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浅谈房地产开发资质的办理和延期

发表时间：2020/8/24 来源：《基层建设》2020年第10期作者：林园园

[导读] 摘要：近年来，国内房地产的市场呈现高速发展的态势。

        丰县住房和城乡建设局江苏徐州 221700
        摘要：近年来，国内房地产的市场呈现高速发展的态势。本文以当前房地产开发企业的资质管理和延期为切入点，分析这一环节存在的一些问题，以期进一步解决资质管理和延期工作中存在的一些问题。
        关键词：房地产；开发企业；资质管理；办理；延期
        前言
        当前，房地产业的发展过程中仍然存在很多的问题。首先要提到的是房地产企业资质的处理和延期，影响了企业的改革与发展以及各项工作的推进和实施。
        一、相关概念阐释
        1.房地产开发资质
        房地产开发资质等级分为I级，II级，III级，IV级和暂定资质。
        一级资质条件应当按照房地产开发的企业资质管理规定的标准执行；
        二级资质条件如下：（一）已经取得三年以上资质的；（二）近三年来完成房屋建筑面积15000多平方米的；（三）建设项目的质量连续三年合格率达到100％，工程竣工的综合验收合格率达到100％的；（四）房屋的建筑面积超过100000平方米的。（五）在建筑，结构，金融，房地产及相关经济类别中具有专业职称或注册专业资格的专业管理人员不少于20人。不少于15人具有中级或以上的专业职称；（六）工程技术，金融，统计等领域的企业领导者具有相应的中级以上的专业职称；（七）房地产的开发项目已实施了完整的房地产开发项目的制度；（八）有完善的质量保证的体系，商品房的销售实行“住房质量的保证”和“住房使用的说明书”制度，质量的投诉率不到3％；（九）已完成住宅项目的早期物业管理的系统，早期物业的服务合同签订率达到100％；（十）没有发生重大的工程质量的事故。
        三级资质条件如下：（一）获得四级资质一年以上或者取得临时资质两年以上的；（二）近三年完成房屋的建筑面积达到80000多平方米的；（三）连续两年通过的建设项目质量的验收率达到100％的，通过的项目竣工的综合验收率达到100％的；（四）房屋的建筑面积超过40000平方米的；（五）具有建筑，结构，金融，房地产和住宅开发相关的经济项目，具有专业技术资格管理的人员不能比15人少，其中经济项目具有中级以上专业技术职称的人员不能比10人少；（六）从事工程技术，金融业务的负责人必须具有金融行业相应的中级以上的专业技术职称，统计等业务的管理人员必须具有相应的初级以上专业的职称；（七）房地产和住宅的开发项目已建立实施完整的房地产项目开发和住宅项目经营手册管理制度；（八）住宅项目具有完善的商品房质量和保证体系，卖商品房的时候必须实行"住房质量保证"和"住房使用说明书"两种保证制度，质量和投诉率小于4%；（九）与房地产和住宅开发项目经营有关的房地产和物业前期经营管理制度完善，签订物业前期服务合同的比例达到100％；（十）没有发生重大的工程质量的事故。
        四级资格条件如下：（1）获得临时资格超过一年的；（二）近几年来房屋建筑的面积已完成10000平方米以上，或与此相同价格的房地产的开发和投资已全部完成；（三）建设工程的竣工质量的合格率达到了100％，工程竣工的综合验收合格率达到100％；（四）在建房屋建筑面积超过30000平方米；（5）具有专业职称或注册从业资格的建筑，构筑，金融，房地产及相关经济类别的专业管理的人员不能比10人少，其中具有中级以上专业职称的人员不能比8人少；（六）具有相应专业中级以上专业，统计，其他业务的工程技术，金融等业务的管理人员，具有相应的中级以上专业职称；（七）房地产的开发项目已实施了完整的房地产开发项目制度；（八）房地产的开发项目具有完整的质量保证的体系，卖商品房的时候实行“住宅质量的保证”和“住宅使用的说明书”制度，质量投诉率小于5％；（九）没有发生重大工程的质量事故。
        2.房地产开发资质延期
        房地产开发暂定资质主要针对新成立的房地产开发的公司。由于公司刚刚成立，项目还没有完成，因此没有办法确定开发的资质等级，因此，在项目完成以后，先申请临时的资质，然后再向建设局申请分级资质，或完成一定金额的投资后。从较低级别到较高级别的顺序为：暂定-级别4-级别3-级别2-级别1。
        如果是房地产开发暂定资质过期没有延期的话，企业资质就被注销了，如果想继续用此公司办理房地产开发资质的话，就要接受罚款。罚款金额一般是5-10万，缴纳了罚款才可以继续办理房地产开发资质，房地产开发资质如果没有延期的话，当地建委就直接注销了，如果企业还有商品房没有卖完的话，资质又没有延期企业损失会很大，接受罚款不说还会上行政处罚记录的，所有企业要相当注意这个。

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        二、房地产开发资质的办理流程
        （一）准备材料
        1、房地产开发企业资质申报表；
        2、房地产开发的企业资质等级证书的正、副本复印件；
        3、企业法人营业执照副本复印件；
        4、公司章程原件或复印件；
        5、企业验资的报告和上年度的财务报告的原件或复印件；
        6、企业及其法定代表机构负责人、高级技术的企业管理人员的任职的执业资格的文件和本人有效身份证的副本和复印件，企业涉及建设工程的建筑技术、财务、统计等各个部门的业务机构负责人的任职执业资格文件、职称执业资格证书和本人有效身份证的复印件，符合规定数量的企业的建筑、结构、财务、房地产及有关其他经济技术门类的有关专业技术的管理人员的基本劳动合同或社会保险基金的缴纳登记凭证、职称资格证书和本人身份证的复印件；
        7、近几年房地产开发的统计年报基层表复印件；
        8、近几年房地产开发的项目资料复印件
        （二）提出申请
        申请的人应当首先向省，自治区，直辖市的人民政府房地产管理的部门提出一下申请，并提交有关的材料。
        （三）初审
        省，自治区，直辖市的房地产行政的主管部门应当对申请的材料进行初步的审查，并提出明确的初审的一些意见。
        （四）上报
        房地产的主管部门应当向住房和城乡建设部提交初步的审查意见和所有申请的材料。
        （五）审核
        住房和城乡建设部进行审核，作出行政许可的决定。
        （六）房地产开发资质核定完毕
        准予批准的，应当在规定的时间内签发资格证书并交付给申请人。房地产开发企业资格可分为一级，二级，三级，四级和临时资质。一级资质由住房和城乡建设部审批，二级及以下资质由省，自治区，直辖市的人民政府房地产行政的主管部门直接审批。
        （七）房地产开发企业资质的办理应满足以下条件：
        1、房地产开发的企业应具有经房地产开发的主管部门备案的房地产开发项目手册。
        2、房地产开发的企业应近三年内无特定违法违规行为。
        3、房地产开发的企业应具有完善的质量保证的体系，在卖商品房的过程中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。
        4、房地产开发的企业申请资质应没有发生过重大工程质量的事故。
        三、房地产开发资质延期的注意事项
        1、延续时间
        企业拿到手的房地产开发资质的证书，按照国家对企业资质的管理规定，有效期为3年。需要注意的是，在正常的四个等级房地产资质之外，新办企业还可以申请暂定资质，暂定资质的有效期为1年。如果企业的证书有效期即将截止，那么最好在截止前30天提出申请，以便有充足的时间进行准备。
        2、延续条件
        房地产资质的延续，与企业正常申请资质时一样，都需要满足人员、职称等要求。不过，在延续条件中，还多了近年来的工程项目业绩。所以，在办理资质延续时，还要依据条件，准备证书领取后的房地产开发相关业绩材料。
        3、延续材料
        办理房地产资质延续，最重要的材料就是企业原有的资质证书。除此之外，还要有企业拿到证书后，在房地产开放方面的经营材料。同时，在公司提交的信用档案中，还要求没有出现质量或安全问题的相关证明。
        4、延续流程
        企业在上报了资质的延续申请后，当地建设的主管部门应当进行一定的审核。为了持续审查房地产的开发资质，一般审查时间为10个工作日。审核结果出来后，将予以公布。而申请通过的企业，就可以在当地的主管部门上交以后，拿到省厅发的新房地产的开发资质证书。
        四、结束语
        房地产开发企业的资格管理是企业管理者面前的一个新课题。提高管理人员的素质和核心竞争力是企业管理者需要关注的一个问题：相关的负责人员在与相关部门的审计积极配合时，需要创新管理的模式，优化工作的流程。
        参考文献：
        ［1］周春艳.宝山区房地产开发企业发展及资质管理研究［J］.上海房地，2017，（07）：38-42.
        ［2］李涛.论新形势下我国建筑T.程施工监理存在的问题及其对策［J］才智2015，（22）：29.