丁鹏辉
上海市岩土地质研究院有限公司 200072
关键字：房屋调查 图斑 调查单元 数据库 调查表
2020年，本人有幸参与了上海市某区农村建房专题调查项目，在项目参与过程中，学到了很多新的知识，收集众多材料，咨询多方意见，汇成心得和体会，行文如下。
1、调查范围和对象
1.1、调查范围
本次上海市某区。
1.2、调查对象
优先调查2013年1月1日以来占用耕地新增的建设用地和设施农用地上的各类房屋，以及房屋所占用的土地、相关权利主体和使用主体。除上述调查对象外，同时调查农村宅基地、集体建设用地和城市开发边界外的国有建设用地上的各类房屋，以及房屋所占用的土地、相关权利主体和使用主体。本次调查的房屋，一般指上有屋顶、四周有墙，具有固定性基础的建筑物。符合上述房屋界定的建筑物，无论其面积大小，均应开展调查。
1.3、调查单元
为满足乡村规划建设管理和宅基地及其上房屋确权登记等方面的要求，确保本次调查成果与现有空间基础信息平台数据的有效衔接，本次调查的调查单元为使用权宗地，一个调查单元为一个使用权宗地。
2、调查技术路线和方法
2.1、技术路线
本次农村建房专题调查工作，主要以农村地籍更新调查，“二调”、“三调”、年度土地变更调查数据以及全市违法用地图斑数据为基础，结合最新地形图和遥感影像，按照“数据核查与补充调查相结合”的总体思路，对原有农村地籍更新调查成果进行梳理核查，对本区集体建设用地和开发边界外国有建设用地基本情况，2013年1月1日以来的违法占用耕地情况进行补充调查，汇总形成本区农村乱占耕地建房数据和乡村建设用地数据，并结合其他专题数据和管理需求，建设乡村规划资源专题数据库。
2.2、技术方法
1、分发调查表格和工作底图，组织各镇开展调查
一是根据市规划资源局提供的数据，将《农村建房专题调查表》和工作底图，分发至各镇，由各镇打印、下发给下属行政村。对已有数据进行核查，对核查表的信息进行补充或修改，对新增信息进行填报，对新增和变化图斑进行勾绘。 二是对原有地籍更新调查资料进一步梳理，组织各镇补充录入相关调查信息。
2、数据汇总、整理
调查表格和工作底图各镇回收汇总后，对填报表格数据的完整性和合理性进行核查，对勾绘的新增图斑进行内业处理，精确落地。
3、区级核查
区规划资源局、区农业农村委组织人员，对各镇汇总后的调查成果进行抽查。抽查通过后，汇总数据报上级部门。
2.3、数据准备
收集本次调查工作所需要的各类基础数据，包括：
1、图斑数据
（1）最新“三调”成果图斑；
（2）2012年底“二调”成果图斑；
（3）2013年1月1日以来的历年新增耕地图斑；
（4）2012年度至2018年度土地卫片执法图斑和2019年季度卫片执法图斑；
（5）永久基本农田图斑。
2、地籍数据
使用权宗地层，所有权宗地层，农转用层、供地层，房屋层，地籍册数据。
3、其他数据
设施农用地备案数据，农村地籍更新调查成果数据，城市开发边界数据，2020 年初的航空遥感影像资料，DSM 数字高程模型数据。
2.4、提取调查单元
利用调查基础数据，通过叠加比对，提取各类调查单元。调查单元按类型共分为6类。本文内容只讨论前3类。
针对2013年1月1日以来占用耕地新增的建设用地调查单元，将最新“三调”成果图斑、2012年底“二调”成果图斑和2013年1月1日以来的历年新增耕地图斑叠加比对，进一步剔除与2013年1月1日以来的农转用图形重叠的图斑，得到2013年1月1日以来占用耕地新增的建设用地图斑。将使用权宗地与占用耕地新增的建设用地图斑进行叠加比对，提取与图斑重叠的使用权宗地，作为占用耕地新增的建设用地调查单元。
针对2013年1月1日以来占用耕地新增的设施农用地调查单元，将最新“三调”成果图斑、2012年底“二调”成果图斑和2013年1月1日以来的历年新增耕地图斑叠加比对，进一步剔除与设施农用地备案数据图形重叠的图斑，得到2013年1月1日以来占用耕地新增的设施农用地图斑。将使用权宗地与占用耕地新增的设施农用地图斑进行叠加比对，提取与图斑重叠的使用权宗地，作为占用耕地新增的设施农用地调查单元。
针对2013年1月1日以来占用耕地新增的执法图斑调查单元，将2012年度至2018年度土地卫片执法图斑、2019年季度卫片执法图斑和2013年1月1日以来的历年新增耕地图斑叠加比对，进一步剔除已完成消除和已完成补办手续的图斑，得到2013年1月1日以来占用耕地新增的执法图斑。将使用权宗地与占用耕地新增的执法图斑进行叠加比对，提取与图斑重叠的使用权宗地，作为占用耕地新增的执法图斑调查单元。
针对集体建设用地调查单元，将使用权宗地与权属为集体、地类为建设用地的最新“三调”成果图斑叠加比对，提取与图斑重叠的使用权宗地，作为集体建设用地调查单元。
针对农村宅基地调查单元，同时提取以下农村宅基地调查单元：
审批范围已解算，且已变更使用权宗地的提取涉农区行政界线范围内的土地用途为农村宅基地的使用权宗地，作为农村宅基地调查单元。
审批范围已解算，但未变更使用权宗地的以户为单位，提取农村地籍更新调查成果数据中的宅基地审批范围解算图形，作为农村宅基地调查单元。
审批范围未解算的以户为单位，提取农村地籍更新调查成果数据中该户所有房屋的圈占土地范围，作为农村宅基地调查单元。
图形关联编号：每个下发的调查单元都有一个独立的图形关联编号。图形关联编号的命名规则为：5位镇代码+3位村代码+1位特征码+6位顺序码，共15位。其中，镇代码和村代码直接使用“大机”行政界线代码。特征码Z代表宅基地图斑，Y代表非宅基地图斑。顺序码以区为单位从000001开始续编。
2.5、建设调查工作数据库
根据调查内容，依托现有空间基础信息平台，建设调查工作数据库，将必要的调查基础数据提取至数据库中。查阅、比对审批材料、台账、档案等资料中记载的相关内容，对专题调查表中的数据信息进行核查或补充。通过核查，证实已有数据信息错误的，应直接进行修正，并在上传调查数据时同步提交修改依据和资料。
2.6、制作专题调查表
以调查单元为单位，利用调查工作数据库，制作专题调查表，将已有的调查单元数据信息导入至专题调查表模板中。具体步骤如下：
1、首先准备好各个村的审批信息表将其另存为最新版本的xlsx格式，利用Spyder软件，进行数据提取，并生成汇总表格；
2、以调查单元为单位，制作调查工作底图。工作底图以航空遥感影像为底板，叠加调查单元界线、图斑界线、与调查单元相关的其他调查基础数据；
3、在ArcGIS中筛选需要外业调查的图斑，将图斑信息补充完整后，打印所生成的调查表格，再进行调查取证。
2.7、现场取证
在调查过程中，如遇到调查对象发生变化、工作底图中的影像资料与实地不一致等情况时，应通过拍摄照片、文字描述等方式现场取证，并在上传调查数据时同步提交取证材料。在确保调查数据安全的前提下，可利用移动采集设备进行现场定位和实地拍照取证，进一步提高调查效率。同一个调查单元，照片拍摄数量应不少于2张，照片应与调查单元进行关联。
在第一、第二、第三类调查单元内，现场不是房屋的结合遥感影像，确认现场不是房屋的，不属于本次乱占耕地的调查对象，确认现场为独立硬化地面的、或者现场为“三调”认定的农村道路、城镇村道路的，不属于本次乱占耕地的调查对象，确认现场为房屋周边的硬化地面的、或者硬化地面与房屋紧密相邻的，且房屋是2013年之前建成的，不属于本次乱占耕地的调查对象。在调查软件中选择“无需调查”，并纳入后续的农村建房专题调查范围开展调查。
其次根据部最新工作要求，个别或部分与2013年以来违法违规建房行为有整体关联性的房屋要一并摸排。因此，调查单元外的、且与调查单元内的房屋相邻、属于同一权利主体的房屋也需要调查。对于没有围墙的宅基地，调查该宅基地内的所有房屋；对于以围墙等形式封闭圈占，且院内地面基本硬化的宅基地，以围墙为界开展调查；对于单元楼式的多户住宅、公共管理公共服务类项目和产业类项目，以项目为界开展调查。
住宅类单户，需要拍摄至少1张房屋的正面照片，如果该户有多幢房屋且1张照片无法反映所有房屋正面情况的，应增加拍摄1-2张照片，确保所有房屋正面情况均能在照片中体现；住宅类多户（单元楼式）、产业类和公共服务类房屋，要至少拍摄不同角度的2张照片。其中，产业类、公共服务类照片必须上传方位角信息。
最后对于二调前已经建成的房屋，二调中为耕地的，各区在开展农村乱占耕 地建房调查时，不能轻易的以“二调成果不准确”作为结论来中止对房屋的调查，具体应把握以下原则：如果通过调查，发现房屋的确在二调前已建成，且至今占地未发生变化，应填写专题调查表并上传相应证明材料，市调查小组将对此类房屋进行核实，对于证据充分的图斑，不纳入报部范围。
对于影像上清晰可辨的纯场地类，周边房屋在2013年之前建成的，无需调查。
对于只有临时工棚或者临时房，其余均是荒草地的需要调查填表。临时工棚或者临时房都属于房屋。
对于集中建设的农民小区在开展农村乱占耕地建房调查时，如果集中建设的农民小区有合法合规审批材料的，该审批范围内的所有房屋以项目为单位填写一张专题调查表即可；没有合法合规审批材料的，或实际建设已超出审批范围的房屋，必须以房屋为单位填写专题调查表。
后续在开展农村建房全量调查时，无论该农民小区是否有审批材料，都应以房屋为单位填写专题调查表。
塔下无房屋的，无需调查。塔下有房屋的，需要调查并填写专题调查表。
影像上判读是大棚的第一、第二、第三类调查单元的，现场为建设用地或者设施农用地的，填写一般类专题调查表。
对于厂区，需要出示土地证、建筑证、厂区内的临时工房只有土地证没有建筑证也需要调查，农村乱占耕地建房调查的对象是有乱占耕地建设行为的房屋，而不是没有建筑证的房屋，只要该房屋占用了耕地进行建设的，无论是否有土地证、建筑证，都需要开展调查。
对于现场为木板搭建的棚子或房屋，旧房上搭建了彩钢板的都按房屋进行调查下发的调查单元涉及鸭棚的，只需要调查鸭棚和农户家的房屋，以户为单位填写专题调查表。厂房则不需要调查。
2.8、表格填写
农村建房专题调查表分为一般类和宅基地类两种表格。每种表又详细划分为基本信息表、房屋信息表、管理信息表、审批信息表四个分表。
对于模棱两可的图斑，应当开展外业调查并填写专题调查表，或与技术指导单位商议，均认为无需开展外业调查的，可不填写专题调查表。经内业比对，图斑范围确实与房屋有重叠，该类图斑需开展外业调查并填写专题调查表。
宅基地类：
调查单位：一地一户住宅以户为单位填写调查表；多层住宅以项目为单位填写调查表。
涉密情况：调查中发现房屋属于军事单位建设使用的或其他涉密情况暂不填报，有关调查工作另行部署。
表头：填写“ｘｘ区、ｘｘ镇（乡、街道）、ｘｘ村”和图形关联编号。凡是农村地籍更新调查有数据的，下发数据中已经通过软件填写，新产生的图斑、原农村地籍更新调查没有的地块，由调查员根据命名规则填写表头。
图形关联编号是调查表与图斑关联的依据，共15位，命名规则：1-2位为区代码，3-5位为镇代码，6-8位为村代码，第9位为特征码字母代表调查类型（Z：为宅基地；Y：为一般类），10-15为流水号。其中，镇代码和村代码直接使用“大机”行政界线代码，顺序码各区均从000001开始续编。一地多户（多个权利主体）的情况，应当针对一个图斑发放多张表填写，可在图形关联编号后加“-1”、“-2”。如：12025064Z000001-1。
“基本信息”部分内容较为简单，可组织村（组）人员、村干部进行填报。“管理信息”部分，在第二阶段调查中，大部分内容无需填写。
一般类：
调查单位：一、二、三类调查单元以项目为单位填写调查表；
涉密情况：调查中发现房屋属于军事单位建设使用的或其他涉密情况暂不填报，有关调查工作另行部署。
表头：填写“ｘｘ区、ｘｘ镇（乡、街道）、ｘｘ村”和图形关联编号。凡是农村地籍更新调查有数据的，下发数据中已经通过软件填写，新产生的图斑、原农村地籍更新调查没有的地块，由调查员根据命名规则填写表头。
图形关联编号是调查表与图斑关联的依据，共15位，命名规则：1-2位为区代码，3-5 位为镇代码，6-8位为村代码，第9位为特征码字母代表调查类型（Z：为宅基地；Y：为一般类），10-15为流水号。其中，镇代码和村代码直接使用“大机”行政界线代码，顺序码各区均从000001开始续编。一地多户（多个权利主体）的情况，应当针对一个图斑发放多张表填写，可在图形关联编号后加“-1”、“-2”。如：12025064Z000001-1。
“基本信息”部分内容较为简单，可组织村（组）人员、村干部进行填报。“管理信息”部分，涉及的管理信息，可通过各区职能部门内业比对分析确定，如是否符合规划、是否占用永久基本农田以及相关面积等。
如下图所示：
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图1 调查表
2.9、数据上传
需上传的数据包括属性数据、图形数据、图表数据、资料数据和取证数据。调查软件中的行政区划是直接读取“大机”系统中的行政区划数据。
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图2 调查成果管理软件
2.10、数据检查
为保证调查数据的准确性与真实性，按实施方案的要求，建立“自检、区检、跨区互检、市级抽检”的检查制度，开展数据检查。应严格控制数据质量，对本行政区划范围内的调查数据负总责，建立数据质量责任追究机制。
区组织对调查数据进行100％全面自检，确保数据的完整性、规范性、真实性和准确性。调查技术指导单位在区自检基础上，对所负责指导片区的调查数据进行100%区级检查，确保数据质量。同时，调查技术指导单位互相开展跨区检查，互检比例为5%。区级互检采用内业检查的方式，对各类调查数据开展全面检查，对质量问题、问题处理及质量评价等内容进行全程记录，并根据检查结果由各区组织进行整改。
市级检查采用抽检形式，抽检比例不低于10％，即每个镇抽10%的村进行检查。市级抽检采用内业检查的方式开展，重点检查调查数据的真实性和准确性，对调查数据错误率超过2％的村，由区组织进行全面整改。
整改完善后，由专门负责单位进行抽检，通过检查后统一汇交。
3、调查成果及验收
3.1、主要成果
根据实施方案的要求，本次农村建房专题调查主要成果包括：农村乱占耕地建房汇总数据、农村宅基地和房屋数据、乡村建设用地宗地和房屋数据；农村乱占耕地建房图件；工作方案、调查报告、技术报告、成果分析报告及其他专题分析报告；调查工作数据库和乡村规划资源专题数据库。
3.2、数据检查及验收
市调查小组组织相关处室和单位对各区进行成果验收、并组组织技术力量对调查成果开展汇总和分析。对调查成果进行数据分析，分别形成农村乱占耕地建房调查、农村地籍更新调查补充调查和开发边界外建设用地的数据分析报告，并形成农村宅基地及其房屋数据分析报告。
3.3、成果汇总与分析
利用调查工作数据库，汇总农村乱占耕地建房数据。
占用耕地情况和是否涉及违法建房情况分析；乡村地区建设用地“房、地、人”分析；乡村地区建设用地“房、地、人”情况分析。
3.4、数据库建设
建立调查工作数据库，为本次农村建房专项调查提供数据支撑，实现对各类调查数据的集成管理、动态入库、综合查询、统计汇总、数据分析等功能。
建立乡村规划资源专题数据库，汇总农村建房专题调查数据，实现对本市乡村地区权属调查成果、现状调查成果和专项调查成果的综合管理。
参考文献：
1、关于开展农村建房调查工作的通知 沪规划资源施【2020】335号
2、上海市农村建房专题调查技术方案 2020年8月