认和沟通，通过数据交换接口、数据抄送等方式，实现土地、房屋、林地等审批、交易和登记信息实时互通共享。2）建设统一登记信息平台。首先，对现有不动产登记信息资料进行全面、系统的调查和搜集，主要包括土地、房屋、林地、海域等不动产登记执行的数据库标准、技术规程以及原来的各类不动产登记图、表、卡、册等纸质资料和电子数据等，并结合《不动产登记数据库标准》确定数据整合技术路线。其次，以确定的技术路线为基础，对各现有系统（如土地登记与档案管理信息、房屋登记地理信息、水域滩涂养殖发证等）中存放分散、格式不一、介质不同的不动产登记信息进行规范性清理和整合，建设不动产登记数据库，为不动产登记信息管理基础平台运行提供数据支撑。最后，由各地国土资源、房屋局联合住建(房管)、农林等部门，建立统一的信息管理基础平台，并按照部门职责权限开放模块功能，实现不动产登记经办机构、分支机构和办理点之间信息的互通共享和“同城通办”。
3历史遗留问题及解决对策
3.1历史遗留问题依然突出。现阶段，各地不动产登记存量数据整合工作虽然向前迈进了一大步，但由于整合工作涉及部门多且数据来源复杂，使得数据整合处理难度较大，过去分散登记造成的历史遗留问题依然突出。结合以往工作实践看，这些遗留问题主要表现在如下几大方面：注销登记问题；原土地、房屋登记内容信息不一致问题；土地、房屋权利人不一致问题；登记信息与实际现状不一致问题；未办理继承公证的不动产登记问题；离婚析产单方当事人要求变更不动产归属问题；变更登记与转移登记的区分问题；司法处置的不动产原权利人共有关系查询认定难问题等，以上种种问题，均对权属的保护以及不动产统一登记业务的顺利实施带来很大困扰。
3.2深入调研妥善处理遗留问题。以上历史遗留问题数量众多、类型复杂，任务量巨大，若不能有效解决，很容易给不动产登记尤其是房屋不动产登记的信访和诉讼埋下不稳定因素。对此，需要各地不动产登记中心不断加强卷宗调查、实地踏勘、群众走访等基础性工作，在此基础上摸清底数，找准症因，按照公平公正原则对各种遗留问题进行妥善处理。同时，为进一步提高办事效率，各地不动产登记中心还应主动构建起一套完善的历史遗留问题处理工作机制，如在办事大厅统一设置疑难问题兜底处理窗口或办公室、成立历史遗留问题处理小组等，以保证及时有效地解决群众诉求。此外，还应主动收集和分析日常业务操作中的一些问题，举一反三地筛选归纳问题特征及解决办法，形成一批典型案例样本并编印下发供各地参照借鉴，切实提高各地处理历史遗留问题的能力水平。
总之，自2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施以来，我国不动产登记由以往的多头管理、分级登记，逐步迈入登记机构、登记簿册、登记依据、信息平台“四统一”的规范化整合阶段，虽然目前不动产统一登记取得了一定成效，但同时也存在一些不容忽视的困境问题，这就需要我们主动地对不动产统一登记中可能遇到的问题和困难提前调研，及时提出解决对策，从而为社会公众提供更高效、优质的登记服务。
参考文献：
[1]刁杰.?重庆市不动产登记存在的问题及对策研究[D].?重庆大学公共管理学院硕士学位论文，2017.
[2]王京义.?我国不动产登记制度实施问题及对策分析[J].?分析研究与探讨，2019（10）：249-250.