农绍荣
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摘要：房地产企业应面对实际的资金管理困难有针对性的采取措施加强资金管理，推动房地产经济实现跨越式发展。在“坚持房住不炒”长效机制下，房地产企业融资政策将继续收紧，房地产企业的发展存在诸多不确定性，房地产企业的资金压力急增，影响企业的资金流动性和收益，在这种宏观环境下，房地产企业的资金管理就显得尤为重要。房地产企业如何应对挑战，如何加强资金管理，如何提高资金使用效率，直接关系到企业的长远生存与发展。基于此，本文详细分析了房地产企业资金管理中存在的问题与对策。
关键词：房地产企业；资金管理；存在问题；对策
引言
在房地产的开发过程中体现出投入资金数量多、周转时间长的特点。针对房地产公司，资金是其最重要的一部分资产，因此对房地产公司财务方面进行管理，就需要对房地产公司的资金进行有效的管理。实际中，房地产公司资金管理的主要内容包括投资计划的建立和执行、确定资金的用途以及实施管理责任等方面。在机遇和挑战并存的大环境下，房地产企业必须将资金管理贯穿于整体开发流程中，同时还要引入创新发展思路及模式，实现房地产企业的跨越发展。
1房地产企业资金管理的含义
房地产企业资金管理包括资金的筹集、资金的合理使用和加速资金的回笼。资金管理是财务管理的重要组成部分，房地产企业要管好用好资金，需要结合行业及公司的实际情况，确定本企业合理的资金结构，以获得较高回报，促使资金快速流动，以实现企业盈利最大化[1]。
2房地产企业资金管理存在的问题
2.1资金风险管控问题
房地产企业中资金管理最大的一部分问题就是房地产企业的资金风险控制。在房地产企业中，实现其风险的有效控制主要体现在两个方面，首先是投资决策，投资决策主要是由于房地产相关管理部门对于企业所处的市场中相关的经济政策方面缺乏有效的了解。其次，由于房地产开发过程中受到户型、面积、绿化、价格等因素的影响，销售工作无法顺利地开展，导致房地产公司的资金无法及时收回，资金链存在一定的断裂风险。其究其原因，是由于房地产企业缺乏对市场的及时监督以及管理，当房地产行业整体市场中发生较大的变化时不能及时拿出相关解决手段。
2.2投资决策前未能充分考虑项目情况与资金的关系
一方面，目前，房地产企业项目销售价格持续上涨、资金迅速回笼、现金流充裕、项目利润高等“错觉”，再加上土地资源的稀缺性，导致房地产经营者在新项目投资决策时忽视了对行业发展趋势的预判和对投资项目实际情况的详细分析，往往是有项目就投资，项目只要有现金流入就不断增加投入，而不注重由于资本成本的增加，使得项目的利润不断降低的结果。另一方面，当项目出现资金短缺、现金流趋紧时候，没有冷静的分析出现问题的原因，而是单纯为确保项目现金流的持续而不惜引入高成本资金，给项目乃至公司的下一步可持续发展埋下了隐患。很多房地产项目最终经营情况不佳，关键是在项目前期未能统筹考虑、全盘谋划，项目盈利能力差在项目初期就形成了[2]。
2.3资金管理体系不健全
资金管理是财务管理的核心。但很多房产企业对资金管理不重视，重心放在了工程建设和房产销售，而忽略了资金管理，风险意识不强，资金管理手段简单粗暴，资金的支付没有经过严格的审批程序，没有预算或没有按预算执行，没有按房地产开发工程节点计划资金。资金预算编制不科学，往往出现销售回款不给力，导致工程款支付拖欠，影响工程进度，危机品牌信誉，进而影响销售，出现恶性循环。缺乏专门的部门统一管理资金，缺乏专业的信息系统来集中管理调配资金，没有做好预算管理和成本费用控制，没有对资金进行分析、预警，没有专门的资金管理体系报表，资金管理体系和制度存在缺陷，缺乏监管或监管不力[3]。
2.4单纯依靠银行融资方式很难支撑房地产企业的发展
目前，我国房地产企业的资金来源主要包括：企业自有资金、银行贷款、股权融资等形式。一方面，房地产企业从项目购地、前期准备、动工建设等整个生产过程中都需要资金支持，但是为了防止房地产泡沫的产生，房地产企业需达到“四证齐全”的情况下，才可以申请项目开发贷款，在此之前必须以企业自有资金支付前期各项支出。很多情况下，即使项目达到了“四证齐全”的条件下，中小房地产企业也很难融资。另一方面，金融机构从自身管理要求及风险把控要求等角度出发，对房地产企业实行“白名单”管理原则，只有排名比较靠前的“百强房企”才有可能进入金融机构白名单，房地产金融市场的“二八法则”尤为明显。而中小房地产企业面对实际的资金需求，只能通过信托、基金甚至民间借贷等较高成本的资金解决资金需求，加大了中小房企资金成本，削弱盈利能力[4]。
3解决资金管理存在问题的对策
3.1对资金进行风险管控
房地产企业的资金管理是在房地产发展过程中全程都需要重视的任务，在房地产行业的发展过程中，对其资金方面进行有效的管理，能够保障房地产企业的财务安全，防止一些不必要的资财务风险问题产生。因此从房地产项目开发前的调查中，就能看出资金使用和投资决定的正确性，项目的成败和资金的财务风险控制也很大程度决定于此。一方面企业不能盲目投资，造成资金链中断的危险，要用稳健的战略平衡资产负债风险。在经营过程中也要做好财务规划设计，提高房地产的科学发展水平[5]。
3.2健全资金管理体系
首先，房地产企业应重视资金管理工作，提高资金使用效益，需要结合公司自身所处行业及外部环境，在充分了解自己的基础上，制定一套科学完善的资金管理体系。其次，房地产企业可以设置专门的职能部门来运作管理资金，制定严格的资金支付审批程序和使用权限，明确各部门的职责权利范围。同时，企业应建立财务信息化管理平台，实现财务信息传递、查阅和反馈，利用信息系统来约束和规范资金管理，构建高效的资金管理模式。另外，企业应建立资金预算管理制度，对业务流、资金流、信息流、人力资源流进行全面整合，根据各部门的资金需求计划及公司的工程进度节点安排，确定年度资金支付计划，根据销售签约计划编制销售回款计划，根据收支情况倒挤融资计划。将审批完的资金计划下达给各个部门，在预算执行过程中，随时监控、监督、核实资金的使用情况。每月举行一次资金计划会，反馈资金预算执行情况，分析找到差异大的原因，做好资金预警工作，做好预算绩效管理工作。最后，房地产企业要有风险意识，应做好资金缺口的预见性，提前安排好资金的供应时间，保证生产的可持续性。公司各部门要有资金管理的意识，要加强应收账款的催收工作，加强各类保证金的入库管理，加强各类费用报销支出的管理，强化资金监管到位，让风险管理工作做到“横向到边，纵向到底”，树立全员资金风险防范意识，让资金管理更加有效运行[6]。
3.3强化开发项目前期的可行性研究，理性投资决策
首先，房地产企业项目开发具有投资金额巨大、开发周期长的特点，易受到外部环境和因素的影响。房地产项目投资具有综合性、复杂性、专业性的特点。项目开发前应详细分析项目地块的机会点和劣势，同时认真研判项目地块的各项指标的配比情况，在设计阶段通过合理布局开发产品，将投资大、去化难的指标压缩到极致，从项目规划前期就开始加大项目盈利空间。其次，在项目开发前期从项目实际情况出发，客观、科学地安排整个项目建设周期，科学合理预测建设周期和销售回款期，充分考虑房地产企业资金监管限制因素，最终得出切实可行的项目融资计划。再次，为确保融资计划的实施要全方位调动企业各种资源确保融资渠道畅通，避免投资决策中只重视收益不重资金保障的短板思维。此外，该阶段关键是平衡好回报与风险，应充分考虑货币的时间价值和风险价值，采用净现值法、内含报酬率法、投资回收期法等先进的投资决策工具进行测算。因此，房地产企业应组建一支具备专业分析能力的投资决策团队对项目的投资可行性、项目估算进行分析，协助企业进行资源配置，优化保证项目投资的有效性。最后，房地产企业还要引入投资决策事中监督机制，即以项目投资决策分析模型为基础，以现金流量为线索，对投资决策的项目进行过程中的各项指标进行监督，以此及时发现经营中资金状况，及时查找原因预防出现资金问题。当一个项目建设完毕后，对项目投资决策进行后评价，并将评价结果与投资决策团队考核挂钩，以此提升企业高管人员资金风险意识，同时使得企业对整个项目投资管理形成完整的管理闭合圈，为新项目建设积累开发经验[7]。
3.4做好企业融资规划，选择合理的融资方式，确定最佳资本结构
房地产企业的资产负债率较高，企业要审慎评估杠杆水平，深入分析企业的偿债能力，加大风险监控力度，提前做好企业融资规划，合理预测外部融资需要量，积极拓展融资渠道，对比选择合理的融资方式，降低融资成本，优化融资结构，提升企业价值。第一，房地产企业可以引进资金实力雄厚的战略投资者，寻找具有资源互补的，能够增强企业核心竞争力和创新能力的合作者。有很多房地产企业，有优秀团队但缺少资金，可以在拿地阶段，通过股权收购的方式间接获得土地使用权，减少购买土地的资金支付。也可以合作建房开发。一方出团队，一方出资金。第二，房地产企业可以创新销售模式，拿地后，可通过促销手段，提高排号的入场金额。提高一次性付款的优惠力度。多选几家银行准入，维护银行关系，把按揭保证金比例降低到最低，加快签约速度，及时送件，实时跟踪放款进度，时刻与银行沟通，抢占额度，及时放款。后期需要加快权证办理速度，尽早释放按揭保证金。商铺销售可以采取融资性销售模式，去化资产，及时收取资金。第三，房地产企业可以采取内部员工融资模式，对外宣称是公司的福利政策。员工可以将自己的余钱投入公司，并从中获取一定的收益。房地产企业不需要提供抵押，全靠公司信用，这将节约抵押物，方便银行融资。内部员工融资比较稳定，员工融资后，员工更希望公司发展得更好，以求长远稳定的融资利息收益[8]。
结束语
综上所述，资金风险是客观存在的，保证资金的顺利周转是房地产企业发展的基本需求。房地产企业可以通过一系列的措施在不同的阶段采用针对性的管理措施，将资金风险控制在合理范围之内。房地产企业还应该注重创新发展，建立独立的资金管理体系，将创新管理融入资金管理中，为企业运行提供安全保障。
参考文献
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[3]阮孟牡.房地产企业资金管理存在的问题及对策[J].中国市场,2019(30):103-104.
[4]张丽丽.浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策[J].全国流通经济,2019(27):68-69.
[5]王冰.房地产企业资金风险管理问题及对策探讨[J].企业改革与管理,2019(18):111-112.
[6]安峻武.浅析房地产企业资金管理问题及对策[J].中国集体经济,2019(24):135-136.
[7]魏新水.房地产企业资金管理存在的问题及对策[J].财富生活,2019(16):43-44.
[8]李丽.浅析房地产企业资金管理存在的问题及解决方法[J].地产,2019(12):84-85.