摘 要：近年来我国的房地产行业呈跳跃式发展，这也极大幅度的促进了建筑行业的发展。土建管理是房地产项目建设过程中重要组成部分，土建管理工作的好坏直接影响着房地产项目的质量、安全、成本、工期。本文将简单分析和阐述了房地产土建管理工作的现状，并根据实际问题和各种制约因素，提出了提升土建管理水平的对策。
关键词：房地产；土建管理；现状；对策
情况表明，土建管理工作必须要有科学、先进、合理的管理理念作为基础保障，完善土建管理的组织架构，制定科学有效的项目管理方案，通过对土建施工现场实行严格、高效的管理，进而保证施工如期进行，质量、安全皆有保障。
一、房地产工程建设中土建管理工作的现状
1、专业人员紧缺，缺少高素质的劳务施工队伍
在土建项目管理中，“人”是最重要的一环，一个高素质的管理团队以及一个高素质的劳务施工班组是项目成功的关键。现实中房地产工程土建项目的施工大部分的管理人员是从基层中上来的，现场经验丰富，但文化水平低，缺乏对管理知识的系统学习，管理工作基本都靠自己的经验水平，项目管理水平低下，还有一部分持有执业资格的管理人员，仅有理论水平，没有实践经验。土建管理人员素质问题直接导致了房地产项目管理水平低下。
2、土建项目管理过程中没处理好质量、安全、效益的关系
随着我国建筑行业的不断发展，房地产开始从高利惜售、哄抬房价转型为薄利多销的模式。一些建设项目特别是一些大型房地商片面追求利益最大化，为了节约融资成本以及管理成本，凭主观意愿任意压缩合理工期以及造价，而施工单位为承揽工程，对建设单位承诺低价中标，导致投入到工程安全、质量的资金大打折扣。
3、不按图纸、规范、标准施工，质量通病频发，施工监督管理不到位
在施工管理过程中，施工监督管理不到位，项目不按图纸、规范、标准施工，导致质量通病频发。在钢筋混凝土施工过程中，梁柱交接处未按图纸及规范要求放置箍筋，钢筋焊接接头不饱满、钢筋搭接长度不足，柱钢筋偏位、钢筋锚固长度不足、混凝土捣振不到位导致漏筋；砌体施工过程中，砌体拉结钢筋锚固强度、长度不够，砌筑砂浆不够饱满、灰缝厚度不均匀超过规范，砌体交接处未按规范设置构造柱或留槎等。
二、房地产公司建设中土建管理工作的对策
在房地产建设过程中，土建管理工作主要包括项目的安全、质量、进度、成本的管理。
1、做好土建施工现场的安全管理
加强安全管理不仅有利于土建工程的顺利完成，避免施工过程中因伤亡事故导致各参建单位经济、名誉损失，也有利于和谐社会建设。安全管理工作要做好如下工作：（1）建立健全项目安全组织体系和安全管理制度，确保安全管理工作有效运行；（2）在施工过程中对薄弱环节要予以重点控制，如：对外架、塔吊、施工电梯、临边洞口、电气设备等；（3）为确保项目安全生产工作的有效开展，必须保证安全生产费用投入到位，落实到位。
2、抓好项目施工的质量管理
质量管理就是指导和控制某组织与质量有关的彼此协调的活动。它通常包括质量方针和质量目标的建立、质量策划、质量保证和质量改进。因此，质量管理可进一步解释为确定和建立质量方针、目标和职责，并在质量体系中通过诸如质量策划、质量控制、质量保证和质量改进等手段来实施的全部管理职能的所有活动。施工质量管理，要求把质量问题消灭在它的形成过程中，工程质量好与坏，以预防为主，并在全过程多环节致力于质量的提高。
施工中的质量管控措施主要如下：?
2.1、加强项目人、料、机的管理
（1）施工队伍是工程施工直接的操作者，只有他们的管理水平和业务技术提高了，工程质量才能达到既定的目标，因此要着重对施工队伍进行技术培训和质量教育，帮助施工队伍提高管理水平，项目对施工队伍班组长及主要施工人员，按不同专业进行技术、工艺、质量综合培训，未经培训或培训不合格的施工队伍不允许进场施工。
（2）原材料、成品、半成品质量的保证是工程质量的基础，因此在施工中应严格要求，把好进场时的验证和进场复检关。合格后应按材料的特性及要求分别进行存储，并做好标识。不合格者不得在工程中使用，也不得在现场堆放，必须立即清运出场。
（3）机械设备是保证施工质量的有效工具，是施工现场质量管理的重要组成部分。做好机械设备的管理首先要按照设备使用规范操作设备，以免操作不当造成机械损坏。其次要加强机械设备的定期检查和保养，保证机械设备的正常运行；最后，严格操作人员带证上岗制，加强员工的质量意识培养和技能培训。?
2.2、实施工序预控法
工序预控法是实现工序质量控制的有效方法。预控法是在工程质量问题出现前进行的控制。为确保工序质量控制预控法能够顺利实现，施工人员必须掌握对产品质量的要求和工序控制的要求。
2.3、抓好施工过程中的细部处理工作以及质量通病预防和治理
在土建施工阶段，往往是多工种、全方位交叉作业，是管理难度较大的施工阶段。在这一阶段，管理的重点应放在合理安排交叉作业，抓好细部处理和成品保护上。合理安排交叉作业，一是要合理安排工序；二是要确保合理的工期，保证各分项工程必要的技术间歇。细部处理和成品保护是保证装土建工程最终质量的关键。细部处理如墙面、地面、檐口、滴水线、滴水槽、泛水收头等，这些部位影响观感质量的重要部位，也是体现施工管理水平和操作技术的关键部位，做好了能够对整个工程质量起到画龙点睛的效果。
3、严格对土建项目进行成本管控
成本直接影响到房地产项目效益，施工成本管控对房地产项目具有重要影响，做好土建项目成本管控，主要做好如下工作：
（1）坚持效益性原则。效益是成本控制的一项重要原则。为了降低成本，提高企业的经济效益和社会效益，在成本管理中，必须正确处理产值、工程质量、竣工面积和成本的关系。绝不能单纯或者片面的追求产值和降低成本而不顾工程质量、竣工面积，应当统筹兼顾，做到即降低工程成本，又全面完成其它各项经济指标。
（2）做好项目全面的成本管理。 全面成本管理是全企业、全员和全过程的管理，也称“三全”管理。成本是一个综合性指标，它涉及到企业所有部门、施工单位、施工班组、全体员工以及全部项目过程，因此按照限额、预算、定额和形成成本过程中的设计过程、施工组织设计、工程施工、材料采购等各个方面的管理，才能确保各项降低成本的措施得以贯彻落实，从而使施工项目成本管理自始至终贯穿于项目管理的全过程并置于有效地控制之中。
（3）做好项目动态控制原则。施工项目是一次性的，成本控制应加强项目施工阶段的成本控制，因为施工准备阶段仅是构想，而竣工阶段，由于成本盈亏以基本定局，成本控制已于事无补，因此必须做好施工阶段的成本管理。
4、做好项目进度管理
进度管理是土建施工的进程纽带,是工程项目管理工作中核心的一部分,进度管理的好快,不仅会直接影响到工程项目计划实现,还会对项目成本管理以及质量管理工作造成障碍,从而造成整个项目经济利益以及社会效益的偏离，因此，实施有效的项目进度管理是极其必要的。
结束语
在当前房地产企业日益增多，房地产市场竞争力日益增大的局势下，房地产企业需要增强自身的市场竞争力，提高企业的经济效益和品牌影响力，就必须要重视土建工程的管理工作，对现有问题进行不断的改进和完善，并加强质量的管理与监督，用品质塑造品牌。
参考文献：
[1]黑增武,李廉明.房屋土建管理的工作现状与对策[J].中外企业家,2019(10):108.
[2]李宝芬.房地产公司工程建设中土建管理工作的现状及对策[J].居舍,2018(08):111.