佛山市禅城区不动产登记中心 广东佛山 528000
摘要：在深化不动产登记“放管服”改革、推进审批服务便民化进程中，探索不动产登记结合信息化技术和电子政务发展，推行为企业和群众提供少跑动、少逗留、不聚集、不见面的不动产登记全程网办新模式。
关键词：不动产登记 全程网办 互联网+不动产登记
我国不动产统一登记制度实施以来，各地深化“放管服”改革、推进审批服务便民化，不动产登记提速及各项便民利民服务措施得到广泛而迅速地落实，工作成效明显。近段时间，“互联网+不动产登记”服务改革初见成效，从“线下跑”向“网上办”、“分头办”向“协同办”转变，全面推进“一网通办”。一些地方先行先试，推出了不动产登记全程网办模式，让企业和群众办理不动产登记像“网购”一样方便，初步实现了不动产登记“不见面审批”“零跑腿”“全程网办”。
一、推行不动产登记全程网办的背景
1.我国不动产统一登记制度全面落地。2007年3月16日，我国颁布《中华人民共和国物权法》，明确规定“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。2014年11月24日，李克强总理签发国务院第656号令《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起实施。其规范和指导了我国如何开展不动产统一登记工作。建立和实施不动产统一登记制度是一项重大的改革任务和系统工程，对于保障不动产交易安全，保护不动产权利人的合法财产权，夯实社会主义市场经济基础具有重要作用。
2.不动产统一登记深化“放管服”改革、审批改革，解决发展过程中出现“中梗阻”现象。不动产统一登记制度全面落地实施以来，一些地区分散登记遗留的历史问题逐步显现，不动产统一登记工作从全面启动到规范运行尚处于磨合期和过渡期，出现了部门衔接不顺畅、办事效率低等“中梗阻”问题。中央、国务院作出了深化“放管服”改革、推进审批服务便民化等重大决策部署，全国各地积极落实各项减证利民举措。深化“互联网+政务服务”，推进政务服务“一网、一门、一次”，让企业群众办事“只进一扇门”、“最多跑一次”，全面推进不动产登记便民利民工作。
3.全程网办是社会经济发展、科学技术创新、疫情防控新形势下的必然产物。党的十八大以来，我国高度重视以信息化推进国家治理体系和治理能力现代化，强调要加快推动电子政务。国务院将“互联网+政务服务”作为深化“放管服”改革的关键环节，专门印发文件，作出全面部署。现今，在疫情防控新形势下，为了有效减少群众因办证在服务大厅聚集，降低疫情传播的潜在风险，同时使不动产登记工作秩序达到复工复产的要求，全程网办就是探索为企业和群众提供少跑动、少逗留、不聚集、不见面的不动产登记办理新模式过程中的必然产物。
二、不动产登记全程网办的发展情况
1.“全程网办”是什么意思？全程网办即企业和群众从申请到办结无需到不动产登记服务大厅窗口提交材料，全程通过网络、快递等形式受理办结。实现不动产登记服务事项全流程在线办理，让企业和群众足不出户就能轻松享受到“不见面，马上办”的不动产登记服务。
2.全程网办的发展模型。
（1）初期建立的房屋、土地登记系统对接法院查控网模式，是最原始的全程网办发展模型。“查控网”是法院因对案件当事人及其财产的查控要求，通过专用网络以标准化的数据格式向包括房屋、土地登记（现不动产登记）机构等各联动单位发送查控要求，各联联动单位及时通过网络以标准化的数据格式反馈协助查控结果的财产查控平台。它实现法院网上实时送达查封、查询不动产的法律文书，登记机构实时作出查封登记、及时作出查询回复，体现了查封登记全程通过网络的形式受理和办结。
（2）近年来各地推进“互联网+政务服务”过程中，已经全面开展“互联网+不动产登记+金融”服务。将不动产登记服务前移,在保障不动产登记信息安全的前提下，将金融机构变身不动产登记便民服务点，群众办理抵押业务可在申请贷款的同时递交办理不动产抵押登记的资料，无需再到不动产登记服务大厅窗口提交材料，金融机构通过网络提出抵押登记申请，登记机构依法依规在线审批，将登记信息及电子证书信息通过网络发至金融机构，实现了抵押登记全程网办。从全国范围看，“互联网+不动产登记+金融”服务模式也是目前不动产登记“全程网办”的主体形式和工作内容。
（3）个别具备条件的地方先行先试，将更多不动产登记业务纳入全程网办模式运行。推动实体大厅向网上大厅延伸，把实体大厅、网上平台、移动客户端、自助终端、服务热线等有机结合起来，实现网上咨询、预约、申请、查询、反馈、不动产权证书（证明）电子证照推送等服务，打造“不打烊”的“数字不动产登记”。对于与企业和群众生产生活关系最密切的重点领域和办理量大的高频事项，在抵押登记初步实现全程网办的基础上，分阶段、分步骤推进商品房买卖转移登记、二手房买卖买转移登记等业务全程网办。
三、全程网办的难点
1.全程网办业务开展的技术特点：
（1）申请人申办、领证环节无需到不动产登记服务大厅窗口。
（2）申请人无需以亲自到不动产登记服务窗口的方式提交申请材料。
（3）不动产登记受理、审批、登簿等全程通过网络完成。
2.实现全程网办的技术要求及难点：
（1）不动产登记机构查验申请主体工作从线下改成线上。
申请登记是最主要的登记启动形式，除了法律、法规和《不动产登记暂行条例》另有规定外，不申请不能启动登记程序。在原有不动产登记服务大厅现场办理不动产登记模式下，申请不动产登记，申请人本人或其代理人应当到不动产登记办公场所提交申请材料并接受不动产登记机构工作人员的询问。通过现场查验申请人身份证明和根据不同申请登记事项询问申请人有关情况，达到确保申请登记的事项是申请人的真实意思表示，保护不动产权利人合法权益的目的。
通过“查控网”和不动产登记系统对接，全程网办查封登记，以及通过“互联网+不动产登记+金融”服务全程网办抵押登记，这两种模式得到广泛发展，其重要原因是他们的申请客户端都是特定的、具体的法院或金融机构，而且网上申请抵押登记时，金融机构按规定履行“互联网+不动产登记+金融”服务的义务——查验抵押人真实性和抵押人抵押不动产的真实意思表示。所以查验申请主体工作在上述两种登记模式下是运作良好的。
全程网办模式纳入更多不动产登记业务向纵深发展时，更多情况下将是遇到不特定的申请人通过网络线上申请不动产登记。申请人既没有在不动产登记服务大厅现场，也没有在特定的金融机构服务点现场。在缺乏现场人工查验申请主体的情况下，如何识别和查验某种特殊情况如限制民事行为能力人和无民事行为能力人的申请并及时纠正，确保线上申请人的确是不动产登记申请人本人或合法的代理人，确保线上申请的确是不动产登记申请人的“真实意思表示”，是目前需要探索的技术难点。
（2）申请人网上提交不动产登记申请时以提交申请材料电子版为主要形式，实物材料可以通过快递方式寄送或通过相关部门数据共享的方式免提交实物材料。
不动产登记申请材料一般归类为：1.登记申请书。2.身份证明材料。3.取得不动产权利的相关证明。4.其他证明材料。在这些材料中，一部分是可以通信息共享手段获取或验证的信息不再要求申请人提供相关实物材料的。如包括身份及户籍信息、工商登记、婚姻登记、社会组织（社会团体和民办非企业单位）法人登记、公证文书等信息的可以与相关部门实时互通共享；对需要重复使用的地址证明、委托书等文件，开发文件备案库的功能，通过备案库实现实时查看、调取、更新；自然资源部门内部审批结果物，包括用地批文、出让合同、“三旧”改造有关资料、土地储备有关资料可以通过部门内部信息共享获取。一部分则是暂时必须查验实物材料的。对于涉及暂时必须查验实物材料的业务，实物材料通过快递方式送达后再审核登记申请，将会使业务办理时间超出规定的时限。若完全取信于这些材料的电子影像或扫描版而不通过信息化手段辅助验证，存在一定的法律风险。所以申请材料尽可能通过信息共享手段获取或验证，才能达到全程网办方便快捷的内在要求。这也是全面推广全程网办的技术难点。
（3）健全不动产登记信息，“让数据多跑路，让群众少跑退”，实现不动产登记全程通过网络完成。
数据就是不动产登记系统的核心，不动产登记基础数据的整合关乎不动产登记的质量和登记效率，是全程网办的技术前提条件。不动产登记建立和发展的时间不长，登记基础数据不完善，整合难度大。实施不动产统一登记之后，国家、省相关部门发布了一系列标准化的文件来规范不动产登记数据的生成，这些新标准、新规范与以往分散登记时期的旧标准、旧规范相比更严格，存量数据无法直接套用新标准进行使用，必须要先进行数据整合和清洗才能应用于不动产登记业务。另外，因土地、房屋登记的时间跨度较长，历史遗留问题较多，历史数据存在较多特殊情况，无法通过数据整合等技术手段批量处理，只能人工核实后再按照新的登记规范进行处理。不动产登记数据的现况，是制约不动产登记全面实现“互联网+不动产登记”、“全程网办”的核心问题。
四、解决全程网办难点的途径
1.推行申请人识别认证技术。
（1）系统自动人脸识别认证。建设政府统一身份认证平台或权威第三方人脸识别认证平台，大力推广人脸识别身份认证。申请人通过人脸识别认证，确保申请人本人或合法代理人本人提出不动产登记申请。
（2）录音录像人工识别查验。探索通过对人机对话询问和朗读声明的过程进行录音录像，由不动产登记审核人员在后台查验录音录像记录，识别线上申请是否不动产登记申请人的“真实意思表示”。
（3）电子签名。登记申请书、不动产买卖合同等推广使用的符合《中华人民共和国电子签名法》规定条件的可靠的电子签名，与手写签名具有同等法律效力。
（4）电子印章。加快电子印章在电子证照签发过程中的应用，推动业务办理全流程电子化，提升办事效率。电子印章与实物印章具有同等法律效力，加盖电子印章的电子材料合法有效。
2.强化不动产登记相关的数据共享和调用。
（1）建立自上而下的数据共享和调用机制，由政府政务服务数据管理部门牵头对接各政府电子证照库，并为相关业务部门开辟电子证照数据共享端口，实现数据共享的最大应用。
（2）相关业务部门要大力推动电子证照签发和应用工作，通过专线系统及时将证照类审批结果共享到电子证照库，将文书、批复等非证照类审批结果以及电子档案通过数据共享交换平台共享。
3.加快完善不动产登记数据系统。
（1）全面完成集体土地所有权、城镇国有建设用地使用权和房屋所有权的存量现势登记数据清理、关联挂接、补录补测和整合入库等工作。加快推进“房地一体”的宅基地使用权和集体建设用地使用权确权登记颁证工作。
（2）通过查阅历史档案、梳理不同阶段各类不动产登记信息，完成登记簿信息录入和纸质资料扫描，补充完善相关登记信息，关联理顺上下手登记关系，开展自首次登记到现势登记以来的历史登记数据清理整合工作，建立健全“全生命周期”不动产登记数据库。
（3）全面提升日常登记和数据接入质量。进一步加强业务管理，规范登簿行为，及时补充完善现有登记簿和数据库中登记内容缺失或填写不规范的内容，保障登记簿和数据质量。
参考文献：
[1]《国务院办公厅关于印发进一步深化“互联网+政务服务”推进政务服务“一网、一门、一次”改革实施方案的通知》（国办发〔2018〕45号）
[2]《自然资源部关于全面推进不动产登记便民利民工作的通知》（自然资发〔2018〕60号）
[3]《国务院关于加快推进全国一体化在线政务服务平台建设的指导意见》（国发〔2018〕27号）
作者简介：彭智坚，工作单位：佛山市禅城区不动产登记中心，联系电话：0757-82345072，13435407370传真：0757-82345069，电子邮箱：65270385@qq.com,通讯地址：广东省佛山市澜石（国际）金属交易中心会展大楼第四层A区之一佛山市禅城区不动产登记中心，邮政编码：528000