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浅谈建设工程模拟清单的编制方法

发表时间：2020/8/24 来源：《基层建设》2020年第10期作者：王东晓

[导读] 摘要：随着国家对房地产政策的调控不断加强，房地产市场的竞争愈加激烈。

        广州城建开发工程造价咨询有限公司广东省广州市 510000
        摘要：随着国家对房地产政策的调控不断加强，房地产市场的竞争愈加激烈。在项目初步设计阶段使用模拟清单招标可以缩短开发周期，加快资金流动。本文分析讨论了模拟清单的编制方法和注意事项，并对模拟清单招标时对应的合同条款约定的注意事项进行了研究，以减少使用模拟清单招标时合同履行中的问题。
        关键词：工程量清单、模拟清单招标、合同条款
        0引言
        随着国家对房地产政策的调控不断加强，房地产市场的竞争愈加激烈。为了减少资金成本的压力加快资金回笼的速度，更多的房地产企业从拿地到报建到开工的时间也大大缩减。但是，确定设计方案完成施工图的编制，时间又是漫长的。为了节省时间，在施工图设计的同时，可以完成招标工作，模拟清单招标便应运而生。
        1工程量清单的编制方法
        工程量清单的编制方法应根据项目的特点、进度、施工图纸是否具备等条件来确定使用哪种工程量清单编制方法。
        传统的建设工程招标，工程量清单的编制是在施工图具备的情况下，依据现行的国家清单计价规范，按照施工图计算工程量。
        为了加快项目开发的进度，在项目初步设计方案确定后，即可使用模拟清单进行招标。模拟清单招标需要招标清单编制人员，根据现有的项目初步设计方案信息，参考类似项目的经验，经与设计人员、甲方现场管理人员等进行充分沟通，列出模拟清单，预估清单工程量，然后结合市场价编制招标控制价进行招标。
        2编制模拟清单需具备的条件和资料
        由于编制模拟清单时，项目仅有初步设计方案，为了使模拟清单的列项更准确更全面，在编制模拟清单时，应尽量收集足够多的各方面的信息和资料。通常需收集以下基础资料：
        1）招标文件及招标范围：招标范围是编制清单最基本的依据，比如根据招标范围确定是否含有土石方开挖工程、基坑支护工程、桩基础工程、防水工程、机电安装工程、市政排水工程、二次装修工程等，是否含有相关检测工程等。
        2）初步设计方案：根据初步设计方案了解本次招标的建筑规模（包含建筑面积、建筑高度、栋数、业态等）、基础形式、支护形式、地下地上各层层高、所使用的混凝土标号范围、防水保温的材料的种类及参考做法、外墙的做法、装修做法等。
        3）地质勘察资料、场地管线探测资料。
        4）机电设备清单，包含设计名称、型号参数、数量等
        5）专业工程的暂估价的专业及暂估金额。
        6）项目的整个的合同结构策划。
        7）限额设计指标。
        3编制模拟清单的方法和注意事项
        3.1模拟清单的编制方法：
        1）首先需详细看招标文件，详细阅读招标文件中的承包范围，列项内容需与招标范围相对应。根据常规的经验判断，招标范围中无明确列出，初步设计阶段图纸也无法体现的项目，需及时与设计和业主沟通。
        2）在列项前，先与设计和业主相关人员组织开会进行相关情况交底，了解项目的周边的环境、现场条件、项目规模、使用功能、初步设计方案、可能发生的计划调整的方案等相关情况[1]。
        3）根据招标范围和初步设计方案，寻找类似项目的工程量清单，参考类似项目的清单列项，结合本项目的特征，进行清单项目的特征的修改和编制。
        4）分部分项工程：参考类似项目的消耗量指标，对清单工程量进行调整计算。土石方工程量可根据建筑基底面积与地下室的深度估算，土方和石方的量，可以根据地质勘察报告中的土层分布情况分别估算。

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钢筋、砼、砌体、模板、抹灰、外墙、天花等可以根据类似项目的消耗量指标进行估算总量，然后摊分至各个不同的清单项目中。根据各部位的建筑面积可以估算外墙面积、内墙抹灰面积、屋面面积、地面面积、天花面积、脚手架面积、地下室地面面积等。工程量估算后，与设计限额指标进行对比分析，不能高出设计限额指标，也不能比设计限额指标低太多。
        5）措施项目费：一是按政府有关文件规定按费率计取的项目，如安全文明措施费等。二是根据招标文件中的承包范围、技术方案要求中需要承包人实施的内容或承包人责任中需要承包人实施的内容等列项。
        6）其他项目清单：按照合同结构策划，列出专业工程暂估价等项目。
        3.2编制模拟清单需要注意的事项：
        1）在清单编制阶段，与设计、业主人员及时沟通，并将影响清单列项的内容写进会议纪要，各方签名确认。对于后期变更方案可能会引起纠纷的项目，对业主提出合理建议，由业主、设计人员在招标阶段对方案内容进行谨慎思考，方案比对，减少后期的变更的可能性。
        2）对于土石方工程，在有地质勘查资料的情况下，避免结算时计算的复杂性，可以按照土方和石方综合考虑的方式列项。若模拟清单列项阶段无地质勘察报告，则可以将土方、石方分开列项，并在合同中约定土方、石方的划分定义，计算方法等，避免结算时进行扯皮。向业主项目人员了解现场的情况，确定土方是否需要外运、土方回填是否需要外购土等。
        3）基坑支护、基础工程：与设计业主沟通，按照现有方案的拟选用的基础形式列项，同时可以将备选方案也列项，以免后期方案变化引起投标清单价格无效。
        4）对钢筋、混凝土、砌体等有多种型号的项目的列项，应尽量全面，以免后期需变更单价。
        5）对于屋面、防水、装修等，按常规清单列项有多个工作内容的项目，可以按工作内容分开为几个清单项目列项，避免日后其中一个工作内容变化，整个清单项目需变更单价。
        6）作为招标代理或者造价咨询公司，应注重数据的积累，建立工程项目的造价数据库，并根据项目的实施阶段，及时更新数据库的数据，为模拟清单的编制提供数据的支持。
        4模拟清单招标对应的合同条款设置需注意的事项：
        1）由于设计深度不够，模拟工程量清单不可避免会有工程量清单漏项、工程量偏差、项目特征不符等问题。因此，因此在合同专用条款应明确工程量清单漏项、工程量偏差、项目特征不符等的定义，并有是否进行价格调整及价格调整方法的相关约定。
        2）在合同专用条款中，约定属于工程变更的情况，合同履行过程中发生的哪些情形，应按照变更的相关约定处理。为了更有效的控制合同价款，避免变更超出合同价偏多导致超付的情况，需要在合同中约定若超出合同价一定的百分比，需重新签订补充合同，签订补充合同后方可继续付款。
        3）模拟清单招标，相对于施工图工程量清单招标，会有许多项目特征变化的情况。为了避免承包单位因项目特征变化而要求重新计价来达到提高合同价的目的，应在合同条款中注意约定新增单价的计价方式，明确类似项目的价格换算方法。比如只是主要材料发生变更时，则只调整该材料价差并计取税金，其它单价组成部分均不予调整；而对于只是个别工作内容增加或调整的，则根据原单价分析表，只在类似综合单价基础上调整该新工作内容价差及其税金，原管理费、利润保持不变。
        4）由于在模拟清单编制阶段，项目各项条件不太成熟，会导致承包商的措施项目费用变化较大。因此应在注意在合同条款中约定措施费的调整方式。对于可计量的措施项目，比如模板、脚手架等尽量采用综合单价包干的方式，而对于不可计量且条件相对较成熟的措施项目尽量采用包干的形式。当实际建筑面积与招标文件中提供的总建筑面积相差超过一定百分比时，与建筑面积有关的措施费项目可以按相应比例进行调整。若实际结算时分部分项工程费总额与合同清单中的分部分项工程费总额对比超出一定百分比时，对以分部分项工程费为计费基数的措施费可以按相应比例进行调整。
        5结语
        虽然模拟清单是在无施工图的情况下编制的，但是如果能够掌握编制方法，并在合同中相应约定相关条款，利用模拟清单招标可以达到提前开工，缩短开发周期，加快资金流动，达到开发商和承包商双赢的效果。
        参考文献：
        [1]陈敏.浅谈房地产项目模拟清单编制的流程及要点[J]招标与投标，2016.7