公绪彬
山东省烟台市招远市自然资源和规划局，山东 烟台 264000
摘要：现阶段，我国的土地工程项目建设的发展迅速，我国土地储备制度始于20世纪90年代中期，在政府提高土地综合利用效率、实现土地集中“净地”供应、保障民生和重大项目用地需要、促进城市发展、增强政府调控土地市场能力、落实国土空间规划及助推生态文明建设等方面都发挥了重要作用。《土地储备管理办法》《土地储备资金财务管理办法》等政策的出台对土地储备业务流程、监督管理和资金管理等提出了新的要求，土地储备工作更加规范。但是，储备土地不动产登记因为具有政府行政管理特点和无明确登记操作规范，使不动产登记机构办理不动产登记难以规范开展，甚至不能登记。为规范办理不动产登记，需要从权利主体、不动产客体、权利内容、收件和审核，以及有关权利的处理方面予以规范，并在操作规范、数据库标准等方面进行制定修改。
关键词：土地储备；发展；实践；新时代背景；思考
引言
土地储备是指由纳入国家自然资源部门名录管理的土地储备机构依法通过收回、征收、收购、行使优先购买权等方式取得土地，并对所取得土地进行土地平整、道路等基础设施建设工作来满足“净地”供应条件，并按照土地供应计划进行配置。土地储备制度始于20世纪90年代上海“土地发展中心”的设立，经过20余年的发展，土地储备制度得到了逐步规范、完善和发展，彰显了土地储备制度激活土地价值，调控土地市场，平稳房地产市场，提升城市品质，推动城市发展的“管理者、经营者”的作用。随着国土空间规划“五级三类四体系”的建立，新修订的土地法的实施，土地储备工作之前形成的固有打法和套路已经不能满足新的时代要求，新形势下土地储备工作的继续发展亟须新的思路、新的路径。
1 国有土地储备管理信息化融合发展工作的意义
1.1 有利于杜绝国有土地资源交易使用中的腐败等不安定因素
国有土地的收（回）购、国有土地置换、国有土地房屋征收、集体土地征收等方式取得的国有储备用地，在这些国有土地储备过程中涉及的环节多，涉及的政府部门也多，各政府部门数据未能有效衔接，极容易滋生腐败。国有土地储备管理信息化融合发展后，借助大数据等信息共享技术，使国有土地储备各方获得同等公平无差别对待。这种公平同等无差别对待的结果直接可实现国有土地利用的高效有序化、合法化、规范化，防范和提前化解因征收或收储带来的社会不稳定因素。国有土地储备管理信息化融合后，公民可运用大数据、“互联网+”等共享技术，监督国有土地的收（回）购、国有土地置换、国有土地房屋征收、集体土地征收、土地出让等环节，有效减少各级储备工作人员的腐败、渎职行为，保障国有土地储备各方利益不受损害，确保国有土地储备入库土地合法合规。
1.2 有利于规范房地产市场，优化投资环境
国有土地储备是各级地方政府进行土地资源宏观调控的重要手段，房地产市场需求旺盛，各级地方政府加大国有土地储备土地供给；房地产市场需求萎缩时候，各级地方政府减少国有土地储备土地供给。在国有土地储备管理信息化融合强有力的支撑下，有力地确保房地产市场健康科学发展，实现了国有土地储备作为各级政府调控房地产市场的蓄水池功能，做到了国有土地资源与财政收入和谐健康发展，同时也提高了土地供应的调控能力。国有土地储备管理信息化融合有利于摸清国有土地储备现状，掌握国有土地储备全链条情况，便于各级政府更好调控房地产市场，使其与经济社会的发展更好地适应，增加财政收益，优化投资环境，有效地保证国家对国有土地资源的合法收益。
2 土地储备工作的转型路径
2.1 在国土空间规划引领下做好土地储备规划，科学编制储备计划
结合城市定位、发展方向、产业塑造，把握经济社会五年规划对各类土地规模、结构的需求，以“集中连片储备、节约集约利用”为导向，摸清底数、整体操盘，将土地储备规划纳入国土空间规划专项规划管理。依据土地储备规划科学、有序地编制土地储备计划，合理确定土地储备范围，确保土地储备空间与规划空间适配，对于土地储备的规模、布局、结构、供地时序等要统筹、有序、合理规划；完善土地储备库建设，编制与国民经济和社会发展奋斗目标、年度计划有机衔接、相互协调的土地储备规划计划，同时与城市近期建设规划、土地市场运行、城市建设资金需求及地方政府债务限额相适应。土地储备规划和储备计划应提高严肃性，实施要经过同级政府批准，并做好信息公告，全面建立约束性与灵活性并重的优化调整实施机制。
2.2 加强研究和能力提升，精细化实施土地储备
加强《中华人民共和国土地管理法》（新修订）等新颁布法律法规的研究，注重加强土地储备标准化、程序性、规范化建设；加强对社会停车场，绿地公园等用地性质的地上地下空间和公众性、公益性用地的土地储备、出让方面的研究；通过优化、调整、完善储备土地结构，扩大土地储备覆盖面，发挥土地储备公益性效能；增强与产业、商务、房产、园区等部门、平台的横向沟通，按照分类分批次统筹做好储备土地高效供应。实施土地储备精细化、信息化、规范化、资产化管理，加强土地储备工作质量认证体系建设，推进土地储备工作流程标准化、规范化建设，实现土地储备“全生命周期”管控；制定风险预警措施和制度，完善相关监督机制，加强对储备土地来源、入库、出库的全生命周期管理，发挥政府在整个土地储备工作中的决定性作用。
2.3 储备土地登记申请与审核
根据规定，储备土地入库前需要办理不动产登记，供应已发证的储备土地之前应办理注销登记。因此，储备土地不动产登记主要办理首次登记和注销登记。首次登记适用于土地储备机构通过征收取得的新增建设用地或通过收回、收购等方式取得存量建设用地。按照《不动产登记暂行条例实施细则》申请国有建设用地使用权首次登记，并向不动产登记机构提交申请书，身份证明材料、土地权属来源材料，权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标，土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证等资料。身份证明材料主要为事业单位法人证书及法定代表人身份证明，有委托代理的还需提供委托书原件、受托人身份证复印件等身份材料。土地权属来源主要包含土地取得文件和规划条件，首先需要提交纳入土地储备计划或经县级（含）以上人民政府批准的文件以明确申请登记的宗地为储备土地；其次根据土地取得方式不一样，提交生效的人民政府依法做出征收或者收回不动产权利决定或收购、购买协议；再次是由规划行政主管部门依据国土空间规划出具规划条件和符合规划的证明材料。注销登记主要收取不动产登记申请书、申请人身份证明以及“出库审批单”等出库文件。首次登记主要审核不动产登记申请书、权属来源材料等记载的主体是否一致；不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图、界址坐标、面积等是否符合要求；土地储备计划或储备批准文件是否经县级以上人民政府批准；权属来源材料与申请登记的内容是否一致；储备土地原有各类不动产权利是否全部注销。
3 结语
国有土地储备信息化融合管理既为政府调控房地产市场提供科学决策依据，又为房地产市场健康发展提供技术支撑。国有土地储备信息化融合只有在政府各职能部门充分高效的大数据共享下，才能真正起到作用，才能真正提高国有土地储备效率，使房地市场逐步走向健康规范发展的轨道。
参考文献：
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[2]葛秀历，李丽.土地管理信息化建设分析[J].信息记录材料，2019，20（6）：97-98.