摘要：宅基地因其承载着农民的生活居住、风险保障、归属承继、支持生产、情感寄托及资本化等多重功能对于中国农民具有非凡意义[1]。伴随着城市化和工业化的迅速发展，农村大量剩余劳动力涌入城市，其中一部分农民在城市安家后遗留下大量闲置的宅基地与农房。受现行宅基地制度的制约和“落叶归根”传统观念的影响，这些宅基地与农房难以实现公开合法合理的流动，成为了沉睡的资源。同时，随着农民家庭收入水平的提高，宅基地作为农民帮助维持生计的社会保障功能在不断弱化，而其作为农民重要不动产的经济价值在不断凸显。2018年，新华社受权发布的中央一号文件针对农村大量闲置、浪费宅基地这一沉睡资源，提出要探索其所有权、资格权、使用权“三权分置”，并要求推进“房地一体”登记发证，此举的目的在于通过显化宅基地及农房的财产价值进一步促进宅基地的合法合理流转。
关键词：房地一体不动产；宅基地流转；问题研究
引言
“房是基础，土地是根”，房屋与土地是农民赖以生活的基础和根本，宅基地更是为农民提供稳定居住生活发挥了重要作用。当前，我国正处于工业化和城镇化快速发展阶段，人地矛盾日益突出，农村宅基地闲置现象日加严峻，农民虽拥有潜在的“巨大财产”，却不能享受其带来的资产收益，造成了严重的资源和资产浪费。因此，盘活农村宅基地成为中国农村发展中一项不容忽视的基本问题。为解决这一问题，2018年中央一号文件首次提出宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，即“实行宅基地集体所有制，保护宅基地农民资格权和农民住房产权，适度放开宅基地和农民住房使用权”。中央一号文件连续三年提到农村宅基地改革问题。国家长期以来一直关注这项政策，并继续努力。截至2019年9月，全国共有79个宅基地“三权分配”试点地区，各地正在积极开展“三权分配”政策试点工作。
1农村房地一体不动产登记及宅基地流转的研究概述
农村房屋房地产登记的相关概念及历史沿革“房地产登记”是根据《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度。它是指国家专职部门应权利人或利害关系人的申请，将不动产的物权及其变动记录在不动产登记簿上，将分散在土地、住房、农业和林业部门的不动产登记职能整合为一个土地部门。农村房地产权利登记是指农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权和地上房屋所有权、农村土地承包经营权、林权和其他农村房地产的统一登记。
2因地制宜开展房地一体的权籍调查
各地要开展房地一体的农村权籍调查，将农房等宅基地、集体建设用地上的定着物纳入工作范围。对于已完成农村地籍调查的宅基地、集体建设用地，应进一步核实完善地籍调查成果，补充开展房屋调查，形成满足登记要求的权籍调查成果。对于尚未开展农村地籍调查的宅基地、集体建设用地，应采用总调查的模式，由县级以上地方人民政府统一组织开展房地一体的权籍调查。农村权籍调查不得收费，不得增加农民负担。
农村权籍调查中的房屋调查要执行《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》有关要求。条件不具备的，可采用简便易行的调查方法，通过描述方式调查记录房屋的权利人、建筑结构、层数等内容，实地指界并丈量房屋边长，简易计算房屋占地面积，形成满足登记要求的权籍调查成果。对于新型农村社区或多（高）层多户的，可通过实地丈量房屋边长和核实已有户型图等方式，计算房屋占地面积和建筑面积。
3房地一体不动产登记对宅基地流转的影响
3.1房地一体不动产登记为宅基地流转提供法律依据和政策保障
宅基地“三权分置”改革呼吁要增加农民的财产性收入，但受制于法律法规的不健全以及种种现实因素的制约，农民享有宅基地的使用权却存在农村大量宅基地闲置、低效利用的情况，导致了土地资源的严重浪费。
作为农民最主要财产的农房仍然单一地承担着居住保障的功能，宅基地和农房的财产性权利难以实现。通过将农房与宅基地一起并入不动产登记，房地一体，为农民住房财产性权利抵押、担保、转让提供了法律依据和政策保护。
3.2房地一体不动产登记为宅基地改革奠定制度基础
房地一体不动产登记为宅基地改革奠定制度基础房地一体不动产登记的范围除了房屋等建筑物、构筑物所有权，还包括建设用地使用权，集体土地所有权、宅基地使用权，及林地、草地、耕地等土地承包经营权等。确权是流转的基础，对房地进行统一登记并没有动摇我国现阶段土地所有制度，反而通过变革原有土地制度中不合理、不完善的部分使之法律化和规范化。对宅基地及农房进行确权登记为宅基地改革奠定了重要的制度基础
3.3房地一体不动产登记将促进宅基地流转市场的发展
在我国农村宅基地和集体建设用地使用权进行确权之前，侵占、违法廉价占用农村土地的现象频繁，宅基地流转相对活跃的城乡结合部也多以不合法的“隐形”交易形式存在。房地一体不动产登记通过明晰农房和宅基地使用权的权利界限和权利归属，将有效减少因宅基地权属不明引发的市场争议。此外，房地一体不动产登记过程中需明确土地面积和用途、评估其价值，市场主体在此基础上可以对农村土地使用权实行竞争模式，在优化农村土地资源配置的同时促进宅基地流转市场的发展。
4房地一体确权登记工作原则
1.对确因违法超占不足一间房屋等原因暂时无法拆除的，可对批准面积进行确权登记发证，对违法超占部分应在登记簿、证书记事栏内注明超占面积，超占部分待今后拆建、翻建时予以拆除。宗地图按实际使用范围绘制，能区分违法超占位置的应当用虚线标注；如确实无法区分违法超占位置的，应当注明批准面积和超占面积，但违法超占面积不确认使用权。
2.对非本农村集体经济组织的农民，因新农村建设、地质灾害防治等原因，经依法批准异地建房的，在落实原宅基地处置政策后，可凭相关权属证明文件办理使用权确权登记。城市居民非法购买农村宅基地的，一律不予确权登记。
3.对于已经颁发了土地使用权证书及房屋产权证书的农户，需要办理新的产权证的，必须收回原宅基地土地权利证书及房屋产权证书；当事人在申请办理新的登记手续时，应当同步办理原产权注销登记手续。对当事人未按规定申请办理原产权注销登记的，国土资源部门应当责令当事人限期办理注销登记手续；如逾期不办理的，应经公告后直接办理注销登记。对依法继承房屋合法取得的宅基地及房屋产权，不受宅基地“一户一宅”等相关政策的限制，应当予以确权登记。
结束语
在此轮宅基地改革背景下可以同时探索多样的市场化发展如对于闲置的宅基地可以通过建立完善的农村宅基地管理政策体系，秉持农民自愿的原则，创建宅基地有偿的退出机制，进一步助力租售并举的住房体系变革，稳步推进农民住房入市抵押、转让，助推农村集体土地资源配置优化。宅基地制度改革与集体建设用地建设租赁住房工作协同推进，进一步助力租售并举的住房体系变革，稳步推进农民住房入市抵押、转让，助推农村集体土地资源配置优化。
参考文献
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