1五矿地产东北区域公司 辽宁沈阳 110000；2沈阳建筑大学规划建筑设计研究院 辽宁沈阳 110000
摘要：容积率（Plot Ratio）作为城市规划中重要的技术指标，它间接的反映了单位土地上所承载的各种功能的使用总量，体现了土地的开发强度。柯布西耶乌托邦式的光辉城市的设计愿景并非没有实现，但是在中国城市化演进过程中，集中居住的构想在近十年，每一个城市都在发生。交通拥堵、人口膨胀、房价高企等，形成无法解决的结构性问题。这也就是一直为大众所提及的“城市病”。十四五规划中提出了完善大中城市依据宜业的要求，高速发展转向高质量、可持续发展的拐点已经到来。
关键词：容积率；城市问题；宜居；高质量发展
1、背景
居住建筑在建设项目中有着巨大的占比。随着我国城市化步伐的持续推进，我国城镇化人口为6.65亿，城市人口密度达到了2613.34人/平方公里。十三五期间我国在农村人口转移、户籍改革、强化中心城市建设等多方面发展，进一步加强了城市群带动周边中小城市的一体化发展格局。
随着大量人口涌入中心城市，房地产市场也顺势迎来强劲增长，资本推动土地价持续上涨。根据居住用地出让的定价机制（以土地面积×容积率=总建筑面积，以总建筑面积折算楼板价作为定价基础），容积率这一概念就直接决定了土地价值。
容积率（Plot Ratio）作为城市规划中重要的技术指标，它间接的反映了单位土地上所承载的各种功能的使用总量，体现了土地的开发强度。土地财政收益及项目开发方的利益与高强度开发达成一致，这在一定程度上导致了各用地规划条件确定的容积率基本都取土地承载的上限来进行制定（此处仅讨论公开市场的居住用地）。
2、规划高容积率指标的发展逻辑及典型特点
柯布西耶乌托邦式的光辉城市的设计愿景并非没有实现，但是在中国城市化演进过程中，集中居住的构想在近十年，每一个城市都在发生。相比光辉城市，我们缺失的是舒适公共空间和轻松可至的绿地。
2.1高容积率的规划政策在特定的发展时期有着存在的合理性。
首先，在过去二十年是我国城镇化加速的二十年，由于基础条件薄弱，高容易率的规划条件，可以降低市政配套的整体投入，提高基础设施的利用率，达到节约公共资源的目的。
其次，提升容积率控制，可以更有效利用土地，环节土地资源紧张的状况。在高速发展的过程中，高容积率的居住形式也更符合于我国对于提升城市化率的迫切渴望。人口迅速向城市集聚，提升城市产业发展也是经济高速增长的保证。
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2.2容积率区间的分布及其一些典型特点
容积率与建筑形态分布关系下表所示：
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根据2012年颁布的实施《限制用地项目目录（2012）》通知中，明确了新建、扩建和改建住宅项目的容积率不得低于1.0的要求。现阶段城市区域内的新建住宅主要集中在中高容积率区间。中高容积率控制区域，居住人口众多、居住集中、配套相对完善的开发成熟区域。
3、高容积率居住区所带来的城市发展困境
如前文所述，容积率高低决定着土地开发强度，伴随着高强度的开发，一些有高容积率所带来的问题也越发的突出。
道路交通：
交通是与居民生活最为息息相关的一项城市基础功能，各地对于停车配建标准有着不同要求。依据沈阳市停车配建要求，取较低的0.6辆/户；按统计数据，沈阳市每千人保有汽车259辆，两个指标结论较为重合，按此计算，用地周边道路需解决400-500辆车的通行要求，若将周边通行需求计入，在每天早晚高峰时段都会带来严重的拥堵，也催生了违法违章停车等不文明行为。而集中的高容积率区域规划，则会将这种结构性不合理放大至城市道路，造成城市主干道路的潮汐性拥堵。根据百度2020年度中国城市交通报告显示，全国各区域中心城市道路拥堵指数（行程实际用时与道路畅通行程用时的比值）均在1.6以上。
配套资源：
随着居住人数膨胀，用地的集中并没有使得医疗、养老、社区商业、教育等相关资源更加合理化，反而由于过度的集中，导致这些配套功能无法承载急剧增加的居民需求。这就将配套功能需求压力直接传导到了更高一级，如社区医疗服务无法满足众多居民的医疗需求，医院就会出现人满为患，看病难；教育无法承载过多的入学需求，导致儿童跨区入园、入学；社区商业业态不做类型限制，类型商业集聚，就会导致功能失衡，如某片区教育氛围浓厚，则小区配套商业全部为教育培训类型商业，使生活类需求无法满足，压力向下一级传导。
住房价格：
前文提到，土地价值的高低与容积率高低有着直接的联系，容积率高低与土地总价正向关联，这是土地收益的关键；而土地开发的参与者，房地产开发企业还需要保证自身运转所需利润，因此高容积率、高地价、高房价三者正向关联。最终价格传导至每一位城市生活的参与者。
居住情感：
上世纪80-90年代，由于经济条件限制，在现在大中城市的老城区，仍然还保留着不少较低容积率的老旧居住建筑。这些建筑虽然在居住条件上没有办法跟新建的封闭式小区相比，但是其与周边建筑、与街道之间的关系则更为的舒适，较小的尺度，没有压迫感。而高容积率的居住小区建筑尺度通常较大，以高层建筑为主，人口密度大，整体环境封闭，尺度冷漠。
其他方面：
除了以上几方面，高容积率的居住区还有着各种各样的问题。如日照条件差，在政策允许范围内，牺牲住户日照时长或直接采取货币补偿方式，进行不满足日照要求的开发建设；公共设施的使用压力集中，如儿童活动、公共电梯等。西方学者所推崇的“曼哈顿式”或是“香港式”的高密度或许是一个负面案例：虽然提供了“高效”的高物理密度，但超出了城市居民实际可接受的感知密度范围，更达不到他们所追求的混合并活跃的街道氛围。这是拥挤而非宜居。
而这些关联问题的存在，将矛盾传导至更高的层级，最后形成无法解决的结构性问题。这也就是一直为大众所提及的“城市病”。
4、应对策略
长期以来，中国的建筑师和规划师始终难以走出“唯容积率论”的误区，而土地的收益与房地产开发的需求捆绑着容积率的控制指标居高不下。十四五规划中提出了完善大中城市依据宜业的要求，高速发展转向高质量、可持续发展的拐点已经到来。
降低开发强度
笔者在实际工作中发现很多城市周边新区的规划仍然会掉入高容积率陷阱，在距离城市中心10-20km区域内仍然可以见到林立的高层住宅，这与中小城市也出现较高容积率居住小区的情况相类似。
在新城规划中，应该合理、分散配置资源，疏解城市中心居住压力，以宜居的居住条件置换人口密度，将集中性公共服务资源打散，通过智能交通系统串联起来；在老城更新中，以风貌保护和文脉传承为基本理念，与原有及周边建筑容积率保持一致，以修缮保护利用为主。
从源头降低开发强度。
优化容积率配置模式
依据市政配套设施承载能力确定容积率指标，参考容积率银行做法，政府作为管理者，将使用者、开发者引入到容积率分配中来，将整个城市容积率总量按产业分布及人口密度进行动态分配。
以宜居作为核心观念来统筹城市发展建设
高容积率与住房的宜居性在一定程度上呈负关联，高容积率的居住小区其宜居性往往较差。在房住不炒的方针下，应该改变以往追求快速、大量、复制的城市建设发展模式。从规划层面入手，分区控制建筑高度，加强街道、园区、建筑之间的空间联系，人性化的空间尺度，提升居住舒适感。从以量换价的大量开发转变为以质换价的高品质开发。
因地制宜，因城施策
按城市规模、居住配建等级、周边市政承载能力、规划单元自身定位综合因素考虑设置合理的容积率区间，其中人口的流入与流出量要作为土地供应和容积率控制的重要因素，来在规划阶段进行控制。尤其在中小城市规划建设中，应严格控制高层住宅的新建，延续中小城市小而美的的发展思路，放大自身优势，留住想乡愁，不盲目追求大城市“摊大饼”的城市扩张模式和高楼林立的表面繁华。
参考文献：
[1]国家统计局，2010年人口普查数据。
[2]密度的误区— 一种理论框架的重构，汪灏、阮昕，建筑学报，2020.11
[3]城市容积率配置效率问题研究，辛士波，絮美娜，徐玲，建筑经济，2020年8月
[4]城市居住区规划特征与住宅价格关系实证研究，王志鹏，王涵，李雪纯，苏海生，汪美惠，湖南城市学院学报，2020年11月
[5]美国容积率银行调控城市更新的运作模式研究——以西雅图及纽约市为例，翁超、庄宇，国际城市规划，2020年10月
作者简介：
李聃（1982.10.04），男，汉族，吉林省通化市，硕士研究生，中级，五矿地产东北区域公司，设计管理部，建筑设计及建筑设计管理工作。