摘要：能否有效执行物业设施设备接管验收工作，其和接下来的物业管理工作可否有序开展息息相关。因此，相关工作人员应充分把握物业设施设备接管验收的相关要点，本文也将着眼于物业设施设备接管验收，简要分析其相关工作开展路径及要点。
关键词：物业管理；设施设备；接管验收
引言：对于接管验收工作而言，其主要指的是在承接物业项目时相关物业服务公司，针对共用设施设备、物业公共区域以及主体结构自身的安全性、能否达到具体使用功能标准进行再检验，同时接手说明文件、图纸有关物业资料进而开展物业管理工作。
一、简析接管验收工作的重要性
在物业管理各板块工作中设施设备接管验收是相对关键的环节，更是进行物业管理工作的必要前提条件及基础。和常规建筑工程竣工验收工作不同的是，建筑工程竣工验收会涉及四方，这四方分别为施工、建设、设计以及监理。通常情况下，相关企业受到建设方面的委托在能直接加入到竣工验收，可是作为接管验收物业管理项目，物业管理方则无须直接面对有关施工方。以往所进行的物业管理接管验收工作，还会涉及移交维修设施设备历史资料等内容。之所以要进行物业设施设备接管验收，其重点是要明晰物业公司和业各自的职责、利益与权力切实维护好各自切身合法权益[1]。这在一定程度上能实现物业设施设备管理质量的提高，同时还能让物业设施设备运行更具可靠性、安全性。
二、物业设施设备档案资料管理工作分析
确保档案资料的完整性，在保证物业设施设备稳定运行方面具有一定的现实意义，认真对待档案资料管理在提高管理规范性的同时，能够实现事后追溯使其成为管理证据。关于档案资料，其具体包含设备技术资料、原始档案以及有关职能部门出台的强制性文件，例如法规、条例以及标准等，除此之外还涉及设备应用、设备养护、设备维修改造等管理档案。从实际情况来看，档案资料管理工作具体有两大环节，分别是档案建档以及档案管理，对于档案建档环节而言，包含设施设备基础管理档案以及原始技术档案的建立。原始技术档案需要充分收集设施设备相关的初始技术资料。这部分资料主要指的是由交验方提供的物业设施设备竣工资料与图纸，此外还包括设备生产商进行产品安装、产品维护的合同书与以及使用说明等。作为承接方，需要指定专业人员依据有关制度规范中的规定对资料进行分类整理然后一一建档妥善保存，严格依据借阅制度提供查阅使用服务。对于基础管理档案而言，其保存时间和设施设备使用寿命相一致。主要包含：《设备清单》、《设备台账》等。在应用物业设施设备，物业公司还需要关注其使用管理档案的建立，具体分为运维档案、报废档案以及维修改造档案。通常保存运维档案的时间为3至5年[2]。运维档案具体有：设备故障处理记录、运行日志、巡检记录、维修保养计划报告等。关于改造与维修档案则主要包含：物业设施设备的专项修理、设备大（中）修计划与实施报告合同等。至于报废档案则具体包含报废申请、设施设备评估情况以及相应的报废记录等。在管理原始档案资料过程中一定要提高管理的规范性、严格遵循相关规章制度而且做到科学的分类归档，切记不能将资料原件带出资料室，对此应由专门的资料员进行保管与复制提供。依据每台单机整理档案资料妥善存放与资料案，关于档案编号应和设备编号相一致，排列时应根据编号顺序，资料员需要定期进行资料归档与登记，要将档案管理责任落实到个人；进一步明确归档路线，例如归档时间、资料来源与登记以及交接手续等；清楚档案直接负责人与内容；确定借阅设备档案方式，避免档案损坏与丢失；对于重点档案需要做到资料齐全，而且能及时正确地进行登记、修改以及填补设备档案。
三、物业设施设备接管验收具体实施分析
在对物业项目接管之间，物业管理单位需建立工作小组，以设施设备系统为依据，划分好系统、工种与专业针对接管验收人员开展相应的培训，进一步确定具体工作任务与责任。
工作程序：加入“接管验收协调会”，向各方如实通报物业接管验收方案；依据建设方联合各方会商提供的接管方案，结合国家准对物业设施设备验收。如果在验收中存在问题需进行逐一记录而且需要各方进行签字确认，各系统与专业需要汇总本日实际验收情况，而且向移交方提供需要整改的内容；一旦接管方接手这一区域范围（设备间）钥匙，则需要马上采取封闭管理模式。要是移交方需要再次进入这一区域，就应该严格依据接管方所制定的具体规定，登记后领取身份证明；关于物业设施设备不合格，依据甲方要求移交方进行整改再进行验收；对于整改工作并为完成的，必须将其逐条记录在有关文件中，积极配合工程施工单位开展认真整改，确保在规定时间完成。在具体进行接管验收工作时，物业服务公司要应及时明确有关技术人员自身的岗位职责。
总技术负责人对物业设施设备接管工作进行组织，指派各系统工程师清点验收相应的系统设备；需要联系各方对系统工作质量及进度进行把控与协调，及时发现并有效处理问题，依据设施设备具体验收状况科学评估后期运行可能存在的问题，在验收工作彻底完成后提出合理建议。与此同时，物业服务公司还应指派专业技术工人与工程师，到原设备安全、生产、调试以及管理等相关单位接受系统的培训工作，目的是充分掌握设备具体操作与运行方法[3]。关于验收后期，不能放松交接处理遗留问题的重视，如果在接管中没有找出的问题，在实际运行后需进行检查收集，将问题集中上报并做到处理情况密切跟进。在维修期间产生的问题都从属维保问题，需要和相关责任方进行及时沟通。
四、有关工作要点分析
在实际接收管理物业设施设备工作中，未能得应有的重视，忽视为经验收就接管物业，真阳的物业设施设备接管验收则难以在相关标准下进行，会为后期物业管理带来很多问题。对此，在进行物业设施设备接管验收工作时应关注到以下要点：首先，在正式接管验收之前，物业公司应和建设单位关于接管验收有关问题进行有效协商，例如各分类验收时间、交接双方人员与有关注意事项等细节。做到验收标准同一，验收程序明确，清晰划分交接双方各自职责与权力。其次，要对物业质量进行检查，还应该检查图纸资料的类型与数量，只有在交接双方签字之后才能生效。再次，如果在查验中工作存在问题，需要进行改正与返修的问题，应该以书面形式报请具体施工单位及时返修，若是项目在短时间内难以返修则需要明确其维修期限，针对无法返修的，需要和建设单位进行协商与备案。最后，出于为正常运行设施设备提供保障，在设施设备接管验收结束后应开展运行测试。
结束语：基于我国物业管理内部与外部环境的进一步改善，相关物业管理公司应认真对待设施设备接管验收工作，进一步提升设施设备应用率与完好率，从而为业主提供更好的生活与工作环境。
参考文献：
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