摘要：分析目前老旧小区住宅改造工程的施工建设基本情况，可知在多方面因素的影响之下，导致该工作出现了较多的问题，不利于改造工程的顺利有序实施。本文结合目前老旧小区改造施工的问题进行了概述，并对具体开展此项小区改造施工的要点作以了详细的分析说明，以此希望对后更多的住宅小区改造施工提供思路方法的指导。
关键词：老旧小区；住宅；改造工程；施工技术；管理要点
近年来在社会经济的高速发展之下，人们对生活环境和居住条件的追求越来越高。诸多城市为了改善人们的居住环境，不惜投入了大量的财力、物力进行老旧小区的改造建设，优化旧有建筑的施工功能，提升建筑物的节能环保功能；修复和改善原有老化设施，增加新的设施和功能；改善小区的生活环境，提升小区的形象。小区的改造不仅为广大的人们创造了更好的生活居住环境，同时也提升了城市的形象，助推了城市的现代化建设。但是小区改造涉及到千家万户，施工期间可能会影响到住户的日常生活，还会涉及到拆除居民自己违章搭建的设施，因而，在改造过程中会受到来自多方面的阻力和不配合。这就需要我们的施工单位要充分做好改造施工策划，处理和协调好各方的关系，才能确保小区改造施工的顺利进行。
1 老旧小区住宅的现状
1.1建筑物及设施老化严重，保温措施缺失
当前旧住宅小区部分建于七八十年代，由于城市规划、房屋建设标准、维护管理等方面的问题，已经不能满足人们生活环境的要求。随着时间的推移，旧建筑的主体结构以及基础设施出现了严重的问题，主要有：室内外墙粉刷面褪色、剥落、风化、外墙开裂渗漏、屋面渗水等，电力系统老化，公共照明不足，楼梯扶手腐蚀，表面剥落，多层建筑顶层防渗层老化、下水管损坏、堵塞，排水系统落后等问题。这些问题严重影响了人们的生活质量。
1.2 排水管道和电力管线设施老化严重
目前我国改造的老旧小区多数都是建于八十年代，由于当时的技术水平有限，给排水管道材质都比较差，年代久远就会有不同程度的老化和损坏，电力管线设计负荷满足不了现在用负荷，影响到人们的使用，给人们生活带来不便。排水管一般采用铸铁管。管道经长期使用，锈蚀以及损坏严重。污水从管道中渗出，影响外观也不符合室内卫生标准。其次，由于管道内壁粗糙摩擦系数大，铸铁管内壁易因管道腐蚀而挂垢，所以，导致排水管堵塞，频繁管道的疏浚给人们带来不便以及高昂的维护费用。
由于原给水管道采用钢管，由于历史悠久，钢管容易生锈，饮用水水质受到污染，管道损坏会导致水质变黄，所以，原给水管道不能满足饮用水水质标准。同时，给水管道生锈严重也影响卫生间和厨房间的生活环境和美观，重复维修现象较严重。
由于当时的电力系统规划缺乏前瞻性，虽然已经逐步扩大，但由于大规模使用家电，导致居民区用电负荷快速增长，出现电力供需矛盾普遍。随着时间的推进，输电线路不断老化，线路存在诸多安全隐患，严重影响人们生活质量。这些问题如果不能及时解决，一方面影响住户的使用和生活品质，另一方面很可能导致安全问题的发生。
2老旧小区住宅改造施工技术及要点
2.1外墙改造施工
由于老房子通常为砖混结构，外墙使用涂料进行装饰，经过多年的风吹日晒，外墙出现了裂缝，导致雨水渗漏到室内。因此，进行墙面改造时，对漏水较严重的墙面，可采取注浆堵漏，沿开裂渗水的缝隙处每30cm打一个注浆孔，进行注浆，注浆完成后在进行面层施工。另外，老小区外墙无保温层，在墙体改造施工过程中，可设置外墙保温系统，不仅可以保护建筑主体结构，延长建筑物使用寿命，又能提高墙体的保温效果，减少室内温度变化幅度，提高居住的舒适性，达到提高建筑的整体性能目的。
建筑外墙改造施工过程中，应先将墙面起壳部分清除，然后进行抹灰、找平。涂刷防水涂料，喷涂聚氨酯泡沫塑料，最后涂刷聚氨酯泡沫塑料层，并涂刷防水涂膜浆和内夹玻纤网布抗裂腻子，并抹平、找直，保持阴阳角方正和垂直度，打磨成型。
2.2屋顶改造施工
在屋顶改造施工可采用保温隔热层，这样可以减少阳光直射降低对顶层居民的影响。首先是拆除原屋面架空板，拆除原屋面防水层；清除表面的杂物后，对有损坏的屋面进行找平处理，然后涂刷界面、隔潮等作用的防水涂膜涂料，等硬质聚氨酯泡沫塑料喷涂硬化，形成保温层，再涂上防水涂料。纤维增强抗裂腻子也可以 喷在屋面、天沟、阴角、洞口等防水部位，保证屋面具有良好的防渗能力和保温效果。
2.3给排水系统的改造施工
针对以上状况，我们一般采取的是更换管道材料，拆除原来的管道，重新安装符合标准管道。根据产品的性能我们排水管管材一般采用UPVC排水管，给水管管材一般采用PP-R。
2.3.1给水管敷设
?给水管采用?PP-R管，通过热熔达到连接效果，因此对于不同管径的管道热熔深度与加热时间也不同，并且在热熔的时候必须保持管材与管件的热熔面清洁、干燥、无油污，否则会出现滴水或漏水等施工质量问题。同时PP-R立管与横管的管卡的间距也必须符合规范要求。
否则会影响使用和美观效果。
2.3.2排水管的敷设
????排水管的敷设要求，（1）与室内污水排放系统相连的地漏，应安装存水弯，水封深度应符合要求。否则应加短管以增加水深，有效防止异味现象。（2）坐便器下的立管采用90°弯头与横支管连接时，从实际使用角度考虑应采用带检查口的90°弯头。这样方便在出现堵塞现象时及时打开检查口进行维修疏通。（3）部分建筑排水中，出口横管与立管之间采用两个45°弯头进行连接。（4）每层主立管需根据相关规范设置伸缩节，避免主立管受温度的变化产生对管道的压缩和拉伸，使管道受损。（5）排水立管尽量选择安装在卫生间的墙角处，便于后期居民卫生间的装修。
2.4 电力系统的改造施工
电力系统改造施工前，应深入现场调查，分析存在的问题以及设备运行情况，并结合近期及远期根据用电负荷、用电容量及区域供电情况，合理确定供配电系统改造的建设方案。在改造施工过程中，首先要对输电线路进行整理，取消低压架空线路，更新载流量不足的老化电缆，更换存在安全隐患的变配电设备，如配电柜、变压器等。通过合理调整供配电系统的总体布局，要保证各住宅楼的用电量在允许的供电范围内，保证住宅区的供电安全可靠。
3老旧小区住宅改造施工管理要点
3.1 施工的协调管理
老旧小区的住宅一般建筑与建筑之间的间隔距离较小，道路较窄，而且有时候通行道路只有一条，小区在施工改造事必修做好小区道路使用规划管理，不得影响小区居民的出行和人生安全。施工单位在施工前必须要深入到老旧小区当中，对于小区实际的空间布局情况进行调查分析，因此在实施改造前必须全面考虑区内的道路以及人们出行的习惯，掌握居民的出行规律，规划好施工车辆的运输路线和运输的时间段，以便在不影响居民生活的情况下进行材料、设备等的运输工作。
但仅仅这一点还不行，还要联系小区的物业，提前公示改造情况和占用小区道路的情况，以赢得居民的理解。同时，对于小区内住户自建的违章建筑、危房、棚房等拆除施工时，要及时寻求居委会、建设方或物业等进行沟通协调，从根本上解决他们对拆除工作的抗拒，阻碍项目的施工进度，避免拆除施工期间产生冲突。施工过程中，还要和物业及小区业委会加强沟通协调，及时处理小区中与居民之间的关系。另外，房屋改造很多时候还要进入居民家中施工作业，这就更要前在小区管理人员的陪同下进行挨家挨户的沟通协调，并确定好具体的维修时间，以便改造工程的顺利进行。
3.2文明施工管理
旧小区改造基本都是在小区内部进行，所以，做好现场文明施工是关键。施工企业可组织成立以项目经理为组长的文明施工管理小组。从施工现场、垃圾运输以及日常生活文明由专人管理，加强施工现场文明施工，并在显眼处设文明施工标牌，以提醒施工人员注意，共同维护文明施工条件。
渣土车辆应停放在封闭的施工区域内；渣土车辆应用篷布遮盖，由专人指挥进出施工现场。渣土作业时间应符合有关规定，以减少噪声对人们的影响；各类地下管线施工前应在地面设置明显标志，并标明管线的用途和走向。
应采取相应的措施对检查井、污水井进行防护；拆除施工过程中，为减少粉尘对施工人员和周边环境的影响，可派专人对拆除部位洒水降尘；拆除施工完成后，由渣土车将渣土运出施工现场，避免积压。
3.3 安全施工管理
住宅小区是人们聚居的地方，人多车多。改建施工的开挖以及拆除、电焊施工等过程会对来往人们造成一定的安全威胁，因此，应做好安全管理工作。社区领导成立安全管理小组，对个人落实安全管理职责。施工前要检查施工组织设计中安全管理措施的可操作性以及合理性，对施工现场安全检查的重点项目以及部位进行落实。
通过建立施工现场安全生产管理制度，加强施工现场、土石方、脚手架与高处作业、临时施工用电、施工机械、拆除工程等方面的安全防护管理。对电力设施、压力容器、金属焊接、各类施工机械作业进行特种作业时，要确保每个施工作业人员持证上岗，并进行巡回检查，对存在的问题进行及时纠正。其次，应对施工人员的安全教育进行加强管理，以提高施工人员的安全意识。
3.4 施工质量管理
旧小区改造施工的主要目的是为了改善居住环境，解决当前小区存在的问题，所以，有必要在施工中加强施工质量管理。旧小区改造工程涉及千家万户。无论工程规模大小，都要全面开展工程质量控制，确保工程建设善始善终，切实解决人们生活问题。因此，在改建工程施工管理中，必须加强对施工原材料和中间产品的质量检查，对施工过程中的每一道工序进行质量检查和验收，根据工程建设的实际情况，采取不同的施工方法，以保证工程的施工质量。
4结语
老旧小区住宅改造施工工作非常重要，要求承建单位能够有效把握改造施工的重要性，之后参考本文所研究的施工要点内容，开展项目工程的改造施工，进一步提升老旧住宅小区的利用有效性，使得人们可以在更加优质的居住环境中开展生活生产活动，生活质量和之前相比较也有着非常大的提高，促使城市的现代化建设工作获得非常好的结果。
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