摘要：房地产是一个资金密集型行业，开发房地产需借助合理且有效的融资手段。随着国家经济的不断发展，房地产业的要求也越来越高，其投融资体制也在不断变化，尤其是宏观调控力度的加大。现有的融资渠道较为单一，对银行贷款的依赖度高，逐渐成为资金瓶颈。在此，解析最新房地产政策和融资方式，剖析融资存在的问题。
关键词：房地产经济；融资方式；创新路径
一、近年来房地产经济主要的融资方式
房地产经济是从事开发和经营为目的一种自主经营、独立核算的经济模式，在融资方式上主要有内部融资和外部融资两种。
1.内部融资。此种融资方式要求开发商一般会持有一定数量的自有资金且综合实力较强，必要时在内部筹措自有资金。
2.外部融资。
表1 外部融资几种分类形式和概念
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二、房地产经济融资模式以及在其运行中存在的问题
虽然上述很多融资模式，现多为“银行+信托”的融资方式。但从实际情况看，目前房地产还没有真正的形成一个多元化的融资模式，主要还是银行的贷款，其单一模式带来的风险是不可避免的。
主要的原因还是因为我国的房地产融资体系的不健全。导致的一系列问题，比如大多数的投资只考虑短期的效益不考虑企业的一个长期发展，自身资金的不足，这种情况迫使资金过于依赖银行贷款，只有一小部分的房地产公司看清了市场的走向，这对于房地产的发展是一个不利的影响。另一方面，目前关于房地产经济融资方面的管理和制度还处于亟待提升的阶段，而且因为融资模式的单一化，导致目前房地产融资还多是依赖银行业的贷款行为而产生，当然这其中也避免不了很多房地产企业是为了保证自身的利益而采用向银行贷款的方式进行融资，随着国家经济的不断发展，也有部分房地产企业意识到这种单一模式的风险和不足，也在进行积极地改变和创新，但是因为目前整个大市场的融资手段还存在很多不健全，甚至不健康的方式和行为，所以说有一部分还仅仅是盲目的融资，只是估算了简单的数额而没有具体的描述，这对于房地产企业的发展来说影响是巨大的。同时，站在法律层面来看房地产的融资行为，不难发现，目前的房地产融资在房地产产权的明确方面还不够具体，我国的物权制度对房地产融资而产生的物权行为还没有足够明确的条文规定，即缺少有效的法律保护体系，在基金管理方面也没有足够完善的法律体系，加之个人信用度建设还没有形成体系，仅仅如蜻蜓点水般行进，导致对于贷款人的信用度掌握不够准确，一定程度上抑制了融资的多元化。
三、房地产融资政策及创新路径选择
2020年,房地产行业受到新冠疫情冲击,“祸兮福所倚,福兮祸所伏”,熬过对手走向胜利,弯道超车依然可期。2020年房地产市场调控仍将坚持“稳中有进”思路：一方面着重防范经济金融风险，另一方面，加快研究建立长效调控机制，规模化住房租赁企业和住房租赁市场在近年快速发展扩张后步入瓶颈期，甚至诱发风险。
1.灵活的信托融资模式。据统计，房企2019年预计到期有息负债规模为6.8万亿，主要为银行、非银机构贷款以及公司债，自2019年开始，房企各主要渠道融资渠债务陆续到期，进入偿债高峰期。除去项目融资，主要是借新还旧。信托融资相较于传统的银行贷款融资成本较高，但相对于传统商业银行存在风险控制严格、审批流程复杂、地域经营、额度限制等方面，信托贷款交易结构灵活，信托公司发挥其专业的理财优势，可以根据房地产开发商项目的各个阶段设计匹配的融资方案。资金使用相对便利，选择面广、数量巨大、目前是地产公司较为依赖的融资手段。
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2.稳固的养老基金模式。随着人们日益增长的生活水平的提高，对于养老的重视程度越来越高，我国的养老保障模式也逐日建立，基本养老制度的改革和发展要求越来越高，逐步呈现规模化、体系化的发展和完善，随之而衍生的就是越来越多的养老基金将进入资本市场，实现市场化运作。
由于需求的扩大，基本养老保险的覆盖面进一步扩大，基金收入继续大幅增长，资金规模对房地产市场的资金来源有很大潜在的供给。房地产投资是一项中长期投资，其投资回收期较长，占用资金量很大，技术性要求很高，在养老保险基金的营运中，进入资本市场运营是这些积累的巨额基金实现其保值增值的重要途径。房地产企业选择养老基金为融资模式，是今后发展的必然趋势。
3.寿险资金的运用。保险事业随着国民经济和人民日益增长的需求而呈现蓬勃发展的态势，保险公司也在积极寻找符合其资金运用特点的投资渠道，尤其是寿险资金规模大、数额稳定、可运用的周期长，这一点对于房地产经济的融资尤其适宜。近几年来，寿险公司的经营者把不动产权益视为一项有利的投资，能规避银行利率下降带来的风险，还保证资本不受通货膨胀的侵蚀，在未来寿险资金无疑将成为中国房地产市场上最引人瞩目的机构投资者。
结论：总之，房地产融资已成为各房地产企业生死存亡的关键，提高对资本的运作能力，与商业银行合作进行金融创新，同时借鉴国外成熟的房地产融资工具，才能突破目前房地产企业资金供给过分依赖银行的局面，为房地产业融资创造更多的选择。
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