张宇
宝鸡高新房地产开发有限公司 陕西宝鸡 721000
摘要：房地产作为我国重要的经济产业，是我国城市化发展以及国民经济进步的基本保障。现阶段，由于房地产业的快速发展，质量问题也越来越受到人们的关注。现阶段，房地产企业对于项目管理的还缺乏先进的理念和方法，不能全面的对项目质量进行管理。如何提升房地产业也质量管理水平已经成为一项重要的课题。本文主要针对房地产项目质量管理的现状以及存在的一些问题进行阐述，为进一步提升工程项目质量提供参考。
关键词：房地产企业；工程质量；管理研究
引言：在当前国民经济的带动下，房地产业也呈快速增长趋势，特别是工业和房地产开发扩大了市场开发能力，为该行业的发展提供了有利条件。由于房地产在我国经济发展中占有非常重要的地位，工程项目实现了其管理与现代产业结构的共同发展。目前市场竞争激烈，管理水平有待提高。 房地产项目经营管理的主要目的是在房地产组织、房地产规划和房地产管理中实施房地产质量专项治理。 质量监督是现代房地产业发展的核心。为了促进房地产行业的长远发展，需要加强质量控制。
1、房地产工程管理概述
房地产的质量管理主要分为三个阶段。一、施工质量检验阶段，企业主要依靠施工现场工程质量检验来保障工程质量，通过临时性的隐蔽验收、分部分项工程验收和最后阶段检查，发现工程质量问题并予以。设计质量、材料质量、施工的工艺质量、工序质量等很少得到检验，产品的设计与施工几乎脱节，缺乏质量管理知识。二、工程质量保证阶段，企业工程质量目标仍然主要通过施工现场的工程质量检验来实现，企业开始规范统一的施工工艺标准、施工质量检验行为和施工质量检验标准。施工过程的材料质量、工艺质量、工序质量等开始得到控制。一线员工开始积极参加质量管理。设计质量的测定标准、设计质量对工程质量的保障标准等还没有确定，企业的招标采购、成本管理、合约规划等还未介入工程质量保障。三、工程质量预防阶段，设计与工程开始相互影响与积极配合，设计环节开始出现面向客户质量标准的特征。设计、招标采购、成本、合约等各个业务环节均全面关注工程质量。产品生产实现过程开始得到有效控制，产品开始逐步出现零次品率，企业通过输出技术标准和管理标准与供应商密切协作，供应商也主动配合企业提升产品质量施工环节的手工化操作很难避免出现操作偏差。质量成本的投入与认识还有待提升。全员质量意识尚未完全形成。住宅产品部品化、标准化、产业化体系尚未形成。
2、房地产企业质量管理存在的问题
2.1各地政府建设主管部门监管不力
各地政府建设主管部门的工程质量监督机构对建设工程项目质量监督检查的内容、形式、方法、手段，都很难与当前我国建设工程规模大、标准高、分布散、专业性强、隐蔽工程项目多，以及相对勘察、设计、施工队伍素质差，工程质量自控能力差等特点相适应。过去由质监站单独对工程质量等级认定的做法，还导致权力过于集中，易产生腐败现象和有失科学、公正等问题的发生。
2.2工程建设体制存在弊端
由于工程建设体制中执法不力、法规不健全和对法规执行缺乏有效监督，不仅导致建设领域地方、部门保护主义和行业垄断现象不能有效地减少，还保护了落后，使工程质量受到极大的影响。
2.3我国现行的管理制度不统一
我国现行的由各级政府主管部门负责管理的市场准入制度，如承包单位资质和专业从业人员资格管理，工程材料准用证管理等，因为没有统一管理和严谨的规范操作，导致虚假的有资格无能力效性大打折扣。或高资格低能力的非正常现象比较普遍，从而使建设工程质量监督管理的有同时，建设单位（业主）是建设行业一个重要的市场主体，在当前的房地产项目建设市场上施工能力供大于求的情况下，业主的许多违规行为直接造成了建筑市场的混乱，也直接影响到工程的建设质量。
3、优化房地产企业工程管理的措施
3.1设计阶段的质量控制
房地产的开发经营涉及面很广，有多家协作单位，市政园林、通讯、供水、供电、供气等部门都要有涉及，因此要协调好和各部门以及政府主管的关系，进而保证规划的质量。规划设计阶段在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是后来作为规划方案设计的依据。开发过程中可以向不同的咨询公司进行方案设计方面的咨询，在咨询公司得出较为科学的项目开发产品定位后，综合考虑各方案的优缺点，最终选定一个最优方案。
3.2工程建设阶段的质量管理
工程建设过程是整个房地产项目开发过程中耗时最长，投资最大也是影响最大的一个阶段。这一阶段的质量高低直接影响了最后项目成型的质量，因此应该把这一过程作为主要矛盾来抓。对施工过程进行全面的质量督察与控制。这其中包括了施工之前的各项准备工作，施工过程中的控制以及各工程完工后对后期安装及整体质量的控制。主要有开工前的检查；工序施工中的质量跟踪控制；工序产品、交接检查及隐蔽工程的检查。分项分部工程的检查和对某些难度较大的关键部位的检查。同时做好现场的质量检验工作。检测工程产品的各项数值和有关数据并将其与标准数值进行比较，对其质量进行评估。安排好合格的原材料等，同时对不符合的产品进行处理。
3.3竣工后的质量管理
房地产项目开发过程中除了施工过程式控制外，在完工后的保护工作也是非常重要的。主要是进行已完成施工的成品保护、质量检验和不合格产品的处理，最终确保验收房产的质量的过程。(1）已完成施工成品保护，成品保护，一般是指在项目施工过程中，某些部位已经完成，而其他部位还在施工，在这样的情况下，施工单位必须负责对已完成的部分采取妥善的措施予以保护，以免成品因为缺乏保护或养护不当而造成损伤或者污染，影响工程的实体质量。已完成的施工成品保护问题和措施，在工程生工坐在设计和计划阶段就应从施工的顺序上进行考虑，这是为了防止施工顺序不当或者交叉作业造成的相互干扰。污染和损坏。在成品成型后可以采取防护、覆盖、封闭、包裹等相应的措施来进行保护。(2）施工质量的检查验收，施工质量检查验收作为事后控制的途径，强调按照施工质量验收统一标准规定的质量验收划分，从施工作业工序开始依次做好检验批，分项工程、分部工程以及单位工程的施工质量验收。通过多层次的设防把关严格验收，控制建设工程项目的质量目标。(3）缺陷责任期的质量控制，缺陷责任期是工程内在的、隐蔽的质量问题容易暴露的时期，通过试运行，有些质量问题会暴露出来，形成质量缺陷。在实际工作中，要加强这一阶段的质量控制，发现问题，查找原因，分清责任，限期处理。对各种修补工作进行监督、检查和验收，保证修复质量，向运行管理单位交送一个合格的工程。
总结
文章主要对房地产项目质量的监管进行了深入分析，根据项目实际情况，在前期施工、施工中及施工后的三个环节施工，制定了不同的详细的施工质量计划，使项目质量监管渗透在施全过程工，有利于完成促进建筑质量的全方位改善。在质量监管过程中要明确质量监管的特点，掌握质量监管的要素及环节，建立完善的质量监管体系，改进整体房地产质量。本文对房地产项目管理质量监管的分析，希望能促进中国房地产项目的长远发展。
参考文献
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