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摘要：土地储备滚动计划是根据国民经济和社会发展规划、城市规划等编制，科学合理确定未来三年土地可收储土地规模，便于在总量、时序等方面做出统筹计划。具体工作内容包括“储备需求调查摸底——拟储备地块规划调查——储备时序确定——征地搬迁——土地储备资金平衡测算”。
关键词：土地储备；规划编制方法
土地储备主要功能是各级地方政府为调控房地产市场，促进土地资源合理高效利用，按照法律法规将闲置土地、农用土地依法进行收储。土地储备三年滚动计划是对未来三年土地收储供给的总体计划，也是合理制定土地年度出让计划的重要依据，真正实现房地产市场“一个池子蓄水”和“一个龙头放水”功能，推动城市建设，稳定房地产市场，确保群众共享改革红利，同时对保障政府财政税收有重要的作用。传统滞后的征地收储工作已经不适应当前发展需求，无法实现产业、惠民工程等项目落地。
一、 土地储备计划编制指导思想
新时代，土地储备计划应该以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，遵循“绿色、开放、共享、协调、创新”理念，让群众共享土地储备红利，让群众有更多的获得感
一是优化制度工作流程，创新工作体制。通过优化制度流程，科学合理编制土地储备三年滚动计划，依据计划进行土地收储，同步做好功能用地和发展用地的编排工作。二是大片收储，科学合理安排经营性用地与市政、道路、公园绿地用地的配比。大片收储有利于提高土地收储的规模效应和经济效益，便于打开土地收储的整体工作格局。同时要加大对规划为绿地空间及公共服务用地的收储，不可因经济效率因素，放弃对其的收储。三是让利于民、不与民争利，先安置后搬迁。让为城市空间发展搬迁的做出牺牲和贡献的搬迁村（居）民、企业共享城市发展成果。在对国有土地房屋和征用集体土地上的房屋本着“先安置、后搬迁”的原则进行收储。同步做好农村预留地的用地选址保留工作，确保村民长期生活有保障。四是强化多部门协同规划先行导向作用。以经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划为指导，统筹储备用地的规模、空间及时序安排，提高土地储备的预见性和策略性。
二、土地储备中存在的问题
（一）各级地方政府财政过度依赖土地储备的融资功能
各级地方政府或多或少存在经济发展资金不足，对土地储备的融资功能依赖程度过大。随着城镇化的快速发展，土地供求矛盾日益加剧，国家加大了对土地的调控，在房地产市场低迷、土地流拍时适当紧缩供地，在房地产市场高涨时又加大土地的供应。随着各级地方政府加大基础设施等项目投资建设，很多地区在发展中存在资金缺口的问题。在当前土地资源稀缺且又由政府主导的背景下，依赖土地储备的融资功能成为一些地方政府融资的重要途径，导致土地储备规模增加、不断地滚动融资，为城镇化建设提供资金需求。目前，我国大部分省份中土地储备资金总额中土地储备融资的占比在40%以上，最高的达80%，这种过于依赖的状况导致无法根据市场的需求平衡供地。
（二）建设用地新增加的面积占比过高
在我国土地储备来源的5类土地中，有4类可用于存量建设用地、新增建设用地。最初我国建立土地储备制度主要是用于存量建设，而近些年很多城市建设中新增建设用地占比越来越高，多数超过了1/2，而且当前有的年度土地储备预算也是主要用于储备新增建设用地。
（三）补偿标准不统一、相关法律还需进一步完善
土地储备会涉及到土地的价格、附着物的补偿、安置、企业的异地建设等多方面的费用[1]。
我国政府对此类补偿标准一直坚持以人为本，注重对失地户合理权利的保护，充分尊重公民的财产，建立的补偿标准也日益完善、更加合理化，但是由于目前相关法律不完善，对此类补偿界定不是很明确，双方从各自的需求出发考虑，在补偿的价格上容易发生分歧，政府土地收益与迁村（居）民、企业心理预期有很大差距。目前土地储备中的这些处置工作要更加慎重，工作推进难度较大。
（四）政府各部门之间的协作配合效率不高
土地储备工作属于一项系统性的工程，涉及到多个部门的协作，包括规划、交通、财政、国土等，需要政府各部门之间加强协调、配合，而在我国政府部门机构设置中，这些部门不属于同一系统，沟通不多，难以提高协作配合效率。由于程序比较复杂，加上有些职责的划分不够明确，政府部门之间会出现一定的推诿现象，降低了土地储备工作效率。
三、对策
（一）对相关的土地储备法律法规进行进一步完善
各级政府虽制定了不少土地储备法律法规，但是在土地储备实施过程中还有部分环节需要进一步完善相应的法律法规，甚至部分法律法规未能及时修订，因而要尽快完善法律法规。应应结合各地土地储备的实际情况制定具体的法律，确保工作开展中有法可依。目前，经营性质的土地容易出现纠纷，因而在现有法律法规的基础上还要制定出更加具体化、细致化的法律法规[2-3]。
（二）建立多元融资渠道
土地储备需要投入大量的资金。目前，我国各级地方政府主要通过银行贷款的方式获得资金，贷款的额度过大带来的利息成本高且存在很大的风险，利息的增加也会导致土地储备成本的增加，甚至在本息还贷的压力下，各级地方政府会短期内向市场供应大量土地，甚至会比土地储备的成本还低，对各地土地储备的长远规划产生不利影响，违背了当初建立土地储备机构的初衷。因此，要探索出一条多元化的筹资渠道，尽可能降低单一贷款的风险，促使土地储备资金良性循环[4]。对于融集的资金，要及时盘活、提高利用效率，一方面尽快按照计划要求将储备的土地资源上市，实现资金的尽快回笼；另一方面各级地方政府加大对资金使用情况的监管，确保其合理使用。
（三）加强政府各部门之间的协作
土地储备工作相关部门要从我国统一的土地有形市场大局综合考虑，重视土地储备，加强部门之间的协作，提高土地储备、土地利用效率。政府要对土地储备中相关环节的工作进行明确界定，确保将具体职责落实到具体部门，促使部门之间各司其职，高效率地发挥出部门协作的优势，发挥出土地储备工作的时效性、高效性。
四、新时代土地储备开发面临问题的解决措施
（一）土地储备开发的模式转变为以政府为主、社会企业为辅
土地儲备工作涉及非常庞大的工作体系，所以在开展土地开发储备工作时，应建立一个统筹部门，合理安排所有相关工作，这对我国政府发挥调控作用提出了新的要求。政府的各部门之间应当加强协作，履行部门职责，结合地方土地资源实际情况，做好长期土地储备开发规划，将土地储备开发工作纳入整体经济建设，转变传统的追求利益的观念，确保能够提高区域的经济发展水平。
（二）合理规划土地储备开发
土地储备开发的工作非常复杂，往往会涉及较多的专业知识，这需要参与土地储备开发工作的各部门切实履行自身职责，结合实际情况，有针对性地调整自身的工作。当前城市的经济发展往往面临较大的风险，因此在土地储备开发工作中不能按照既定的工作方式，需要及时结合市场上的工作理念与制度和实际的工作进展，有针对性地调整开发计划。土地储备开发工作需要相关工作人员立足实际的市场需求，保持足够的理性思考。
结语
新时代对我国的土地储备开发工作提出了新的要求，当前我国土地储备开发工作存在较多的不足，往往受到政府没有充分发挥作用以及资金无法得到保障等因素的影响，对此，应合理地做好土地工作规划，确保土地储备开发项目顺利开展，使土地储备开发工作在新时期下快速发展、取得更辉煌的成就。
参考文献：
[1] 陆云峰.南京市土地储备运作机制研究[D].南京：南京农业大学，2013.
[2] 徐彬.我国土地收储价格形成机制研究[D].天津：天津师范大学，2014.
[3] 康春.中国城市土地储备制度运行机制研究[D].武汉：华中科技大学，2006.
[4] 宋军继.小城市实施土地储备制度的思考[J].中国土地科学，2004（2）：50-53.