【摘要】；在我国经济不断攀升屡创新高的大环境之下，房地产行业的发展也得到了巨大的进步。房地产作为我国经济重要组成部分之一，对我国经济发展起着极为关键的作用。而在房地产开发的前期工作当中，策划与规划设计就起着控制整个工程项目至关重要的作用。做好前期的策划与规划设计，可以对投资的有效性进行保障，也进一步提高了整个项目的工程质量，在开发的过程当中需要合理的进行前期策划与规划设计的紧密结合，从而进一步保证整个项目的经济效益。
【关键词】：房地产；开发前期；策划；规划设计
在房地产开发项目的进行当中，在前期准备阶段的策划是十分重要的，它不仅仅可以提高经济效益，最关键的是对整个项目的质量和定位进行了可靠的保证。在前期阶段的策划当中，需要结合具体项目的规划设计进行统一分析，这样既保证了科学性，也非常有利于后期工作当中的具体落实。这种将房地产开发策划与规划设计进行合理结合的模式，正是一种能适应现在发展的新兴模式，也是从国外引进的先进模式，进一步保证了设计规划的合理与项目的综合质量。
1.房地产开发前期策划与规划设计重要性
这对房地产项目进行开发的过程中，做好前期的策划与规划设计，具有至关重要的意义。将二者的有机结合也可以进一步对整个工程质量进行保证，策划和规划设计进行统一的协调，将不同的各种建筑资源合理整合，在前期阶段策划的基础之上，通过在后期的规划设计对整个规划进行完善整合。在前期的策划当中，已经对于后期的需求进行了合理的参考，这样在对于项目具体施工过程中就具有极其重要的意义。将传统意义的项目规划转变为统一的系统，使整个工程规划具有系统性。
在以往工程实践当中进行分析，在项目前期的策划当中，常常需要考虑到对于生态的具体影响和要求，这样就会使得整个策划倾向于环保建设，在确定工程用地之后，在进行具体的规划设计，通过设计来展现项目的生态环保性。将二者进行有机的结合，既可以节省工程施工时间，也相对减少了成本的支出，更利于刺激项目的健康发展。
2.策划与规划设计的房地产项目应用
在项目前期投资策划过程当中，着重于需要从技术经济方面进行合理比较对于不同的设计方案进行初步分析，最后再得出兼并二者优点的最优策划。其对整个项目建设起着非常重要的作用，不仅可以对项目的建设周期进行合理缩减，还可以减少投资，同时对质量进行可靠保证。在前期策划阶段对于项目的成本确定有着非常重要的影响。而在设计阶段，对投资成本的影响就会大大减少。
所以在整个项目中最为关键的两个部分就是策划决策与规划设计，二者在整个设计流程当中都起着决定性的作用。房地产项目最根本的需求就是对于市场的满足，在满足市场的基础之下，还需要最大可能的提高经济利益。但在目前实际市场情况之下，市场的需求一直在不断的变化波动当中，而且还受到市场宣传的影响。在房地产项目的开发之中策划与规划设计具体安排，将对运营的前期效果起着重要的影响。
在房地产项目开发的前期阶段，需要严格把握用房销售的目标群体，把握目标群体整体年龄分成以及收入情况和社会组成成分，同时对于不同地区以及不同市场的情况都需要准确了解。只有对资料信息有着全面的了解，才能够牢牢把控目前市场现状与不同的需求。及时了解到市场的不利因素和不利环境，为项目的质量进行严格把关。
随经济的发展，房地产市场的需求量也在日益增加，但是房地产开发行业目前正在一个不稳定时期。行业内有大量的地产开发商，对于规划设计和前期策划都没有很好的了解。
前期策划与规划设计是对不同项目进行分析把控，对于项目存在问题进行排查。就像目前随着地产行业不断的发展，对于建筑面积的使用有着更为精细的要求，还有像是对于施工建材方面改善。在其后对于设计意识的需求也在增加，更加的关注项目的选地周边环境，以及对于城市发展的价值。目前我国房地产开发行业，正在逐步走向完善健全，在这时对于开发前期的策划与规划设计重要性也就到充分显现。
3.房地产开发前期策划与规划设计工作内容
①首先需要进行可行性研究。在前期工作当中，可行性的研究是对项目是否能顺利开展起着直接的作用，这是项目建设最为直观的判别项目之一，也是前期策划工作中的核心内容。其需要对经济市场状况以及自然环境等多方面来综合考量项目是否可行，也可以判断开发阶段所存在的问题。②对于项目进行研究，在分析可行性之后，需要对于项目各类具体指标进行严格准确的深入调查。通过细致的具体数据，来对项目进行综合分析，在此过程中还需要同时兼顾规划与设计的具体需求。③定位发展，在对各项因素结合综合调查之后，还需要严格规划整个项目的具体定位，不仅是对于自然环境地理位置的定位，还需要对市场需求进行专业准确的定位。④规划设计，在前期策划工作的事理完成后，已经奠定了整个项目的设计基础。这时需要规划设计项目具体的可操作性，以防止完成了策划，但却无法施工，需要科学合理的分析项目的具体需求，考虑到经济因素和市场因素，以进一步保证整个项目顺利开展。
4.新的管理机制和设计
对于房地产开发项目的建设，相关设计人员需要对于目前市场情况进行充分了解，与此同时，还需要对于基本建设信息进行确认，从而形成一个完善系统的数据体系，能够对项目中出现的问题进行及时修正，也可以及时掌握行业发展的具体信息。在房地产市场中所存在的特点，就是整个房地产行业项目建设所需要保证的新特性，使对于项目的设计过程能够更好地满足市场的消费需求。
在当前具体项目的规划设计当中，对于专业性的需求较高；在对项目进行规划的过程中还需要紧密考虑到出现的问题与建议。设计师还需要根据设计解决方案具体内容以及差异，需要着重于每个阶段的设计工作。在前期规划阶段需要与专业的设计公司进行紧密沟通，只有进行密切的合作才可以避免在建设完成之后或者在建设过程之中出现不可改变的缺陷与问题，避免这些问题对未来的质量进行影响，也是对经济效益最大化的可靠保证。
在具体项目施工中，常常一些工作人员因为缺乏施工经验，导致对于建筑物的策划与规划设计并不完善，在没有进行充分全面的分析之下，常常在施工过程难以推进。而在大型房地产开发项目当中，其实际情况往往比前期的考虑更为复杂，这时就非常有必要向专业设计单位进行咨询，从而为房地产开发进行具体可靠的保证，保证设计规划的合理性，从而形成真正可靠且有效的施工方案。在对项目进行前期策划时，需要向项目具体的开发工作人员推荐专业全面的制造商，并对供应商的渠道进行统一整合，选取最优的工程采购方案，这对项目的推动具有重要的积极影响，并系统化和集成化的进行项目建设。与此同时，还需要严格考虑到政策支持情况，通过对于不同政策进行分析，尽量满足对于自身有利的政策，通过对于项目不同区域进行合理以满足申请政策补贴，这样不仅能够加快工程建设进度，还可以严格执行政策，保证工程施工质量，同时对于开发成本进行系统性的控制，自身的经济利益需求也对于消费者进行可靠保障。
5.结语
房地产项目开发前期策划与设计规划是对整个项目进行严格把控的必要环节，当前在经济发展的各个方面都对房地产进行着密切关注，对于经济发展，房地产一直起着至关重要的引导作用，在整个项目的需要严格坚持规划整合。这样不仅能促进房地产的发展，还可以对房地产开发项目进行系统化整合，规范行业施工状况，从而进一步刺激经济的蓬勃发展。
参考文献
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