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不动产登记与房屋交易管理林冬梅

发表时间：2020/8/19 来源：《基层建设》2020年第10期作者：林冬梅

[导读] 摘要：近几年，我国房地产市场虽然逐渐趋于饱和，但仍发展迅猛，然而对应的交易与不动产登记管理并未跟上发展速度。

        桂平市不动产登记中心广西桂平市 537200
        摘要：近几年，我国房地产市场虽然逐渐趋于饱和，但仍发展迅猛，然而对应的交易与不动产登记管理并未跟上发展速度。随着物权法、房屋登记法这些相关法律的出台，这些问题得到了一点缓解。然而就当前的整体情况来看，在不动产登记和房屋交易的整合方面，有着不少漏洞并未解决。因此，本文在讨论房地产交易管理现状的同时，也切合实际地思考了相应的对策以及深入改革的可能性。并以此来保障房地产相关权利人的合法权益。
        关键词：不动产登记；房屋登记；房租交易管理；不动产
        随着社会经济的发展和人们法律意识的渐长，人们对于自己经济与财产的掌握也有了很大重视，越来越多的人进行不动产登记，而在不动产的登记过程中，我们要注意许多事项。不动产指的是不能够将其移动或者移动之后会损害其经济价值的事物，本文就主要针对于房屋不动产进行了讨论，研究分析了登记与交易管理之间的注意事项以及联系。
        一、不动产登记中心的几种形式
        由于现代社会人们的物质质量逐渐提高，所拥有的房屋数量也在增加，人们在进行不动产登记时，需要在登记中心对房屋进行登记，而不动产登记中心又存在下面几种形式：
        1.1由政府办成立
        一般在经济较为发达的地区，会存在一个相对独立的不动产登记中心，这个中心是由政府办成立，主要是进行房屋登记。这种登记中心里面一般有较多的人力和物力，在办理手续时也有比较好的管理方式，比较容易办理一系列手续。
        1.2由国土局下设成立
        由国土局下设成立的不动产登记中心也分为多种，其中一种用于短时间对相对简单任务进行登记，一般会通过一定的平台，将登记者的信息传送到不动产登记中心。这一类登记中心任务相对较轻松，也比较省时。
        第二种登记中心的主要职能比较广泛，会用来进行一些比较复杂的登记工作。该中心不仅进行房屋登记，所以会与一些其他的登记部门相联系，其中的管理也会不大具有针对性。
        第三种由国土局下设成立的不动产登记中心所履行的职能更为复杂，其中包括各种不动产的登记，现在我国不动产登记中心一般都是这种形式，但在该登记中心中有关房屋登记和房屋交易管理一方面没有明确界限。
        二、不动产登记与房屋交易管理的原则
        2.1房屋与土地使用权交易登记统一原则
        房地产在交易过程中，不管是权力人转让房地产或是抵押房地产，于此有关的房屋，其所有权与使用权必须统一转移登记到另一方。在此要注意的一点就是，房屋的土地使用权和所有权是一体的，也就是说，没有办法进行单项转移。如果这么做了的话，则会有权利状况不一致的情况发生，权利人的合法则无法得到保障。正因如此，遵循房屋与土地使用权的统一交易是实现房地产市场稳定的基本要求。
        2.2房地产交易登记法定原则
        随着时代的发展，我国的房地产市场日趋成熟，但在交易管理以及不动产的整合管理方面，还存在着很多漏洞。因此在许多交易中会出现不尽人意的情况，为了解决这些问题，国家出台了不少相关政策，在此过程中充分考虑各方的合法权益，降低交易风险，对开发企业、中介机构以及购房者加以规范，这些问题基本上能得到很好地解决。
        2.3房地产交易价格管控的原则
        由于房价的不断上涨，使得政府不得不进行调控。目前大部分城市以及得到了很好地调控，住房不妙深入人心，对于城市的稳定可持续发展有着一定的作用，缓解老百姓的购房焦虑成为首当其冲的目标。除却以上这些，商品房预售和现售价格审批，二手房交易价格申报机制还应在较长一段时间保持。只有这样，才能巩固来之不易的调控成果，及时给政府提供真实有效的数据，为因城施策提供大数据保障。

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        三、房地产交易与不动产登记管理中存在的问题
        3.1房地产交易过程中存在的问题
        房地产从改革开放以来，一直处于在发展的程度，大约在上世纪90年代是房地产发展的黄金时期，到21世纪10年代市场逐渐趋于饱和状态。在此过程中，土地拍卖价格一直在随着升高，从好的一面看地方政府的财政收入和基建投入也因此不断提高，促进了城市和经济的发展。然而不可忽视的一点是，有不少劣质高价的售卖商，乘着房价上涨的小船，进行的劣质交易不仅损害了交易者的利益，还对房地产市场的整体有着不小的损害。这使得人们不仅越来越买不起房，甚至连人身安全都无法得到保障。与此同时，我国的房地产交易管理与不动产登记整合仍处于初阶状态，不少方面存在漏洞，市场价格申报评估机制的不合理、交易资金存在风险、救济机制缺乏、房价过高等一连串的问题使得商品房长期处于闲置状态，房屋交易量也下滑。由此看来，完善优化房地产交易管理和不动产刻不容缓。
        3.2房地产交易和不动产整合问题
        尽管目前不断在完善房地产交易和不动产的整合方面的问题，却还是有多数城市房地产交易和不动产登记整合的不彻底，而简化环节，便民利民做的也缺的不少。而房屋交易和徒弟使用权分离的模式，办理房屋交易手续，必须先在房屋交易部门办理所有权证后，再去土地登记部门办理土地使用权证。不动产整合统一登记后，大多数城市“交易登和记分离”模式下，办理房产转让手续，还是得先到房屋管理部门办理房屋买卖合同网签和交易备案手续。这样的模式，使得原本不方便的交易流程更为繁复，而在办理一个又一个的手续过程中，摩擦在所难免。由此看来，进行“一站式办理”的整合是当务之急。
        四、房地产交易管理与不动产登记优化的对策
        4.1加强房地产交易管理与不动产登记的有机结合
        众所周知，房价即使在管控下，也是出于不断上涨的阶段，究其原因，不过是城市化使得土地资源愈发紧张造成的。无法从根本上解决这个问题，但是我们可以从管理阶段改善。要想在已经饱和的市场环境下实现房地产行业的稳固发展，就不得不加强房地产一级市场的用地管理。合理规划利用，避免土地资源的浪费。因地制宜，在不同的地貌不同的地理环境，建设相应的性价比最高的建筑不失为一良策。政府应当加大调研力度，总结出下一套适应当前形势的政策，打消地方政府对土地资源的过度依赖。通过不动产登记的各项数据指标汇总分析，结合各地实时状况，政府才能制定适合本城市的具体措施。全面运用财政、规划和市场调控等手段，让土地资源得到较好的配置。土地资源的合理利用优化，是房地产行业健康稳定发展的良好保障。
        4.2推动房地产交易与不动产登记的深化改革
        要想做到深化改革，就不得不放弃部分眼前的利益，以大局观为重。当前状况是，大多数城市虽然实现了不动产形式的统一登记，但前面说到过的交易登记的分离，使得房屋交易职能也被拆分。房屋交易由房地产主管部门负责，而不动产登记则是由自然资源管理部门负责。如果要实现真正的统一登记，还是绕不开房屋交易和不动产登记职能的整合问题。这个方面，福建和厦门的“房地合一”模式已经走在了前面，设立不动产交易管理部门，然后再由上级房地产部门和资源管理部门进行双重管理，相应职能可稍微下放，如此一来，很多问题就能解决。
        4.3提高网络化管理系统应用和区块链技术创新
        之前说到房地产市场的饱和，很多房地产商为了卖房，更换了营销方式，近几年来层出不穷的售房APP，二手房交易APP都是这些房地产商去陈追新的表现。可由此看出，网络发展以及成为社会经济市场不可或缺的一部分，网络平台可以向购房者提供更为优质和便捷的服务，甚至房地产交易和登记都可以通过网络平台完成。与过去的人工模式相比，数字化信息技术模式可能少了一点人情味，但是从效率和质量来讲要优质的多。人们可以从平台上找到自己理想中的户型，通过网络平台与客服交流，再进一步线下看房，最终敲定进行交易。这不仅方便了人们的生活，还为房地产市场的稳定发展大大提供了保障。
        参考文献：
        [1]谢登峰.对房产交易和产权登记中几个常见问题的研究[J].四川建材，2017，43（1）：154-155.
        [2]余洋.我国房地产不动产登记制度的缺陷与改进[J].中国房地产业，2017（12）.
        [3]晏雨薇.我国房地产不动产登记制度研究[J].城市住宅，2017，24（03）：80-83.