摘要：在城市公共租赁住房的经营管理中，主要包括人员入住及退租管理、居住合同管理、室内外装修管理、室内设施管理。这些管理层次在实际应用中有很强的关联性。为了更好地运营城市公共租赁住房，需要加强对其管理，探索新时期城市公共租赁住房运营管理模式。城市公租房既能满足城市居民的基本生活需求，又能提高城市的经济效益。因此，在城市公共租赁住房的运营中，必须加强其运营管理，为城市居民提供更好的居住环境。
关键词：公租房；运营管理
引言：
公共租赁住房是住房租赁市场的重要供给之一，也是住房制度改革和实施的重要保障。公共租赁住房的建设和运营管理，将对协调城市发展和人民生活需求，建设宜居、专业的人才友好型城市发挥积极作用。
1公租房运营管理问题
目前我国公租房的开发建设仍处于发展的初级阶段，在不断完善的过程中还存在一些突出问题：土地供应、公租房建设和融资的市场化水平不高，土地依靠划拨、融资依靠政府、建设依靠规划建设的情况普遍存在；经营管理缺乏核心手段和机制，难以应用，审计不规范，转租、出借等违法行为时有发生；公租房租金缺乏市场化标准，社会资本和民营企业参与公租房开发建设的合理收入难以保障。这些问题严重影响了公共租赁住房的开发建设进程和公共利益政策目标的实现。
上述问题的根源在于忽视了公租房的公共利益属性。与商品房不同，公租房旨在降低目标人群的生活成本，支持区域产业发展。因此，基于公共租赁住房具有鲜明的公共利益属性，在建设用地供应、工程建设、后续运营管理等方面应享受与商品房不同的政策待遇。
2公租房运营管理模式研究
2.1建立公平公正、供需对接的准入管理机制
2.1.1以供求关系为导向，设置灵活的准入标准
目前，公租房的主要服务对象是城镇中等偏下收入的贫困家庭、刚毕业的大学生和外来务工人员。在实际公租房中，在保障数量增长的过程中，要加强对服务对象的认识，确保公租房能够适用于对象的实际需求。要考虑农民工的教育背景、工作能力和刚毕业大学生的住房需求，根据供求关系制定灵活的准入标准。为满足住宅服务对象的要求，应适当降低准入标准，完善服务范围。同时，公租房服务要及时了解实际情况，根据实际需要调整准入门槛，以满足不断增长的公租房需求，促进住房资源优化。
2.1.2以联动共享为导向，构建全面的信息网络
在公租房分配中，要建立健全住房信息网络系统，这是有效认定准入资格的一项重要工作。目前，在公租房建设过程中，由于居住信息不准确、居住信息不清晰，公租房分配存在诸多问题。因此，必须加强对居住家庭的信息管理，及时更新和记录保障对象家庭住房、经济状况和家庭成员等信息，并将其输入系统，建立动态跟踪机制。以联动共享为导向，构建综合信息网络，实时更新保障对象基本情况，使公租房能够保障更多的困难群众。
2.1.3以公平公正为导向，建立完善的监管体系
在城市公租房的经营管理中，管理部门需要建立健全住宅监管制度，确保公租房的公平分配。在建立担保对象监管制度时，要利用当地政府的户籍制度及时接收担保对象的最新信息。在公租房分配过程中，各部门要加强信息交流，及时更新住宅信息，实现对保障对象住宅信息的动态管理。当被担保对象的经济状况发生变化时，应派出监理人进行检查。不符合公共租赁住房条件的，按照居住规定变更或者解除合同。在公租房的分配中，存在着一种不好的情况，即家庭条件较好的居民仍然抢夺公租房的住房资格，使他们真正需要公租房来应对这种不好的情况，我们应该建立和完善相关的监管法律，并对滥用行为进行处罚对公共租赁住房和违反居住规定的，按照有关法律法规执行。
2.2公开透明、动态平衡的配租管理机制
2.2.1以动态平衡为导向，加快明确配租方式
在公租房的分配上，我们主要采用抽签、抽签等公开公平的方式来选择居住家庭。根据住房和城乡建设部发布的《公共租赁住房管理办法》，在确定配租住房的来源和对象群体时，应采取轮候制度分配居住家庭，体现公平、公开的供需动态平衡。等待系统主要以接入标准为选择条件。默认情况下，指定居住的族的访问条件都与被担保对象的条件一致。它不考虑保障对象的经济条件、受教育程度等准入因素，根据不同群体分配不同的居住比例，再根据申请顺序安排居住秩序。一般来说，等待期是五年。这种轮候制度的优势在于可以直接为保障性需求提供住房服务，体现公租房的公平性和公益性。在公租房的实际运行中，也要考虑保障对象的内在特点和需求的特殊性，然后根据实际应用情况定期调整公租房的条件。
2.2.2以分配公平为导向，尽快建立信息系统
在建立保障对象信息管理平台时，要加强各环节的信息交流，实现分配对象和分配程序的公开透明，确保公租房工作的公平公正。在公租房的实际应用中，要尽快建立信息系统，及时更新公租房信息，建立信息管理系统和电子房屋信息，检查配租住房资源的居住状况，做好房源记录和收回记录，便于后期公租房的顺利运营和管理。为了更好地保障公租房的经营管理，完善调控机制和纠错机制，及时发现住房分配中存在的问题，提高公租房的公平性。
2.2.3建立政府主导、社会服务的物业管理机制
由于城市公租房建设主体是政府，管理主体是政府，承租人是个人，城市公租房小区物业管理存在“两高”问题。一是公租房水电费难以征收；二是后期物业费偏高。这两个问题严重阻碍了城市公租房的发展，使大多数有实际生活需求的人租不起公租房。因此，为了城市公租房的长远发展，政府仍然是经营主体，但在物业管理的选择上，应该实行公开招标，选择有实力和经验的房地产管理公司。在以后的公租房使用中，政府要对物业管理企业的资质进行检查，并与其签订管理合同，确保其能更好地为保障对象服务。
2.2.4建立定期审核、信息公开的退出管理机制
为确保城市公租房的使用寿命，必须建立定期审计和信息公开退出管理机制。为了保证居住对象在居住时的退出方式，我们需要以居住合同为前提，以支付能力为主要计量标准。在住房合同中，如果丧失支付能力，政府应当继续提供住房补贴；如果超过住房合同期限，住房需要转变为廉租住房制度。在居住合同期限内，有支付能力的，建立相应的联动机制；超过合同期限的，转变为经济适用住房制度。
此外，要充分利用公租房资源创收（如增设室内活动中心、家庭洗衣房、商铺等），最大限度地筹集资金；及时上缴和下拨资金，有效激活现有资金，既能偿还现有项目贷款，又能在在充分按期完成的同时，也充分考虑了项目未来的开发建设。
结束语：
综上所述，城市公租房可以为城市中等偏下收入住房困难家庭提供一个可接受的居住环境。因此，必须加强城市公共租赁住房的经营管理，确保住房分配的公平性。通过建立公平、供需对接的准入管理机制，公开透明、动态平衡的租金分配管理机制，建立政府主导、社会服务的物业管理机制，建立定期审计，信息公开退出管理机制等工作，以提高城市公租房运营管理效率。
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